2002年，英国法律在《2002年公有制和租赁改革法案》的第2部分引入管理权规定，给予住宅租赁持有人一项重要的管理权（Right To Manage）: 一旦住宅长期租赁持有人符合资格标准，他们就可自行成立一家物业公司（特殊的管理权公司：RTM公司）来接管其公寓所在建筑的管理，并取代房东或其他根据公寓租约条款被赋予管理权的人的角色。
由于申请过程不难，英国有挺多住宅小区的物业管理公司都是由小区的租赁持有人成立的。只要租赁持有人对大楼目前的管理不满意，并认为自己可做得更好，他们就会在小区发起投票竞选，并创建管理权公司。此外，他们也有权将其建筑物的管理权转给另一个供应商。
然而，一旦承接这一项管理职责，租赁持有人就得承担重要的责任。可是，由于公寓的建筑结构是有些复杂的，如果您没有一份正式的法律文件界定各方职责，把不该管的地盘也给管了，不该收的钱也收了，可能就得面临法律纠纷。
本周，高等法院新鲜出炉的案子《First Port Property Services Ltd (Appellant) v Settlers Court RTM Company and others (Respondents) [2022] 》对“管理权”提出新的问题：假如住宅区域涵盖多个公寓，并且共享公共领域。其中一套公寓的租赁产权持有人获得管理权利了，他们是否可以全权负责该住宅区域的公共领域呢？管理权原则究竟给予租赁产权人什么样权利？
故事背景
1999年到2002年期间，Virginia Quay Estate地产公司（简称VQE公司）在伦敦泰晤士河北岸开发了一个住宅区，与北格林威治的O2中心相对。
据了解，这一片住宅小区总共有778个住宅单位，包括10栋公寓（从5层到11层不等）和一排3栋的永久产权排屋。此外，VQE地产公司还在小区旁建设了公共区域以及配套设施，包括：通道、花园、场地和河墙——把该住宅区域与泰晤士河分开。
多年前，VQE地产公司指定一家管理中介First Port公司（简称FP公司）来负责对其所有公寓进行统一管理。根据双方签署的合约描述，FP公司负责管理和维护VQE地产所有公寓的建筑物、房屋和小区的公共区域以及设施，并有权向租赁承租人收取服务费以及相关租金。
与本案有关的是住宅区里其中一套公寓Settler Court。
据法院资料描述，Settler Court公寓楼包含76个单位，所有住宅都是以999年的租约出租的。2014年11月8日，Settlers Court公寓的长期租赁产权持有人通过《2002年公有制和租赁改革法案》的允许，成功获得该公寓的法定管理权利，并成立Settler Court RTM Company Ltd（Settlercourt RTM物业管理公司）。
在成功获得管理权后，Settler Court RTM物业管理公司则接管了FP 公司在Settlers Court 公寓提供服务的责任。
然而，正如前文所说，这一片住宅区域包含着相当多的公寓，Settlers Court公寓的租户需要与其他公寓共同使用公共区域以及相关的地产设施，这时，问题就出现了。
即便FP公司把Settler Court的服务权让出去了，作为整个住宅区域的管理公司，该公司还是得履行与地产自由持有人原有的合约职责，给整个住宅区的公共区域提供服务啊。因此，Settler Court的承租人就有必要向该公司支付服务费。可是，Settlercourt RTM管理公司就不干了，他们认为，他们有权收取这一笔服务费。
承租人的管理费究竟向谁支付呢？
按《2002年公有制和租赁改革法》规定，租赁者可通过成立一家特别公司，从自由人手中接过建筑物管理的任命权。拿到管理权后，自由持有人业主仍然是这栋楼的业主，但管理公司将全权负责以下情况：
向租户收取和管理、服务费
维护公共区域（如公共走廊和楼梯）
维护建筑物的结构（如屋顶）
处理其他租户对大楼的投诉
据Settler Court RTM管理公司的董事称，从2014年11月8日起，他们就已经拥有管理Settlers Court街区的专属责任和专属权利，按规定，这些专属权利不仅包括建筑物本身，还包括地产附属建筑以及公共区域的维护。因此，Settler Court RTM管理公司有权取代FP公司，向公寓所有承租人收取专属管理服务费。
