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英国公寓还值不值得买?众多业主受困,卖不出他们的公寓,只因…….

2017年,伦敦格伦费尔大厦发生火灾,这是第二次世界大战以来英国最严重的住宅火灾事件。

大火受到建筑物外墙包层(Cladding)的易燃材料所影响,迅速蔓延,造成72人丧生,70多人在大火中受伤。

该事件发生后,英国的消防安全审查变得越来越严格,测量师和抵押贷款机构对公寓楼的标准发生巨大的改变。政府命令所有危险建筑必须重新进行修复,保证消防安全。这让许多业主被困在其中,他们需要交一笔笔非常高昂的维修费。

从理论上讲,这些业主只要搬出去就可以解决所有问题-不再有火灾风险,不再有账单,不再有忧虑。

然而,业主根本不可能通过常规手段来实现。抵押贷款机构要求,所有建筑物必须通过EWS1消防安全检查,才会向新买家贷款。如果没有一个良好的EWS1评级,几乎不可能出售公寓。

今年,政府已经采取了各种手段来改变现状。比如,英国住房部专门设置基金来修补危险建筑,并且取消对18米以下建筑的EWS1的需求。但是,情况仍然没有变得好转。由于缺人工,许多修复工程根本没有开始。另外,截至目前为止,这些政策似乎对贷款机构没有影响,他们一样很严格。

如果您拥有或正在考虑购买的公寓附带着外墙包层,您应该注意些什么?

一辈子的积蓄,换来一团糟

2017年,Sophie以23万英镑的价格买了赫特福德郡(Hertfordshire)的公寓,她怎么也没有想到,自己会遭遇今天的困境。

她搬进公寓的那一年,伦敦西部的格伦费尔大厦发生火灾。这一场灾难改变了住房政策,各地政府部门对建筑进行严格的审查和评估,看看建筑是否有这些易燃的外墙包层。

外墙包层通常也被称之为“外墙系统”,指建筑物外部的一层新材料,安装这些材料是为了增加绝缘或天气保护,或改善建筑物的外观。

不过,英国并不是所有公寓建筑都会有外墙包层,也并不是所有外墙包层都有危险。然而,如果外墙包层上含有一些特殊的材料,并且这些材料是可燃的,就会导致危险了。

格伦费尔大厦的包层就是如此,从而引发了一场影响成千上万房主的建筑安全危机。

很不幸,Sophie的公寓被评估是危险的,她的公寓所在的建筑有着危险的外墙包层。当时,政府要求,这些建筑必须要修复。

一般来说,公寓楼的安全费用应该由整栋楼和土地的所有者(也称为永久产权业主)来承担。但在实践中,这些成本往往被转嫁到各个单位的业主(租赁产权持有者)身上。

Sophie对媒体说,格伦费尔事件已经过去五年,他们街区的修复工作仍未开始。她每年需要交非常高昂的服务费。她向媒体说,她需要交的修复费用达20.8万英镑,这与她最初为房子支付的23万英镑相差不远。

政府的解决方法?

今年1月,住房部长迈克尔-戈夫承诺,居住在超过11米高的建筑物中的租赁持有人将不会因为修复外墙包层而面临任何费用。

4月,政府再次宣布,一些住房开发商会承诺投入20亿英镑来修复他们参与开发的任何有危险的建筑。

戈夫先生还对外警告说,没有履行任务的公司会面临被禁止建造或禁止销售新房的结果。

另外,建筑行业还将对英格兰的所有新住宅建筑征收建筑安全税,承诺在10年内通过建筑安全税来进一步支付30亿英镑。这笔钱将用于修复那些危险建筑。

然而,这些新的政策并没有对所有受害业主起到作用。比如说,那些11米以下的建筑业主,该怎么办呢?

此外,数以千计的租户还面临着其他安全措施的大额账单,这些措施不在政府的计划的范围之内,包括防火板、新阳台、安全门和喷水灭火系统。

随后,住房部长也承诺,他打算为这些费用提供支持。不过,还没有具体实施方案。

房主依旧很糟心

Sophin和媒体说,她得到一点点好消息。她被告知,她不需要承担20.8万英镑的修复费了。

然而,她的实际问题却仍然没有得到解决。比如说,2021年9月的时候,政府已经通告他们,他们建筑的修复工程会在2021年9月开始。可是,至今还没发生。

“我们街区的修复工作还没有开始,现在项目的价格可能比最初的报价要高得多,因为自那时以来,受到通货膨胀的影响,材料的价格已经上涨了。”

据了解,她和邻居已经各自支付了几千英镑,但还有更多的款项要支付,其中包括每人约4000英镑的醒目手表。这些项目都属于政府基金规定的上限,即伦敦以外的地区为10,000英镑,首都的地区为15,000英镑。

Sophin解释说,加上其他费用,他们几乎已经达到了10,000英镑的上限标准。

最让人无奈的是,在修复工程完成之前,她的生活被搁置了,她的房产不会有机会卖出去,直到这栋建筑彻底修复好。

“我都没有办法结婚生孩子,所有的计划都被耽误了。在商定修复工程和制定真正的计划之前,没有贷款机构愿意为这些房产提供贷款的。我们也不知道究竟要等多久。”

