在英国购买房产交换合同前，有一个非常重要的环节：“合同前搜索”（pre-contract searches）。合同前搜索提供来自第三方的独立房产信息，确认了房产周边是否有任何风险。律师通常会负责审查这些资料，帮助买方排除风险。
不要小看这一环节，如果您没有做好严格搜索，或者说您没有仔细参考律师提供的建议，您在未来就可能会陷入麻烦。
这不，英国一名女士碰到难题了。她家门口长着一棵巨大的树，已经长到72英尺（差不多22米）高了，还在继续长个儿。
更没想到的是，这棵树是受到保护的树木，这位女士根本没有办法对其进行修剪。现在，这棵大树正在影响她的居住环境，随时都有倒塌的风险。赔大啦！
家门前一棵巨大的树
2007年，英国的一位小学教师Celia Senior和丈夫购买了位于达勒姆郡达林顿的房产。当时，这套房子的购买价格为19.5万英镑。
Senior说，在购买前，他们确实看到了这一套房产门口有一棵大树，当时大概30英尺高。他们没有很在意，毕竟这附近都是树，绿植围绕着房子还是很舒服的。
可没想到，这棵树每年都长个儿，每年都会增长两英尺以上。
现在，这棵树是他们家的两倍高了，让他们的生活变得很痛苦。夫妻俩担心，如果不加以处理，这棵巨大的菩提树有可能倒在她的三居室独立房产上。
去年，Senior女士委托一位独立的树艺师写了一份关于报告。
该报告称这是一棵普通的菩提树，它生长得非常快速，接下来会长到惊人的高度。建议居民要大幅缩减树冠和重塑树木的形状，以减少该树在大风中被连根拔起的风险。如果没有适当的管理，这棵树的大小将继续增加，包括垂直和横向的。
报告警告：“业主需要一个合适的树艺管理方案，以减少这种健康和安全风险，维护和确保树木的健康。”
后来，Senior女士拿着报告，立刻向当地达林顿区议会申请，希望可以把树木修剪到35英尺，甚至提出她可以自掏腰包3000英镑来负责维护工作。
当地政府拒绝了
让夫妻俩非常失望的是，当地政府的负责人拒绝他们的申请了，说这棵树受到了树木保护令的保护，任何修剪都会破坏其外观。
Senior女士对媒体说：”当我们搬进这所房子时，我们知道树木保护令，并喜欢这棵树，但它现在实在太大了。它根本不会停止生长。我真的不希望这棵树被砍掉；我只想管理它，让它安全。
我们的排水沟经常被青苔和树叶堵塞，我们的电视和电话信号受到严重影响。在冬季的风暴中，我真的很担心，因为我可以听到风摇动树的声音。如果这棵树倒下了，那么它就会把我们的房子和邻居的家压垮的。”
目前，这棵树的另外一边的铺路石板已经凸起来了，对路人来说非常危险。
现在，Senior女士向规划监察局提出了上诉，希望推翻这一裁决，但仍在等待答复。
“我真的不认为当地政府的决定是符合逻辑的。我无法理解他们的反对意见。政府写信给邻居们，没有人反对修剪树木。真的不知道为什么他们还拒绝。”
达林顿区议会的一位发言人称该树木处于合理的状态：”我们可以确认树木工程的申请被拒绝了，我们知道房主已经向规划监察局提出上诉。我们和房主一样正在等待她上诉的结果，在这个时候发表评论是不合适的。”
丽莎评论
丽莎认为，这位女士恐怕是真的没有办法修剪这棵大树了。根据1990年以及2012年《城镇和乡村规划法》规定，一旦树木有树木保护令的，在未经过当地规划部门书面同意下，任何人都不可以对其进行砍伐、修剪以及故意破坏等等行为。我们也希望她的上诉能够成功。
本篇故事是一个很好的例子，说明了为什么合同前搜索是那么重要的。
在英国，房产交易有一个基本原则是：”买方需要当心”。换句话说，购房风险通常由买方承担，买房必须要确保他们购买的房产是期望获得的房产，所支付的价格是所出售的东西的公平价格。所以，买方有责任在承诺购买房产之前尽可能全面调查该房产。
在交换合同前，买家必须进行合同前的搜索，以尽可能多地揭示有关房产的信息。搜查目的是为了确保自交换合同以来没有任何变化，并确定自交换前搜查以来的任何风险或变化。这些搜索很重要，因为如果发生了什么不利的事情，可以在合同完成之前得到解决。
通常情况下，合同前搜索是由买方律师进行的，如果卖方的律师向买方提供产权证书或全面的产权资料，也可以由卖方的律师进行处理。无论由谁来进行搜索，买方律师必须确保对该房产和交易进行适当的搜索。买方律师可以因疏忽而被追究责任，因为他、她没有在相关的情况下进行一个不太常见的搜索，导致买方遭受损失。
从媒体给的信息来看，这位女士有可能是做了“合同前搜索”了，似乎也不是律师的疏忽，因为她确实在买房的时候已经知道家门口有一棵树，并且她也知道这是一棵受到保护的树木。
丽莎不清楚这位女士聘请的律师在购房前是如何给这位女士建议的，但可以猜测的是，这位女士并没有把它当作很严肃的问题去看待。所以，她现在就要承担该问题带来的风险了。
有哪些合同前搜索工作？
那么，有哪些不同的搜索可以做呢？
通常来说，不同的房产搜索的内容不一样，但是大致会有这几个大方向：
环境搜索报告
这些报告是由搜索供应商准备的，他们使用环境保护局持有的数据，根据以前对房产所在地的历史评估。这种搜索所关注的风险类型有：
洪水风险
地陷风险
能源计划
污染土地
供水和排水报告
这份报告是由当地水务局根据他们所掌握的房产地址的账单详情编写的。它考察了该房产是否与主干线相连，以及污水和地表水是否排入公共或私人排水系统。
假设您购买的房产的供水和排水报告显示，该房产的任何排水或供应系统都是私人的。在这种情况下，您的房地产经纪人将需要向卖方房地产经纪人询问有关支付维护费用的安排。
大教堂维修责任报告
这份报告是由搜索供应商编制的，它考察了该房产是否在要求承担大教堂维修责任的地区内。礼拜堂维修责任是一项非常古老的法律，据此，当地教区可以向教区居民索要资金，用于维修当地教堂。这在21世纪并不太常见。然而，这仍然是一种风险，英国许多地区仍然存在着教堂维修的责任。
地方政府搜索报告
这种搜索是由房产所在地的地方政府编制的，包括有关该房产的大部分规划历史的信息，包括在那里进行的任何工程的建筑控制记录。这些信息至关重要，因为在没有相关同意和许可的情况下对该房产进行的任何工程都可能在您成为注册业主后给您带来麻烦。
由于不同房产以及不同区域有着不一样的规定，关于合同搜索的信息还有很多细节，我们在这里就不一一列出来了。如果您在购房前对搜索环节有任何疑问的，请进一步联系丽莎律师行。我们的房产部门律师在这一方面有着多年的经验，可以帮助您解决相关问题。
今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。
任何英国税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。
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