5月1日，英格兰（England）将正式实施新的《租户权利法案》（Renters’ Rights Bill）。这是几十年来对私人租赁市场最大规模的改革，旨在加强对租户的保护，包括禁止无过错驱逐（Section 21 evictions）以及限制租金上涨。
目前，根据《住房法》第21条（Section 21 of the Housing Act），在租约固定期限到期后或者是在该期限内但合同允许的情况下，通过第21条无理由驱逐租客——房东无需说明理由即可驱逐租户，只需提前八周通知。
而新法将限制驱逐理由，仅允许在特定情况下（如房东自住、租户反社会行为或长期拖欠租金）才能收回房屋。
这项改革引发了房东群体的担忧。代表房东的组织指出，一旦新法实施，房东将更加依赖法院来处理驱逐案件，而当前系统已严重拥堵！数据显示，房东从提出诉讼到收回房产平均需要26周，而十年前仅为16周。
租客欠费1.5万英镑的租金
57岁的荣玛拉（Rongmala）是其中一名正在“受罪”的房东。
根据BBC报道，她由于身体残疾，无法独自生活。几年前，她搬去与孩子们同住，并将自己位于英国伦敦南部（South London, London）的复式公寓出租，由此成为一名房东。
一位戴着桃色头巾和眼镜的女子站在一间现代风格的灰色厨房里。
起初，一切运转正常。但在去年，她的租客突然停止支付房租。随着时间推移，欠租金额不断累积。无奈之下，荣玛拉发出了驱逐通知，并启动了法律程序。然而几个月过去，该租户不仅拖欠了约1.5万英镑的租金，还拒绝搬离房屋。
尽管法院随后已下达命令，允许她收回房产，但实际执行驱逐必须由法院指定的执达吏完成。
由于法院系统积压严重，她被告知整个过程可能还需要长达11个月。这种漫长的拖延让她倍感心碎。
在此期间，失去租金收入的荣玛拉经济状况迅速恶化。她不仅需要继续偿还房贷和物业服务费，还额外支付了2,500英镑用于锅炉维修。
她表示，这些压力使自己陷入抑郁：“我的孩子们在各方面都帮助我，但我不想这样。”
平均每套房产租金损失超过1.2万英镑
英国国家住宅房东协会（National Residential Landlords Association）的数据显示，全国平均每套房产的租金损失超过1.2万英镑，在伦敦更高达1.9万英镑。
该协会政策主管克里斯·诺里斯（Chris Norris）表示，第21条驱逐原本是纸面行政程序，但在新规下，一旦租户提出异议，案件将进入法庭审理，进一步增加时间成本。
一位戴着眼镜、中年秃顶男子面带微笑地自拍。
前工程师基思·泰勒（Keith Taylor）出租三套房产，他表示，曾有租客造成约8,000英镑的损失。
这是他的租客给房子带来的破坏。
这张分割图展示了出租房内的两个不同房间。左边是卧室——地板上几乎堆满了塑料瓶、包装袋和垃圾。右边是厨房，台面上堆满了披萨盒和其他包装袋，炉灶也沾满了污垢。
而新法让房东“非常紧张”。他认为，新法让房东非常紧张！在税收变化和“日益严格的监管”下，出租房产正变得得不偿失，可能会有更多房东选择出售房屋。
伦敦马丁·杰拉德房地产经纪公司（Martyn Gerrard Estate Agents, London）董事格雷格·祖曼（Greg Zuman）也指出，房东出售房产的趋势在过去一年明显加速。
与此同时，法律服务机构“房东行动”（Landlord Action）和租户组织“橡子”（Acorn）都报告称，根据第21条进行的“无过错驱逐”案件正在增加。“橡子”数据显示，这类案件占其处理租户事务的比例已从2024年的22%上升至2026年的31%。
尽管如此，也有房东对改革持积极态度。拥有70套房产、总价值超过1,000万英镑的里克·甘农（Rick Gannon）认为，新法将使市场更加公平，并有助于清除不良房东。
“这是我们行业多年来最大的变化之一，而且我认为大部分变化是朝着正确方向发展的。”
对于荣玛拉和马鲁夫来说，他们并不希望租客陷入困境。但他们也强调，像他们这样的中小房东或非专业房东同样面临现实压力，希望政府在推进改革的同时，不要让事情变得更糟，而是给予更多支持。
莎粉们，你们怎么看呢？
丽莎评论
在英国，类似荣玛拉的经历并非个例，可能很多房东都曾经经历过。丽莎想要提醒，对于未来或潜在房东而言，风险防控最好从租赁开始前就做好，而非等问题出现后再补救。
首先，租客筛选被视为最关键的一步。规范的背景调查（tenant referencing）通常包括信用记录、收入水平以及过往租赁历史等信息。在当前法律环境下，一旦租客入住，房东后续可采取的手段将受到更多限制，因此“选人”本身已成为风险管理的核心。
其次，合规流程的重要性正在上升。根据规定，房东需在租期开始时提供包括《如何租房》（How to Rent guide）、能源性能证书（EPC）以及燃气安全证明等文件，并将押金存入政府认可的押金保护计划（Tenancy Deposit Protection scheme）。如果这些程序存在疏漏，房东在未来可能无法依法启动驱逐程序。
当租赁关系出现问题时，及时采取行动同样关键。目前，房东通常可依据《住房法》第21条（Section 21 of the Housing Act）或第8条（Section 8）发出通知。但随着《租户权利法案》的推进，第21条“无过错驱逐”机制预计将被取消，房东今后将更多依赖基于具体理由的驱逐程序，例如租金拖欠或违反租约条款。
这也意味着，证据的重要性将进一步凸显。包括租金支付记录、书面沟通往来以及房屋状况记录等，都可能在法庭审理中成为关键依据。
与此同时，房东还需对法律程序的时间成本有更现实的预期。
在这样的背景下，我们建议房东可以重新评估财务安排，包括预留足够的现金流以应对租金中断、维修费用及法律支出，以及考虑购买房东保险（landlord insurance）以分担潜在风险。对于依赖租金偿还贷款的个体房东而言，这类缓冲机制尤为重要。
总体来看，随着监管趋严和制度调整，英国私人租赁市场正发生结构性变化。一方面，租客权益得到进一步强化；另一方面，房东在经营中的灵活性有所下降，对专业化和合规性的要求则不断提高。如何在保障租客稳定性的同时，避免中小房东承受过高风险，仍是政策实施过程中需要平衡的关键问题。
好了，本期分享就到这里。
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