近年来，英国各地陆续兴建了大量养老社区住宅项目。这些退休公寓大多坐落于环境优美的乡村或小镇，花园、庭院、餐厅等配套设施一应俱全，因此深受不少老年人的欢迎。很多人会在退休前提前购置一套，计划日后入住，在那里安享晚年；也有人将其视为一种稳健投资，希望未来能够保值甚至获得回报。
然而，这些看似拥有美丽乡村风景的“理想养老房”，背后却可能藏着一些陷阱。如今，越来越多英国退休老人正陷入困境：随着服务费不断上涨，加上严格的年龄限制和转售条件，一些退休公寓不仅难以出售，甚至正在迅速贬值。对于部分家庭来说，这些养老资产成了沉重负担，他们手中的退休公寓可能根本卖不出去。
退休公寓物业费不断上涨 一年高达2万镑
2020年，迈克尔·弗雷泽（Michael Fraser）已经88岁，他越来越难以独自打理原先居住的小屋。于是，他决定搬到了位于英国汉普郡（Hampshire）弗利特（Fleet）的弗利特大厦（Fleet Hall）——这是奥德利集团（Audley Group）旗下的一处养老社区，也离女儿住的地方更近一些。
一位头发花白、发际线后移的老人，戴着眼镜，倚靠在花岗岩墙上，看向镜头。他身穿卡其色法兰绒长裤和蓝色运动衫，神情忧郁。
为了这次搬迁，他花14万英镑在养老社区内买下了一套两居室公寓。刚入住时，他觉得非常幸运，这里环境安静、设施完善，终于能安心度过晚年生活。
一座灰色的石砌豪宅矗立在山顶，气派非凡。它拥有一个带垛口的塔楼，上面飘扬着英国国旗。主屋右侧是马厩，左侧是网球场。宅邸四周绿草茵茵，一条车道通往前方的砾石停车场。
最初，每年的物业和服务费用约为1.2万英镑，占他养老金收入不到一半。对当时的他来说，这笔开支虽然不低，但还能承担。然而，接下来的几年里，情况开始逐渐变化。
随着费用不断上涨，弗雷泽感受到的压力越来越大。到了2026年1月1日，他每年的服务费已经涨到2万英镑，六年间涨幅达到66%。
“就像有什么东西一直在挤压我们，而且一年比一年更紧。”
虽然他依然喜欢这套公寓，也喜欢那里“相当漂亮”的庭院环境，但他开始担心，越来越高的费用会让未来买家望而却步。更令他不安的是，他觉得这些费用并没有带来相应的服务。
“我感觉自己被困住了，因为我看不到把它卖掉的可能，更别说卖出一个合理的价格了。”
如今，弗雷泽最害怕的是，如果未来自己需要搬进养老院，而这套公寓又长期卖不出去，那么他和家人根本承担不起双重开销。
“我每个月光是这里就要支付1,600英镑，再加上护理费用，总支出远远超过我的养老金收入。我真的进退两难。”
对此，奥德利集团表示，各公寓业主可以自行选择需要的服务项目。公司承认，弗利特大厦的费用确实上涨明显，但强调这并不代表旗下其他养老社区的情况。
“我们理解部分业主存在担忧，并将继续致力于为他们提供支持。”
多人遇到退休公寓困境
此前，英国广播公司（BBC）“Your Voice”栏目收到了400多人的反馈。许多人表示，他们继承退休公寓后，不仅没有获得稳定资产，反而背上了沉重负担。
2024年，莎拉·伍兹（Sarah Woods）继承了母亲艾瑞斯（Iris）留下的一套退休公寓。即便房屋一直空置，她仍然必须持续支付服务费和地租。
“这让我感到羞愧，也非常可怕，我快58岁了，从没想过自己的人生会走到这一步。”
起初，伍兹原本打算自己搬进去住。她咨询了律师，也做好了入住准备。但随后，物业管理公司却告诉她：她还不符合入住年龄要求。
这套公寓位于英国格洛斯特郡（Gloucestershire）特克斯伯里（Tewkesbury）。自挂牌出售以来，一直没有收到真正认真的报价。与此同时，物业费用却一天也没有停止。
伍兹被要求继续支付服务费和地租，否则可能面临债务追讨。
“我当时震惊极了，这完全不合逻辑。房子是我合法继承的，我也愿意承担费用，而且我已经超过55岁了。”
如今，她住在距离那套公寓两小时半车程之外，只租得起一间单间公寓。负责管理该物业的Firstport公司表示，他们正在与伍兹合作，“在这个特殊时期为她提供支持”。但现实问题并没有因此消失。即便母亲已经去世、公寓长期空置，费用依旧一分不少。
物业方面则回应称：“我们必须收回这些资金，以确保服务能够持续运转。”
英国媒体深入调查 许多退休公寓价格下跌
随着英国一些媒体的深入调查发现，许多退休公寓不仅难卖，而且价格正在大幅缩水。
在赫特福德郡（Hertfordshire）罗伊斯顿（Royston），名为古德斯苑（Goodes Court）的退休公寓项目就是其中之一。这是一栋由英国最大私人退休社区开发商麦卡锡与斯通公司（McCarthy Stone）运营的52套公寓楼，仅面向70岁以上人士开放。
根据BBC报道，公寓配有餐厅、现场经理以及清洁人员等设施，因此每套一居室公寓每年的服务费通常高达1万英镑。
从英国土地登记的记录中发现，自2014年以来售出的27套公寓中，有24套出现贬值，总损失超过100万英镑。
其中，33号公寓最初售价为20.8万英镑，两年前却仅以7万英镑成交。25号公寓最初挂牌价为19.295万英镑，去年同样只卖出7万英镑。而36号公寓最初售价接近19万英镑，如今甚至被放上拍卖平台，起拍价仅9,000英镑。
