在英国开餐馆，租约真的特别关键。很多看起来不起眼的维修条款，如果没有提前写清楚“出事后到底谁来负责”，一旦发生火灾、洪水这类问题，就可能直接演变成长达数年的法律纠纷。
格拉斯哥（Glasgow）老牌餐厅Rogano就是一个典型例子。该餐厅与房东持续了多年的法律争议，终于通过庭外和解暂时画上句号。
苏格兰知名餐厅与房东产生纠纷
Rogano算是格拉斯哥（Glasgow）现存最老牌的餐厅之一。1935年，餐厅曾重新翻修，整体采用了当时正在克莱德河（River Clyde）建造的冠达邮轮“玛丽皇后号”（Queen Mary）那种经典的装饰艺术风格，并一直沿用Rogano 这个名字经营至今。
一张老照片，黑白照片，展现了格拉斯哥 Rogano 牡蛎酒吧的外观，照片中可以看到 ROGANO BAR 的招牌、手绘的龙虾图案以及摆满瓶子和玻璃器皿的橱窗。
几十年来，Rogano一直很受本地人欢迎，同时也是不少明星到访格拉斯哥（Glasgow）时爱去的餐厅。
曾在这里用餐的名人包括米克·贾格尔（Mick Jagger）、大卫·鲍伊（David Bowie）、伊丽莎白·泰勒（Elizabeth Taylor）、裘德·洛（Jude Law）和哈维·凯特尔（Harvey Keitel）。歌手罗德·斯图尔特（Rod Stewart）更是这里的老熟客。餐厅还曾出现在电视剧《帕特里克·梅尔罗斯》（Patrick Melrose）中，本尼迪克特·康伯巴奇（Benedict Cumberbatch）的部分戏份就是在这里拍摄的。
BBC报道，关于 Rogano，还有不少流传多年的趣闻。凯莉·米洛（Kylie Minogue）曾在这里吃贻贝，据说服务员因为太紧张，一次只敢端上一道菜。凯拉·奈特莉（Keira Knightley）在格拉斯哥（Glasgow）拍戏期间，也连续两周几乎每晚来这里吃饭。美国名厨安东尼·波登（Anthony Bourdain）还曾在节目《未知之旅》（Parts Unknown）中到访过这家餐厅。
不过，这家历史悠久的餐厅在2020年3月因新冠疫情宣布“暂停营业”后，便再也没有重新开门。随后，餐厅又在2020年12月和2021年1月接连遭遇洪水侵袭，并引发电气火灾，导致整栋建筑被认定存在安全隐患。
所以，自2021年火灾以来，Rogano一直被木板封闭。
从格拉斯哥交易所广场的宽阔街景可以看到，罗加诺餐厅的木板门面上绘有一幅色彩鲜艳的壁画，行人来来往往，背景中可以看到一座石拱门。
随着餐厅迟迟未能修复，业主与房东Pontegadea UK之间的矛盾逐渐升级。据说，Pontegadea UK背后拥有者正是西班牙亿万富翁、Zara 创始人阿曼西奥·奥特加（Amancio Ortega）。
纠纷是怎么回事？
根据法庭文件，2013 年，拥有Rogano租约的Forthwell Limited将经营权转交给旗下子公司Lynnet Leisure Rogano Limited，后者此后一直以“占用许可证”（licence to occupy）的形式运营餐厅。
也就是说，真正负责餐厅日常经营、实际赚取营业收入的是Lynnet Leisure，而不是Forthwell Limited本身。
2020年底至2021年初，餐厅在疫情停业期间连续遭遇洪水侵袭，随后又因进水引发电气火灾，整栋建筑被认定存在安全隐患。由于维修工作迟迟没有推进，Rogano自此再未重新营业。
Forthwell认为，根据租赁协议，洪水属于“受保风险”（insured risk），房东Pontegadea UK有责任通过保险完成修复工程，并让餐厅恢复营业。所以，Forthwell指控房东一直没有完成必要维修，导致餐厅长期停摆，经营方因此损失了大量收入，甚至连未来预期利润也一并受影响。
而房东Pontegadea UK的反驳则抓住了案件最关键的一点：真正遭受营业损失的是Lynnet Leisure，而签署租约、与房东存在合同关系的却是Forthwell。换句话说，Pontegadea认为，Forthwell无权替一家“第三方公司”索赔利润损失。
正因为这个问题涉及“母公司是否能替子公司追讨损失”，案件后来一路打到了英国最高法院。
法院甚至认为，这起案件的判决结果，未来可能影响苏格兰和英国其他商业合同纠纷。 不过，就在最高法院正式开庭前一晚，双方最终达成庭外和解。虽然和解内容并未公开，但这场持续多年的法律拉锯战，终于暂时告一段落。
丽莎评论
本案涉及了比较复杂的法律问题，但双方最核心的争议其实非常现实：商业租约里，一旦发生洪水、火灾这类事故，到底该由谁负责维修？停业期间的损失又该由谁承担？房东是否有义务修复物业？这类纠纷，在英国商业地产中其实并不少见。
在英格兰和威尔士（England and Wales），很多商户签租约时，最关注的往往是租金、租期和押金，但真正到了发生事故的时候，最关键的问题通常变成了：
- 火灾后谁负责维修；
- 洪水后谁负责恢复营业；
- 保险赔偿由谁主导；
- 店铺长期无法营业时租金怎么算；
- 营业损失是否能够追讨。
尤其对于餐厅、酒吧这类高度依赖现金流的行业来说，即使物业本身购买了保险，一旦维修拖延数年，生意也可能很难恢复到原来的状态。
而Rogano这起案件后来之所以进一步复杂化，是因为真正负责经营餐厅的是Forthwell旗下子公司Lynnet Leisure Rogano Limited。房东因此主张，实际遭受营业损失的是子公司，而不是签署租约的Forthwell本身，这也让案件进一步演变成一场关于“谁有资格索赔”的法律争议。
如果双方最终没有和解，这场纠纷不仅会继续带来高昂的法律成本和漫长诉讼时间，也可能进一步拖延Rogano重新营业的机会。对于一家已经关闭六年的老牌餐厅来说，真正致命的往往不是最初的洪水或火灾，而是长期停业带来的顾客流失、团队解散和品牌价值下降。
此外，由于案件还涉及“母公司能否替子公司索赔”等复杂法律问题，一旦英国最高法院作出正式判决，未来甚至可能影响英国大量商业租赁和餐饮行业的经营模式。因此，从商业角度来看，即使法律上最终能够分出胜负，持续诉讼本身也可能让双方都付出更大的代价。
因此，在这里，我们提醒商业店铺业主和租户：
第一，签商业租约时，不能只关注租金和租期，更要重点查看维修责任（repair obligations）和保险条款（insurance provisions）。尤其要明确：发生火灾、漏水、电路事故后，究竟由谁负责修复、修到什么程度、需要在多久内完成。
第二，要特别关注营业中断保险（business interruption insurance）是否足够完善。很多商户以为“物业有保险就没问题”，但现实中，真正压垮一家店的，往往不是事故本身，而是长时间无法reopening 后带来的现金流断裂。
第三，如果经营结构涉及多个公司，比如一个公司持有租约、另一个公司负责实际经营，那么在签约时就需要提前考虑：一旦发生纠纷，究竟谁拥有索赔权，谁能主张营业损失。否则到了真正打官司的时候，很可能会陷入“真正亏钱的人不能告、能告的人又证明不了损失”的局面。
好了，本期分享就到这里。如果您在英国遇到任何法律问题，都可以进一步咨询丽莎律师行，我们的律师团队可以给您提供专业的建议。
好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。
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