在英国买房，能遇到一个好邻居，真的算是运气。
尤其是住公寓（flat）、联排别墅（terraced house）或者半独栋（semi-detached house）的人，邻里关系的重要性，很多时候甚至不亚于房子本身。
毕竟，房子买下来以后，不像租房那样说搬就搬。几十万英镑砸进去后，如果隔壁邻居天天和你闹矛盾，那是更加窝火。也正因为如此，很多英国买家看房时，不只是看户型、地段、采光，还会偷偷观察：
“邻居好不好相处？”
“楼里安静吗？”
“有没有长期纠纷？”
“物业关系紧不紧张？”
因为大家都知道，一套房子如果因为邻居不睦，真的可能影响房价，甚至卖不出去。最近，伦敦法院就审理了一起非常典型的“邻居毁交易”案件。
这场持续多年的邻里大战，也把英国leasehold公寓制度里的很多现实问题，彻底暴露了出来。今天，丽莎就来和大家聊一聊这背后的故事。
一栋维多利亚老房里的“邻里战争”
事情发生在伦敦北部芬斯伯里公园（Finsbury Park）附近的一栋维多利亚时期住宅里。
这栋老房子后来被改造成了多公寓房产，这种模式在英国非常常见，很多这种老房子由于空间大，会被改造成2-4个不同的公寓，这样永久产权持有人（Freeholder）能够获得更大的收益。
在本案中，这栋房产被分为了2个公寓，分别是案件的索赔人：英国教授Daslav Brkic（下文简称“B教授”），案件的被告：葡萄酒零售商Douglas Palin（下文简称“P先生”）。
而且，两人不仅是上下楼的邻居，关系还更为复杂。因为P先生不仅住在楼上的公寓，同时还是整栋房子的永久产权持有人（freeholder），而B教授一家，则拥有底层带花园的租赁产权公寓（leasehold）。
简单理解就是：B教授买的是“长期租赁权”，但整栋楼的“地主”仍然是邻居P先生。这种关系，在英国其实很常见。但也正因为如此，一旦双方关系恶化，问题会非常麻烦。
装修，成了矛盾的开始
B教授夫妇2013年买下这套房子后，对公寓进行了大规模翻修。房子后来主要给女儿和女婿居住，但教授夫妇也经常过来。
然而装修过程中，一系列问题开始爆发。比如：
- 拆除了地毯
- 更换窗户
- 改动电线
- 调整浴室结构
- 切割地板横梁
- 修改公共区域设施
而这些改动，在英国租赁产权物业里，往往都不是“你想改就能改”。因为租赁产权房产通常会受到租赁契约（lease）的限制。
尤其是老式维多利亚建筑，很多永久产权持有人会非常在意：
- 建筑外观是否统一
- 是否影响结构
- 是否产生噪音
- 是否影响其他住户
于是，双方开始不断争执。
双方到底吵了些什么？
- 木地板噪音问题
教授一家拆除了原来的地毯，改成了地板。要知道，地板虽然好打理，但是容易出现噪音，而地毯相对噪音较少，而且具有一定的保温性能。
英国很多租赁产权公寓都会规定：必须铺设地毯，以减少楼层间噪音。
后来，P先生甚至把B教授一家告上了物业仲裁庭。最终，仲裁结果支持了P先生，B教授一家不得不重新铺回地毯。
- 维多利亚风格窗户被换成UPVC
除此之外，教授一家还拆除了传统木质窗户，换成了现代UPVC塑料窗。
这件事也让P先生非常不满。因为在英国老建筑里，统一外观很重要，尤其是维多利亚时期建筑，不能说改就改。
这也是双方一直争论的点。
- 浴室“越界”问题
当B教授后期卖房时，还出现了更严重的问题。物业平面图显示：B教授家的浴室部分区域，似乎“侵占”了P先生的产权范围。
这对买家来说，绝对是巨大风险。因为产权边界不清晰，很容易引发未来纠纷。
虽然教授表示：这其实只是官方图纸错误，后来已经纠正。但在买家眼里，这种问题本身就足够让人警惕。也是他的房产屡次交易失败的原因之一。
- 其他零碎争议
除此之外，还有一些问题，包括：
- 拆除防盗铁栏
- 电线接入公共区域
- 未密封门导致油烟味扩散
- 未经许可切割地板梁
可以说，这栋房子里的矛盾，几乎贯穿了装修全过程。
但是在B教授看来，P先生是一个“顽固不化”的人，总是以freeholder身份高高在上。非常封建，带有地主性的感觉，他用“feudal”（封建、地主式）一词来形容P先生。
而且，P先生还会频繁要求检查房屋，每次都是态度强硬、对抗性强、咄咄逼人。B教授一家因此承受了巨大压力。
那么，房子为什么一直卖不出去？
因此，B教授打算把这栋房产卖掉，还自己一个清净。
到了2023年，教授夫妇决定卖房。最初，一名买家愿意出价68万英镑。结果交易失败。
后来又有第二位买家，报价约64万英镑。但最终也退出了。
在B教授眼中：问题就出在邻居兼永久产权持有人P先生那里。
在英国出售leasehold房产时，卖家律师通常会向freeholder或物业方索取一份文件：LPE1（Leasehold Property Enquiries）。
这是英国房产交易里非常重要的一份信息披露表。里面会涉及：
- 有没有邻里纠纷