尽管如此，麦卡锡与斯通公司目前仍在距离罗伊斯顿市中心400米的地方，建设另一个面向60岁以上人群的新退休公寓项目。公司回应称，旗下许多项目其实能够保值甚至升值，但也承认，古德斯苑并未出现这种情况。
公司表示，他们已经投入大量资金进行“重大翻新”，并允许那些暂时无法出售房产的业主自由出租公寓，以缓解压力。
不过，公司仍强调：“在我们的其他开发项目中，绝大多数居民及其家人对居住体验感到满意。”
丽莎评论
在英国，这类退休公寓（retirement properties）在法律上通常被视为“特殊用途住房”（specialist housing），因此往往附带一些特殊限制。例如，社区整体设计主要面向老年人，配套设施也围绕养老需求展开，而年龄限制本身更是其商业模式的一部分。
对于许多老人而言，这样的居住环境确实有不少优势：生活便利、社区氛围稳定，还能获得一定程度的照护与安全保障。但与此同时，它也存在一些容易被忽视的问题。比如，这类公寓的买家通常受到年龄限制，很多项目也不允许出租，部分银行甚至不愿提供贷款。尤其当物业服务费持续上涨、社区逐渐老化、设施开始过时时，房产往往会变得非常难以转售。
即便子女继承了房产，也未必能够立刻入住。这正是本案中许多家庭所面临的现实困境。因此，在购买退休公寓之前，一定要慎重评估，至少重点关注以下几个方面：
第一，仔细了解服务费（service charge）
根据英格兰和威尔士的法律，物业公司只需要证明收费“合理（reasonable）”，并不意味着费用不能大幅上涨。而很多退休社区本身就包含大量长期运营成本，例如：
- 24小时前台服务
- 公共花园维护
- 餐厅和公共活动空间
- 紧急呼叫系统
- 清洁服务
- 现场物业经理
这些都会不断推高服务费用。因此，消费者在购买前一定要重点查看：
- 过去5年的服务费上涨记录
- 是否存在大型翻修计划（major works）
- 合同中是否允许额外追加费用
根据英国法律，业主有权要求物业披露这些信息。
第二，务必要看清“退出机制”
很多人在购买退休公寓时，只考虑“怎么入住”，却忽略了“未来如何退出”。但现实中，问题往往恰恰出现在：
- 老人去世之后
- 搬入护理院之后
- 想出售房产的时候
因此，消费者一定要重点确认以下问题：
- 是否存在转售限制
有些退休社区规定：
- 房产只能出售给特定年龄人士
- 转售必须经过管理公司批准
- 必须通过指定中介出售
- 这些规定都会大幅缩小买家范围。
- 是否存在“退出费”（Exit Fee）
英国部分退休公寓还会收取，相关费用有时甚至高达房价的1%至30%。
- 转售管理费
- 离场费
- 延期管理费
- 是否允许出租
如果房子卖不出去，能否出租，往往决定财务压力会不会进一步恶化。
不同社区规定差异很大：
- 有些完全禁止出租
- 有些只允许短期出租
- 有些则允许自由出租
- 这一点必须在签约前确认清楚。
第三，不要轻信“保值”宣传
英国退休公寓与普通住宅最大的区别在于：普通住宅是地段决定价值； 而退休公寓是运营成本往往决定价值。 即使地段很好，只要出现服务费过高、年龄限制严格、社区设施老化、潜在买家减少，房价依然可能大幅缩水。近年来，英国媒体曝光过不少类似案例：原本售价20万英镑的退休公寓，最终只能以几万英镑，甚至几千英镑拍卖成交。原因很简单——新的买家不仅是在“买房”，更是在接手未来长期且高昂的费用负担。
第四，不要简单认为“以后可以留给子女”
很多家庭是在父母去世后才发现：即使房屋长期空置，相关费用依然不会停止。因为在法律上，只要 lease（长期租赁产权）仍然存在，相关付款义务就不会自动终止。因此，在购买之前，老人和家属最好提前规划：
- 如果将来卖不出去怎么办
- 是否有足够现金承担空置期间费用
- 子女是否愿意长期承担这些支出？
第五，签约前最好咨询专业律师
在正式交易前，最好找熟悉退休公寓业务的律师，重点审查以下内容：
- Service charge clauses（服务费条款）
- Event fees（事件收费）
- Sinking fund（维修储备基金）
- Resale restrictions（转售限制）
- Subletting rules（出租规则）
- Major works liabilities（大型维修责任）
事实上，很多风险并不是“隐藏”起来的，而是早已写进合同里。问题在于，大多数普通买家并不会真正仔细阅读这些复杂条款。而这，恰恰也是英国退休公寓纠纷频发的重要原因之一。
好了，本期分享就到这里。如果您在英国买房的时候遇到任何法律问题，欢迎进一步联系丽莎律师行。我们的房产律师团队可为您提供专业法律意见，并协助您依法处理相关问题。
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好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。
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