咱们经常听到房东与租客发生纠纷的故事，这些纠纷通常与拖欠房租有关。让房东们更烦恼的是，在拖欠房租的情况下，有些租客还从来不打算卫生或者维护损坏的房间，导致财产的减值。
然而，当这个问题反过来——由于房东不及时修理房产，租客因此而不交租，该怎么处理?
本期《丽莎说案》要聊的案子: Khan v Mehmood，它与租客拖欠房租有关；同时，该案还涉及了“房子失修”的问题。
针对失修的环节，它的责任却不在于租客，而是房东的失责。因此，被告向法院提出“失修的损害赔偿” （Damages for disrepair）。
根据英国1985年《房东和租客法》第11条所隐含的维修契约规则。在出租期间，如果房屋失修的情况给租客带来不便以及影响了其居住体验。那么，该行为就属于违反了“维修契约”。
在这样的背景下，租客有理由向房东提出“失修的损害赔偿”的索赔。
失修的损害赔偿比较难评估，通常得参考以前类似案件的案例法。基本标准是房客所受到的实际损失（经济，精神或者身体方面的损害）以及物有所值的原则。
这个原则的计算方式就是，市场上存在失修的房屋和不存在失修的类似房屋，在租金上的差异。
也就是说，租客花了高租金，却得到了劣等房屋的租赁享受。房东应该把这个差价补贴给租客，而且需要从失修开始的时间算起。
一般来说，赔偿方法可能会减少租客在租期内支付的租金数额，或者是针对失修对租客所造成的生活不适或者不便，进行额外赔偿，或者是这两种方式的混合。在本案中，法官还引用了过去案件的规则，不仅让租客减掉一半的房租，还要求房东的赔偿金在此基础上额外提升10%的幅度。
也就是说，房东这回赔大了！这位房东立刻向法院提出两次上诉。那么，结果如何？为什么法院会把赔偿金提升10%呢？
故事背景
2005年3月，Mehmood先生搬进了Khan女士名下的出租房。最初，他不是租赁协议中指定的租户，他与其他人合租，由舍友来负责签署这一份租赁合约。即便如此，他每个月都会把租金交付给房东聘请的代理人。
据Mehmood先生描述，他的居住体验很不好。在他居住期间，房屋一直处于非常差的维修状态。房子很潮湿，厨房和楼道的地板都是坑坑洼洼的，地毯到处都长满虫。Mehmood每次到管理中介公司交房租的时候，都会向管理该公寓的代理人投诉，却没有得到任何回应。
2011年3月，租赁协议中提到的承租人离开了该房产。这时，Mehmood先生通过该管理公司和房东Khan女士签订了一份新的租赁协议。
按租约要求，Mehmood每月需要支付给房东900英镑的租金。此外，他还支付了900英镑的押金。随后，他的两个朋友搬进了房产，三人共同承担这一笔租金费。
据了解，大约在2011年9月的时候，这一套房产的状况进一步恶化了。屋顶开始漏水，根本没办法居住。当时，房屋的管理中介安排了一次简单的维修。
Mehmood称，这些维修工作根本没有任何帮助，都是敷衍了事的，房产的状况相当差。
2012年1月，一位燃气检查员来房屋进行检查，认定房子的灶具不安全。接下来的一个月，房东和她的代理人也来到该房产。有了官方强制的命令，房东终于同意对燃气进行升级以及彻底修理房屋。
但是，她要求提高房屋的租金。Mehmood同意并签署了一份新的租赁协议，根据该协议，他的月租增加到1,050英镑，并要求再交150英镑的押金。
让人无奈的是，尽管房东答应进行维修，却一直都没有对房屋进行任何工作，该房产的状况持续恶化。
不知道是什么原因，Mehmood开始不交租了。他给出的理由是：由于居住条件非常差，他生病了，无法工作，更是无法交租金。
双方的诉讼开始
2013年7月12日，房东Khan女士向法院提出了占有房屋以及支付拖欠租金命令的要求。
她声称：该房屋是通过有保证短期租赁合同出租给被告Mehmood的。据称，截至诉状提交之日，他拖欠的租金为4,200英镑。
该文件包括一项损害赔偿的反诉，Mehmood先生提出的辩护是——由于房东未能保持房产的维修违反了该契约，他有权获得1985年《房东和租客法》第11条所隐含的维修契约的利益。
在听证会上，Mehmood对法官做出阐述：
“我在2005年3月左右进入该房产。租赁协议不是以我的名义签订的，但我当时是共同居住在该房产，并与其他人一起支付租金。在2011年3月左右，该房产的主要租户离开了房子，我通过索赔人当时的房产管理代理，与索赔人签订了新的租赁协议。我目前与我的两个朋友居住在一起。
我一直按时向中介支付租金，并且每个月都是全额支付。在第一年，我的租金是900英镑，在第二年增加到1050英镑。此外，我还被要求支付1050.00英镑的押金。我在第一年支付了900英镑的押金，第二年支付了150英镑。
从我入住开始，我就负责支付租金。然而，房屋的状况非常差，我每次都向他们抱怨房产的失修问题，都没有办法解决。我应该得到赔偿。”
同时，Mehmood还提供了关于该房产失修状况的详细证据。
另外一边，原告显然有着不同的说法。
据法院的资料显示，2013年10月17日，原告提交了一份答复声明。她说，被告的声明第2段是不正确的。在2005年至2011年期间，她曾将该房屋租给其他租户。2011年，她与被告签署了一份租赁协议，随后在2012年又签署了一份协议。她展示了2007年至2013年期间该房产的各种租赁协议的副本。
“根据上述所有文件证据，我认为我不知道被告在2005年或前后进入该房产。被告是在2011年3月16日由房产中介介绍给我，并签署了房产的租赁协议。”