然而，FP公司则有不同的说法。
该公司认为，他们与自由产权持有人（Virginia Quay Estate地产公司）早已经签署合约，并且规定，FP公司需要继续为这一片住宅区域提供服务。也就是说，《2002年公有制和租赁改革法》的管理权并没有影响到FP公司原有的契约内容，FP公司应该与SettlersCourt RTM管理公司有着双重的管理责任。
事实上，TP公司也一直在为居民的公共区域提供服务了。而Settlers Court的承租人也享受了公共区域的所有便利服务，因此，他们有义务向TP公司支付管理费。
随后，Settler Court RTM管理公司只好向法庭提出申请，要求确定与管理该地产相关的服务费应向谁支付的问题。
法院怎么判？
在一审判决中，法院借用老案子《Gala Unity Ltd 诉Ariadne Road RTM Company Ltd [2012]》的理论进行分析。当时，法官对该案做出判决：认定“管理权”可延伸至更大范围内，包括一些”非公寓独占”部分，比如停车场、花园等。
因此，一审法官认为，承租人的服务费应支付给RTM公司，而不是FP公司，因为FP公司在最初的时候已把该公寓的所有管理权利以及服务权利转给了RTM公司。
然而，FP公司坚决认为这个判决是有错的。随后，FP直接向最高法院提出上诉。
TP公司的观点依旧是，该公司履行原有契约的职责不应该受管理权相关法案的影响。该公司认为，在没有任何新协议的情况下，他们需要继续向Virginia Quay Estate地产公司提供所有相关的地产服务，以避免违反其向其他大楼的单位承租人和排屋的永久产权所有人提供的契约。他们是合法管理，这个事实有理有据。因此，FP公司必须向VQE地产公司继续提供的房地产服务以及收取相关的费用。
经过几年的审讯，最高法院接受FP公司的论点并允许该公司上诉。
在高等法院里，法院认为，本案所涉及的住宅区性质和结构有着特殊性，应推翻Gala Unity公司的判决。法官称，《2002年公有制和租赁改革法案》在法定管理权的内容里没有规定RTM公司必须管理公共领域以及相关地产设施的说法。管理权的内容只涉及相关房舍的专属管理权利，即相关建筑物或建筑物的一部分，以及附属财产（如果有的话）。
此外，法院指出，该法第1章中没有规定任何共同管理的内容，强行扩大管理权的范围将导致”荒谬和不可行”的结果。
按本案来举例，该住宅小区包括着10栋公寓以及3栋房子。如果单一公寓的RTM管理公司的管理权扩大了，法律允许他们共同管理与其他公寓分享的公共区域。在这样的情况下，其他街区的公寓承租人的权利将会被剥夺，他们没办法享受租约下原有的服务。接下来，他们就必须接受与自己没有正式法律关系的RTM公司提供地产服务，这是不公平的。
另外，如果法律允许扩大RTM公司的服务范围，该管理公司有可能无法克服偿付能力的问题。打个比方，Settler Court RTM管理公司仅仅属于Settler Court 公寓的特属管理公司，他们只能有资格向该公寓的租赁持有人收取服务管理费。然而，如果法院允许该公司管理公共区域，他们就也得为其他公寓的业主负上管理责任以及提供便利服务了。
这样下来，Settler Court RTM管理公司的负担不是更大了吗？
丽莎观点
该案件明确划分了房地产业主、业主签署的管理公司以及单一街区的RTM管理公司的责任。丽莎认为，该案的结论对那些已经或者即将想成立物业管理公司的租赁业主来说起到一个提醒作用。
如果您的公寓、小区也属于本案一样的情况，我们建议三方——房地产业主、物业管理公司以及由业主自行成立的RTM管理公司都应该提前商定一份正式的合作协议，界定相关的房舍责任，避免后期纠纷所产生的高昂诉讼费用。
特别对于那些有想法成立管理公司的租赁产权人来说，在成立之前，您应该要熟悉相关法律的条例，或者早点咨询法律顾问来查看您的权利究竟有哪些？这样就可避免误读条款的情况，避免不必要的麻烦。关于管理权程序的更多信息，可咨询我们丽莎律师行，我们房产律师团队可以为您进行详细解答。
今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。
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