- 有没有违约问题
- 是否存在未解决争议
- 建筑有没有违规改动
- 是否有法律程序
- 管理费问题
- 建筑维修问题
而P先生在填写这份表格时，把双方过去的大量矛盾都写了进去。包括：
- 地毯纠纷
- 窗户问题
- 防盗栏拆除
- 浴室产权争议
- 历史冲突
教授看到后直接崩溃。因为他认为：这些事情很多已经解决了，根本没必要再告诉买家，P先生的做法是在故意“劝退”买家，让自己被迫降价。
于是，他把对方告上法院。
B教授的核心诉求是什么？
两次卖房均未果，B教授夫妇向法院索赔8万英镑。理由包括：
- 邻居恶意披露信息
- 干扰卖房
- 影响房屋价值
- 违反“quiet enjoyment”（安宁使用权）
所谓“quiet enjoyment”，是英国物业法中的经典概念。意思不是“安静”。而是：房主应当能够不受不合理干扰地正常使用房产。
教授认为：P先生作为邻居、作为永久产权持有人的行为已经超出了合理范围。
然而，法庭却并没有支持P先生的索赔要求。
法官为什么不支持教授？
最终，中央伦敦法院法官奈杰尔·杰拉尔德（Nigel Gerald）完全站在了永久产权持有人P先生的这一边。法官认为：
第一，买家有权知道真实情况
法官直接表示：“潜在买家非常有必要知道，他们到底买了什么。”
换句话说：LPE1本来就是用于披露真实情况的。如果freeholder隐瞒问题，反而可能产生更大法律风险。
第二，对方说的基本都是事实
法官指出：P先生提供的信息，大部分都是历史事实。没有证据证明P先生撒谎、恶意捏造、故意误导。既然内容属实，那就很难构成违法。
第三，没有证据证明买家是被“吓跑”的
法官认为：B教授无法证明买家退出交易，完全是因为Palin的披露。甚至买家当时还没等P先生进一步解释，就已经主动退出。因此，不能把责任全部推给邻居。
第四，B教授自己也没完全披露问题
更尴尬的是：法官发现，B教授夫妇自己填写TA6、TA7卖房表格时，也没有完整披露相关问题。这让教授的立场变得更加被动。
因此，法官甚至直接表示：“把责任全部归咎于P先生，根本站不住脚。”
B教授夫妇最后无奈接受了官司败诉，索赔失败的结果，还要承担对方约4.5万英镑律师费，自己律师费约13.5万英镑，总损失接近18万英镑。
可以说，B教授最后真的是雪上加霜，不仅房子没有顺利售出，还搭上了18万英镑的赔款。
丽莎小结：Leasehold房产的核心风险
B教授的案件看起来像“邻里不睦”导致的问题。但其背后暴露了英国leasehold体系里的一些核心风险因素。丽莎在这里给大家简单总结一下：
- 装修前，一定要先看Lease
很多人买了leasehold房子后，以为：“房子是我的，我想怎么改都行。”其实完全不是。很多lease里都会限制：
- 更换窗户
- 改动结构
- 铺设木地板
- 改电线
- 改公共区域
- 改外立面
有些甚至连刷门颜色都有限制。如果擅自改动：freeholder真的可以起诉。
- 邻里关系，会直接影响房价
很多人低估了邻里矛盾的影响，如果出现问题，真的很有可能导致房价的变化。因为英国买家非常在意：
- 是否有投诉
- 是否有法律纠纷
- 是否出现过tribunal
- 是否和freeholder关系恶化
有时候，即使问题已经解决，历史记录本身也足以让买家犹豫。
- 卖房时，不要抱着“能瞒就瞒”的心态
英国房产交易极度依赖信息披露。尤其是：
- TA6
- TA7
- LPE1
如果故意隐瞒重要问题：未来可能被买家反诉misrepresentation（虚假陈述）。
对于卖房的客户，丽莎都建议您：宁愿完整披露，也不要赌风险。对于买房的客户，丽莎也会尽到相应的调查责任，将房产背景调查的问题完整披露。
- 打官司前，要先评估“证据链”
B教授的问题之一就在于：他无法证明买家退出交易，完全是邻居造成的。
英国法院非常强调因果关系，不能是“我觉得”，“我认为”，而是必须有清晰证据。否则，一旦败诉，律师费可能比索赔金额还高。
丽莎最后想要提醒大家，不论是Freehold还是Leasehold，如果出现邻里纠纷，最好的解决办法仍是“大事化小，小事化了”，如果最后真的闹得“天翻地覆”，不仅消耗自己的精力、时间，还会花费高额的律师费，最终甚至会导致房产的贬值，这其实是得不偿失的。
如果您遇到了解决不了的问题，也建议您尽快联系专业律师，帮助您分析当前的情况，给您适当的建议。如果您有任何问题，欢迎随时咨询丽莎诉讼部。
好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。
任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。
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