很多人有着一样的遭遇

Natalie Carter也是受危险包层影响的业主之一。

2015年,这位女士花了65万英镑在伦敦金丝雀码头买下了一套两居室公寓。

该公寓所在的街区共有559个单位,现在全部被脚手架包围,也不知道什么时候才可以正常。

她告诉媒体,得知自己的公寓属于危险建筑后,她就被困在了公寓里。

“我们的公寓在2017年那场火灾后的6个月就发现了,建筑包含着危险包层。然而,直到2021年的时候,他们才承诺会开启修复工程。”

也就是说,在过去5年中,她无法安心居住,又因危险包层的问题无法出售房产。

最可怕的是,从去年开始,修复工程总在延迟,一直到现在还没有按时间规定的完成。负责修复工程的单位最终的答复是,如果没有任何意外,该地的修复可能会持续到今年年底。

“目前还没有确认我们何时可以得到允许我们出售的证明,但我希望能很快得到。市场上已经充斥着类似的房产,许多租赁业主想尽快卖掉房产,离开这里。为了尽快离开这样的情况,一些业主都准备接受资产损失,低价出售了,但我不能这样做。”

当你买公寓的时候,需要考虑什么?

看到这样的新闻,很多人会感到比较担忧,在英国还能买公寓吗?是不是每一个公寓都有这样的潜在问题呢?

并不是,您还是可以放心买公寓的。

当然,当您在英国决定要买公寓的时候,最好先仔细查看它是否附有外墙包层。正如前文所说,英国有些公寓建筑是没有包层的。政府也宣布,只要建筑不带有包层,业主就不需要在贷款的时候审查外墙系统。

有些公寓确实附带包层。然而,值得一提的是,并不是所有带有外墙包层的公寓都有问题。只要它们并没有附带危险材料,您基本不需要担心太多。

不过,随着建筑法越来越严格,外墙包层的审查规则可能还会有新的变化。因此,如果您想要购买附带包层的公寓,买家可能需要预留资金,用于支付超出常规的维护以及服务费用。如果有一个明确的行动计划和成本,而且该物业的其他一切都符合您的要求,那么您可以在明确您的义务情况下放心购买。

另一方面,一旦您买到公寓附带着有潜在危险的外墙包层,您就可能会遇到麻烦了。目前,英国还有非常多公寓的安全问题没有修复好,政府虽承诺,但是并没有时间限制,中途可能会发生很多意想不到的变化。

因此,任何考虑购买这些带外墙包层公寓的人都需要调查其消防安全。

如果您正考虑购买一个此类公寓,您应该了解该建筑是否需要进行施工以使其安全,并询问以下问题:

是否有一个有效的防火监视系统(waking watch)或火灾报警系统?

谁来支付这个系统的费用,它的费用是多少?

为使建筑安全,需要进行哪些工程(包括拆除和更换外墙包层),谁来支付这些工程,费用是多少?(一般来说,这些责任会属于永久业主或房东,然而,他们通常会把这些责任转给每个单位的租赁产权业主,通过服务费以及维修费向各个单位的业主收回。所以,您需要弄清楚这可能会花费的数目,以及明白哪些修复项目可以从政府发放的基金里拿到,哪一些得自己负责。)

总之,您需要从整体考虑,从修复时间到付出的经济成本来计算,看看您将来出售该公寓有多大的难度。如果您对成本有任何顾虑,并希望避免在抵押贷款和水电费之外的额外财务负担的风险。那么您可能需要继续找公寓了,寻找一个更简单的投资方式。

通常来说,我们会建议您尽早找一个律师,律师在这一环节起到很大的作用。虽然律师没有资格就建筑物的物理结构或消防安全问题提供建议,但他们可以找出房东对消防安全问题的回应,并检查建筑物是否有必要的火灾风险评估和安全证书(称为外墙系统(EWS1)表格)。

如何出售这些房产呢?

对于拥有这类危险公寓的业主来说,如果贷款机构仍然不愿意为这些带着建筑安全问题的公寓提供贷款,卖家是否可以有其他的销售方式?

自然是有的。

在市场上,很多卖家专门出售给不需要抵押贷款的现金买家,这样就有办法将贷款机构排除在这个过程之外了。

然而,大家都害怕这类有问题的公寓,现金买家当然不会无缘无故对公寓感兴趣。所以,您可能只能通过降价,甚至降到非常低的价格才有机会出售房产了。据媒体报道称,许多人为了逃离这潜在的压力以及无法负担的费用,他们是愿意承担这一损失,以快速结束噩梦。

不过,在这里我们想要提醒您,一些现金买家可能会看中这些缺点持续和您讨价还价。一些商人还会很狡猾,他们和您谈妥了一切后,却在最后一刻降低报价。或者说,直接放弃购买了。相对于那些需要走贷款的人,现金买家撤掉一份交易的成本低很多。

所以,您可能需要有出售不易的思想准备,提前计算好成本,看看值不值得做亏损的交易。如果您还有其他选择,并不着急立刻出售房子。那么,您最好还是坚持下去,试着耐心等等。

我们认为,政府目前已经把该事件放在日程上了,修复危险住房也是住房部非常重要的任务,再加上媒体大肆宣传报道,业主们还是有望得到一个满意的解决方式的。

好了,本期分享就到这里!如果您遇到相关的法律问题,可进一步联系丽莎律师行,我们的房产部门律师有着多年的经验,可以给您很好的帮助。

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