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40万镑出售房产给弟弟,没收到资金就变更产权;没料弟弟赖账,怎么办?

40万镑出售房产给弟弟,没收到资金就变更产权;没料弟弟赖账,怎么办?

随着房价越来越贵,很多人都会合作买房。最常见的是和伴侣一起买房。然而,现代年轻人还会选择和兄弟姐妹、亲朋好友一同购买。

双方暂时居住在一起,等到各自走到人生转折点时,他们就会处理房产。打个比方,其中一人结婚或生孩子需要换房,他们就会选择出售房产分利润;如果另一个房产持有人还留在房产的话,他们就会选择互相转移权益。

丽莎常说,不管您和谁一起买房,不管你们的关系有多亲,双方在做任何交易的时候都需要有合约,并且保留证据,避免不可预见的麻烦。即便亲兄弟,也得明算账!要不然,您都不知道这所有权究竟算谁的?

本期《丽莎说案》,我们给大家聊一个有意思的案子Fattal v Fattal,故事的两位主人公是亲兄弟,不知道中途是误会了,还是忘记了,由于一次疏忽,俩人为房子的所有权问题对簿公堂,翻脸变仇人。

最终,谁抢到了所有权?

故事背景

William 和 Elias是亲兄弟。据说,他们的父亲是一名非常成功的纺织业商人,给兄弟俩打下非常好的经济基础。俩人的家庭富裕,却并不是纨绔子弟,他们非常争气,年纪轻轻就在商业界混出了名气。

这一生中,兄弟俩一同投资许多商业业务,在二十多家有限公司中担任董事,相当富有。

拼了一辈子,俩人应该享福了。可就在退休的年龄,他们却因一套房产而起了争执,一争十几年。

故事要从1972年讲起。

那时,兄弟俩才二十几岁、三十出头,还住在父母家里。那一年,俩人认为,他们应该搬出来住了,好专心合作创业。

于是,他们开始看房子,双方决定,购房的事情由哥哥William负责操办。

1972年年初的时候,他们看中了伦敦北边一套四居室的公寓 “Buttermere” ,该公寓位于顶层,对面就是摄政公园,有着非常好的地理位置。

然而,William的流动资金不够,他只好从IEL公司里借走一笔资金,前前后后向卖家交了7525英镑的定金。据了解,IEL公司是由两兄弟联名拥有的房地产投资公司。这笔欠款被记录在公司的账簿上。

1972年12月,William以个人名义从银行获得了贷款,偿还了公司的金额后,以59,500英镑的价格完成该房产的购买,并以他的名义获得了该房产的租约。同时,他也在皇家土地注册处注册为独资业主。

当时,这一套房产是一个新建的建筑,内部非常简陋。拿到房子后,William还对房产进行了装修,并支付了翻新工程的所有费用。

1974年,William和Elias搬进了该房产,他们一起住在那里。

1990年左右,William结婚了,想和妻子搬出去居住。随后,俩兄弟针对房产的事宜进行了讨论。据William回忆,Elias同意购买这一套房产,并承诺向William支付40万英镑的费用,该数字是当时房产在市场的价值。

然而,由于彼此之间的信任,双方谈好的协议从未变成具有约束力的销售协议,也从来也没有写下或签署过任何东西。

多年以来,William和Elias合作太多生意,太多笔资金在双方的账户上转来转去。而且,他们之间还牵扯着其他房产的交易,这让William误以为Elias早在1990年的时候给他转了这笔40万英镑的钱。2014年,William就把房产的所有权如约转让给弟弟Elias了。

后来,他却发现,Elias并没有转这一笔资金。于是,他私下问Elias拿钱。

好家伙,几十年过去了,Elias早忘了这回事,硬说房产本来就有他的权益。于是,赔诉讼就开始了。William要求对这一后果寻求房产所有权补救。

交易时没有记账?

Elias坚持认为他现在记不起有一个提议或他接受了这样的提议。但他辩称,如果他当时接受了一个提议的话,那一定是和50%权益相关的。

他的立场是,兄弟俩自1972年的时候就根据共同意向推定信托获得房产,俩人是作为共同租户拥有该房产的,每人有50%的权益。

此外,他声称,哥哥当时是用公司的资金购买的,有一部分没有偿还,由于他有公司的股份,所以债务就清了。他还称,自己为房产的改装付出不少钱,因为他确信房产是共同拥有的,他可以从中获益的。

他对法官说:“我只记得,1990年的时候,William告诉我,他将把106号房转让给我,因为他要搬走。但是,我从来不记得40万英镑这一数字。我只记得他说转让给我,而且只是让我获得50%的权益。”

Elias声称,他不记得安排的具体细节。但是,有证据证明,当时那几年,William在双方共同拥有的公司账户、董事贷款账户以及信托账户中分别拿出不同的资金,拿走这些资金足以说明他当时已经把50%实益权益转移给了Elias。

法官怎么判?