原告接着否认了被告关于房产失修的说法。
在一审中，上诉人（房东）没有出席听证会。地区法官驳回了她的占有要求，并对反诉作出判决，裁定从2007年5月（允许2个月的维修时间）到审判日期间的失修损失为被告租金的50%。
同时，法官根据以前的案例《Simmons v Castle》作为赔偿的参考，在评估一般损害赔偿时加入了“特殊损害赔偿”，命令房东退还押金。根据2004年《住房法》第214条增加了罚款，对损害赔偿再增加10%——对2007年5月以来的损害赔偿增加利息，并命令上诉人实施整改工程，翻新房产不良状况。
房东对这一决定表示不满，并提出上诉，第一次上诉被驳回。
然后，她向高等法院再次提出了第二次上诉。
高等法院怎么判？
据法院提供的资料看，高等法院在裁决此案的时候考虑了以下两个问题：
所有证据都显示：被告在2007年到2011年期间都不算是该出租房的真正租客（合约是与其他合租人签订的）。那么，被告是否有权申请2007-2011年期间的损害赔偿？
Simmons V Castle一案中的损害赔偿增加幅度是否适用于失修的一般损害赔偿？
针对第一个问题，法庭上的诉状以及书面证据清楚地表明，Mehmood先生与房东签署的正式租约是从2011年3月开始的。所以，只有在那个时候，他才有权享受1985年《房东和租户法》第11条隐含在租赁协议中的条款的利益，获得从该日起违反隐含条款的赔偿。
法院认为，从2007年开始计算，损害赔偿金确实过高了。所以，法院将其减少到从2011年3月开始计算。
针对第二个问题，在一审中，法官引用了以前的案例《Simmons v Castle》作为赔偿的参考。
该案中规定，在人身伤害、诽谤和其他对个人造成痛苦、不便或困扰的侵权行为案件中，索赔人的赔偿金应该在正常基础上高出10%，这是对索赔人的部分补偿——因为根据法律的更改，目前索赔人在使用不成功不收费的法律协助时，律师在案件成功时所收取的胜诉费用（也就是在正常法律费用基础上收取的额外法律费用）将会有申诉人来承担，也就是说这个费用会从当事人所获得的赔偿中扣除。
很多对不成功不收费诉讼安排熟悉的莎粉都知道，在这个安排下，在案件不成功的情况下，律师可以免收自己的费用，但是如果案件获得成功，律师有权在自己本应收取的律师费的基础上加上一定比例的胜诉费用，以反映自己在这类诉讼安排中所需要承担的诉讼风险（也就是，如果案件失败，律师就可能白忙活了）。
在2011年之前，这个胜诉费用一般是由诉讼中失败的一方来承担的。但是2011年的诉讼改革之后，这个费用就变成，谁使用了不成功不收费的费用安排，谁就需要承担这个费用。
正是由于这个原因，在Simmons v Castle 案件中，法官认为在处理损害赔偿时，法庭应该让被告人在正常赔偿的基础上额外支付10%的金额，来补偿诉讼方有可能由于胜诉费而带来的损失。
对此，上诉人房东则争辩说10%的涨幅不应适用于失修案件，因为这些案件中的损害赔偿是参照租值的减少而不是按其他条件来计算的。
法院驳回了这些论点，认为没有充分的理由将违反维修契约的一般损害赔偿排除在Simmons案件授权的10%的增幅之外。
法官认为，在失修案件中，由于失修案件中的索赔人获得的损害赔偿水平不高，10%的增幅对他们有很大影响。
高等法院法官指出，专门处理失修案件的法律援助人员的数量正在下降。因此，对于潜在的索赔者来说，由不成功不收费的费用安排来代理是越来越普遍和必要的，特别是对于那些在社会住房或私人住房市场低端的租户来说，他们无法用自己的资源来支付法律费用。
所以，10%的加价是必要的。如果法院取消Simmons v Castle案中的提高额度，从而降低一般损害赔偿的水平，这会对这类索赔人产生不利影响。
丽莎评论
丽莎认为，Khan v Mehmood的判决在该领域来说是很重要的一个参考，它的判决保障了失修案件中租户可以拿到的赔偿水平。
Khan v Mehmood案的判决承认，进一步削减失修案件的费用或损害赔偿，将使许多失修案件由于无法获得法律协助而无法进行。这对生活在恶劣住房条件下的租户来说将是巨大的损失。
据了解，由于该案件的审判，这笔费用将从2023年4月起适用于大多数住房案件。
除此之外，丽莎还认为，该案子可以从几个方面给大家提个醒：
从租客的角度来说，在您租用一套房产的时候，不管您属于什么样的转租身份，您都有必要和房东签下一份合同，该合同绑定了两人的身份和责任。
在有合约的情况下，您才有机会拿到合理的赔偿。您看，如果当事人Mehmood先生从2005年入住时就签下合约了，他还是可以拿到2005年到2011年这段时间的补偿的。
作为房东，请一定要好好记住您的法律义务，履行好您对房屋定期维修的职责。一旦租客投诉房屋损坏情况，请立刻请人来修理房产。
这样，您在遇到租客拖欠租金的情况，就可以大胆催租以及申请占有令，不会赔了租金又要亏损一笔赔偿费。
另外一点需要特别注意的是，房东在第一次听证的时候并没有出庭，这是非常不可取的。这就等于是让法官根据对方的要求来进行判决。如果房东当时出庭了，虽然不能说案件判决会彻底改变，但是在很大程度上，判决是很有可能对房东更有利一些的。
好了，本期《丽莎说案》就到这里。我们下期再继续聊案子。如果您在现实生活中也遇到了同样的情况，请立刻联系丽莎律师行。我们的诉讼以及房产团队有着多年的经验，可以为您提供一个好的解决方案。
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