丽莎在微信公众平台后台接到过不少莎粉的咨询，他们遇到同样的情况：正打算在英国买房，贷款机构选好了，房产律师也聘请了。一切看似就绪，可是，突然有一天，他们却接到贷款机构的电话，告知莎粉请的房产律师不在“贷款机构的律师清单”里（Lenders Panel），贷款机构还要求莎粉另外聘请一名律师来代理贷款机构。
Lenders Panel 律师清单是怎么一回事呢？如果律师不在这个清单里，咱们的买房计划会受到影响吗？为什么还要重新聘请一名律师给他们啊？
别着急！本期《买房实用手册》，我们为大家一一解答，详细讲讲关于Lenders Panel的问题：
- 什么是贷款机构律师清单？（Lenders Panel）
- 为什么贷款机构必须要有自己的律师清单？
- 如果买方律师不在清单内，会发生什么？
- 如何避免这类尴尬？
- 丽莎律师行都在哪些贷款机构的清单上？
什么是Lenders Panel？
在英国市场上，几乎所有抵押贷款机构都会有自己核准的律师清单，这一份清单被称之为“Lenders Panel”——也可被理解合作律师清单。
通常，每一家银行或贷款机构都会有各自Lenders Panel的申请资格，房产律师需要自行申请加入银行的抵押贷款机构律师清单里。随后，抵押贷款机构会根据各自设定的标准选择允许加入其小组的律师。
英国有100多个抵押贷款机构，每个贷款机构都有一套严格要求，律师必须满足这些条件才能代表该贷款机构。在这里，丽莎举例其中一些抵押贷款机构的审核标准：
桑坦德银行（SantanderUK PLC）：要求律师事务所获得CQS认证，并有两名负责人
汇丰银行（HSBCBank PLC）：要求律师事务所获得CQS认证，35万英镑以下的房产须有1名负责人，200万英镑以下的房产须有2名负责人，200万英镑以上的房产须有4名负责人
苏格兰皇家银行（RoyalBank of Scotland）：要求律师事务所获得CQS认证并有1名负责人
Natwest Bank–要求律师事务所获得CQS认证，并有1名负责人
The Mortgage Works (TMW) – 要求律师事务所有2名负责人
一般来说，大型的高街贷款机构，比如Halifax、NatWest、Lloyds等，它们的申请要求很简单，并始终对新的申请人开放。这意味着几乎在英国的所有房产律师行几乎都有可能和大银行合作。
然而，英国市场上还有庞大的贷款机构市场，其他一些贷款机构律师清单的数量是有限制的，很多时候不能接受新的律师行申请。
此外，每一年的申请变化和规则都有变化。贷款机构对其合作律师清单的管理是越来越严格，如果这一家律师行很久没有和抵押贷款机构进行合作了，或者律师违反了抵押贷款机构规定的条款，抵押贷款机构可能会选择将其从清单中删除。
可以肯定的是，抵押贷款机构只会同意与他们已经批准并列在其小组清单上的房产律师公司合作。所以，如果您使用抵押贷款来借款买房，或对您已拥有的房产进行再抵押贷款，您必须需要确保您委托的房产律师已经被列入在抵押贷款机构的核准清单里。
在这里还需要特别指出的是，一家律师事务所是否在某一特定贷款机构的清单中，通常不能反映该事务所的能力。有些贷款机构只指定有三个或更多合伙人的公司。有些贷款机构只与经常处理一定数量的律师行合作。
为什么贷款机构必须要有自己的律师清单？
据法律监察员报告说，房产交易可以说是法律的最高风险领域了。与任何其他法律领域相比，房产交易的投诉居于首位，占所有投诉的23%。此外，70%的专业赔偿要求与房产交易有关。
每天都会有大量的资金通过系统转移到房产交易当中，所以，贷款机构需要特别谨慎小心，他们要认真管理自己的律师清单，避免欺诈行为。通过对与他们合作的公司施加严格的指导方针和要求，买家和卖家都可感到很安全。
此外，当你办理抵押贷款时，抵押贷款是以您的房产作为这笔资金”担保”的。所以，您的贷款机构需要确保他们的贷款能够抵押到您要购买的房产上（或者是再抵押贷款的房产上）。
因此，贷款机构必须确信该房产有着”良好和可销售的产权”，确保该房产可以在没有法律问题的情况下出售。另外，贷款机构还需要确认该房产的价值足以支付未偿还的抵押贷款以及贷款机构的费用和利息。
这就意味着贷款机构需要对相关房产进行详细的调查，但是他们并没有这方面的经验和人力，于是为了确保他们的利益，贷款机构就需要委托律师来做这些事情。通常的做法是，贷款机构会委托您在购买时使用的同一个律师，但这一名律师必须要在他们的清单中的，这样，他们才能放心使用。
如果买方律师不在贷款人名单中，会发生什么？
如果房产转让程序正在进行，而您发现雇佣的房产律师不能代表您的贷款机构，这意味着您需要花更多的钱来为他们聘请一名律师。也就是说，您的这一笔房产交易将会包含三个律师：一个为卖方的，一个买方的，第三个为贷款机构的。作为买方，您需要支付贷款机构律师的法律费用。
这样的安排会有两个非常明显的坏处：
第一，这会比正常的交易，也就是您的房产律师同时代理贷款机构的情况，忙很多，因为在这种情况下，就等于是两家律师行（您自己的房产律师和代理贷款机构的律师）对同一个房产进行双份的调查工作。同样的文件会在两个律师之间转来转去。
第二，您的花费也要高出很多，因为您需要付两个律师的费用。这虽然不代表是双倍的律师费用，但是绝对要比一家律师行同时代理您和贷款机构高出很多。同时，两家律师行有可能针对房产的调查提出不同的调查方向。这可能会增加额外的调查费用。
前段时间，就有一位莎粉和我们说了她的困难。他们已经委托了律师，同时也申请了抵押贷款。然而，贷款机构对买家说，他们委托的律师不在小组清单中，要求他们支付一定的费用，让贷款机构来委托律师。当然，这名网友也可放弃原来的律师而选择贷款机构清单的的律师，但这很麻烦，因为第一，他们已向原来的律师支付了定金，重新选择，就会有损失；第二，所有的私人信息包括护照都送到原来聘请的律师那里。
您看，这样下来，情况就变得糟糕了。没办法，他们也只能再花一笔钱来请一名律师代表贷款机构了。
买家如何避免这种尴尬？
当你计划买房时，最好在最早的阶段就考虑选择律师，您需要决定委托律师之前就查看他们的贷款机构成员资格。和贷款机构一样，律师知道自己属于哪一家银行的合作成员。
如果您在选择律师时已经知道您的贷款机构可能会是谁，您应该明确咨询律师他们是否在该贷款机构的小组中。如果您仍然在两三个贷款机构之间做出决定，您应该确认该律师是在所有潜在的贷款机构的律师清单中。
那么，如果您的房产交易已经在进行中了怎么办？
如果您正处于转让过程的早期阶段，并且之前都不知道律师清单这一回事，您应该立刻联系律师，并确保他们知道您在使用哪个贷款机构，确认是否在该贷款机构的清单中。如果确定不在的话，您恐怕要考虑转换律师，或者是花上另一份钱，聘请另外一家在贷款机构清单上的律师。
那么，说一千道一万，丽莎又在哪些贷款机构的律师清单中呢？
房产买卖或者再贷款交易中，丽莎合作的贷款机构有如下这些：Lender Panel List
今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。
任何英国税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。
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