由于Elias辩称说,他一直是房产共同拥有者,拥有了该房产50%的股份权益,此外,哥哥也从共同的账户中取走这笔相等资金。那么,高级法院就得根据证据来查看,他所说的话是否属实。

通过翻看相关资料,高级法院认为,没有任何证据证实Elias出过一份资金来购置财产。并且,没有任何证据显示他对房产的翻新做出任何贡献。

从证据来看,被告Elias只是一名同居者的身份,并支付了与该房产相关的一些电费税费的开销。这一事实并不能构成推定信托,他并没有拥有一半或任何受益权益。

也就是说,尽管兄弟俩共同占有该物业多年,但没有共同的意图来分享该物业的收益,同时,Elias方面也不能证明说自己的哥哥给出了自己的承诺,自己相信了,并且由此做出了付出。

经常阅读丽莎文章的莎粉都会知道,推定信托成立的条件一般有三个:

一方对另外一方做出承诺(比如说好好干,只要你把我的房屋照顾好了,将来把房屋卖了之后至少有一半是你的);

另外一方相信了;

另外一方并且为此做出了付出或者说做出了不利自己的选择(比如说认真修理打理房屋,放弃了其他更好的购房机会等等)。

一旦上述三方都成立了,做出承诺的那一方将来就不可以反悔,不可以说自己当时只是说一说,过过嘴瘾,房子是自己买的,您想要一半,傻啊?

用另外的话说,Elias不可单单因为William允许自己居住在房屋中,就说自己应该拥有一半的产权。

另外,证据显示,Elias在1990年或之后都没有为获得其权益而向William付款。在1990年或1992年(或任何时候),他们共同拥有的公司的账户、董事贷款账户、信托账户或类似装置中都没有出现这一笔资金。

因此,法院认为,William的索赔是合适的,2014年的转让是一个无效的房产销售合同。

法官宣布,William一直是——并且在所有重要时间都是伦敦北部这一套四居室房产的唯一实际所有人。法院下命令,要求Elias将该财产转回William。Elias还被命令向William说明自2014年物业转让以来收到的租金收入。

丽莎怎么看?

丽莎律师行诉讼部门主管罗紫唯律师认为,本案是非常典型的房屋所有权以及所有权补救的索赔案。

所有权索赔通常主张对他人手中的财产的所有权,它们产生于盗窃、挪用、违反信托规则以及违反信托责任的行为。这类索赔的目的很简单——那是我的,您得还回来。

像本案一样,William错误地把房产转让给了弟弟Elias,通过上诉拿回自己的房产所有权。

看完故事后,大家可能会觉得,这样的索赔案似乎很容易啊,只要一方没有任何证据证明自己购买房产权益,另一方就可以顺利拿回权益的。其实并不是,本案这一场官司所耗费的精力和金钱,都是相当大的。

“总体来说,法院做的判决是公平的,法律必须要看证据。不过,由于本案的时间夸大相当大,双方当事人在购房的时候二十、三十岁出头,提出诉讼时已经八十多岁了。我们很难判断哥哥或者弟弟Elias是否有欺骗或者记忆不匹配的成分。

从案卷提供的资料来看,被告Elias和哥哥有着非常多的商业合作,假如他当时真的误以为是和哥哥一起合作购买的房产,已经从公司的其他的经济交易上做出了同等的置换,但是却只是口头的交流,没有办法找到任何证据,那么,这个结果对他来说就不公平了。”

所以,罗律师想在这里提醒大家,在与另一个人购买房产时,您应该决定您是希望以联合产权(Joint tenants)还是共有产权(Tenants in common)的身份拥有它,这将决定你们各自在房产中的份额和权利。联合是50/50分,共有产权允许业主在房产中拥有不同数量的利益。并且,双方都需要把名字登记在产权上。

如果您可能因特殊的问题不能以自己的名义购买,在交给他人办理的时候,即便是和亲人购买,一定要有一份证据,证明您也是对该房产有经济贡献的。

此外,联合产权或共同产权持有人在做内部交易的时候,每一笔交易都需要有证据,以及一张有效合约。不要以为他/她是您的亲人-口头承诺就行。

“最重要的是,在您转移房产权益前,请明确查清楚,对方是否已经给您汇款了。”

好了,本期《丽莎说案》就到这里。本案是在财产的共同所有权和错误或无效处置后的所有权补救措施领域的重要决定。如果您有任何相关问题,请随时联系丽莎律师行,我们的房产律师以及诉讼律师会给您提供专业的建议。

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