商业地产的租约比居民住宅租约复杂多了，房东在驱逐方面更为艰难。根据《1954年房东和租户法》规定，商业租约到期后，租户依旧享有使用权的保障，可以自动续租。
从理论来说，一旦房东出租商业地产，除非涉及违约，出售物业，对物业进行重大装修，收回自己经营等特殊行为，租户可能就会无限期留在那里。
当然，房东也是有权利重新签署一份新租约的。只不过，商业房东往往需要遵循一个非常严格的程序，需要向法院申请并向租户送达第25条通知。在这过程中，租户也可针对该通知上内容提出反对建议。最后，由法院来决定是否续租，如法院下令续租，法院将有权监督新租约的授予和条款，并做出合理的安排。
本篇说的案子《W (No 3) GP (Nominee A) v JD Sports Fashion 》就是关于商业租赁的续租案。续租案不难解决，然而，本案的租约涉及了一条特殊的租金条款——“营业额租金支付形式”，也就是说，租约规定租金需要根据租户的营业额来确定。因此，双方在如何支付租金问题上产生很大的争议，只能让法院做出决定。
那么，什么是营业额租金？在商业租约续租审判中，法院是否有可能按租户的营业额来命令新的租金呢？
→ 故事背景
本案原告是位于Derby中心的大型购物商城——Westfield Derby的业主公司，该商场于1975年开业，有着两百多个零售和餐饮店铺。2008年1月16日，JDSports Fashion公司与该商场签了一份租约，从购物商场中租下一套零售单位，位于二楼。
根据这份租约规定，双方的租期为十年，从2007年6月24日开始计算，于2017年6月23日结束。租约还包括一条营业额租金条款。
这是一种什么样的支付方式呢？
营业额租金——（Turnover Rent），顾名思义，租金取决于承租人的营业额。当承租人生意做得好，营业额上升，他们支付的租金就会增加。但当业务挣扎，营业额下降时，房东将收到比较少的租金。
按照不同的合约安排，营业额租金形式可以通过以下方式来计算：
承租人向房东支付”基本租金”和 “营业额租金”：房东拟定一个基本租金，同时，还设定一个营业额租金数字，承租人需要同时交两笔租金；
纯营业额租赁：承租人支付的唯一租金是基于他们的营业额；
营业额补足——（Turnover Rent Top-up），承租人按公开市场价值的一定比例支付固定的基本租金，如营业额超过基本租金，则在基本租金之外再支付营业额补足，通常也是以百分比来呈现。
从法院提供的资料来看，JD Sports Fashion和Westfield Derby签署的营业额租金条款是按照第三种“营业额补足”的形式来计算的。
它的计算方法如下：初始基本租金（175,000英镑）+ 营业额租金（销售总额的8%的）
租约指出，超过基本租金的数额，按季度来计算。
→ 房东想要重新签约
不知道出于什么原因，商铺业主Westfield Derby似乎对原租金的安排不满意。于是，在租约即将到期的时候，房东公司向承租人提出新的租约安排。
根据《1954年房东和租客法》的第二部分规定，如果原租约的房东想要授予新的租约，房东方需向法院发出第25条终止租赁的通知申请，从而等着法院给予新租约的授予和安排。
2016年12月22日，Westfield Derby业主送达第25条通知给JP公司，双方终止了2017年6月23日的第一份租约。同时，业主还向承租人提出一个为期十年的新租约，此次，租金按普通方式来计算，为282,000英镑。
2018年6月20日，JD Sports Fashion 确认该诉求的送达，但是，该公司并不同意新租约的安排。他们提出反建议，提议继续以营业额租金的形式支付，并缩短新的租约期。他们提议以160,000英镑的租金签订五年期合同，营业额租金相当于营业额的5%。
→ 双方立场又反转
然而，到了审判的时候，双方的立场突然发生转变。这时，房东坚持营业额租金条款，而承租人则反对了。
据了解，房东提议把拟定的282,000英镑的租金费用减到200,000英镑，作为回报，承租人需要支付营业额的8%租金。根据承租人目前的营业额来计算的话，8%相当于496,000英镑。
此外，房东同意约定五年的期限，并在三年的时候会有一个中断条款，租户可提前在六个月通知的情况下行使这一权利。然而，如果承租人实施三年期中断条款权利，必须要赔偿100,000英镑。
承租人的意见相反。
承租人认为，房东的提议非常离谱。多年过去，他们的基本租金已增加到每年205,723英镑。随着营业额的增加，承租人的营业额部分交的租金也不少。按照房东的算法，如果要求租户支付营业额8%的租金，那么租户每年将支付大约50万英镑。然而，公开市场的固定租金价格仅为17万英镑！
因此，承租人给出两个选择：
如果法院下令新租约必须按固定租金模式来支付的话，每年的固定租金数额应该以170,000英镑来计算；
如果法院下令按照营业额租金模式的话，比例应该为营业额的0.29%。
承租人向法院透露，在2018年他们第一次提交反对建议后，他们开始对市场进行调查。他们发现，该购物中心给其他租赁授予普通的固定租金，并按市场租金来算，而且这些租户都没有任何营业额租金的捆绑。即便有些零售商有营业额租金条款，可是，他们的基本租金以及营业额租金计算幅度远远低于被告公司。
所以，该公司在案件审理期间转变想法，即拒绝营业额租金的收取方式。然而，他们也尊重法院的安排，因此，才给出以上两个选择。
被告公司的代表人称：
“公司的营业额很高，但利润率却很低，因为我们绝大多数商品都是引进其他品牌的，购买和销售的利润率比我们自己生产的商品要低。因此，按照营业额租金来计算的话，会让公司经济带来影响。所以，我们公司改变了立场，因为我们公司在该地铺支付的租金远高于公开市场的租金。”
双方律师根据不同观点向法院提出质疑。
→ 法院拒绝为商业租金设定营业额租金
最终，法院授予新租约的安排，并按照公开市场的情况来确定新的租金：104,300英镑。同时，法院拒绝根据租户营业额来加收租金的要求。
法院重点强调，根据《1954年房东与租客法》第35条规定，营业额租金条款不属于租约条款，它属于租金下的条款，应该根据该法律的第34条规定来考虑。根据第34条规定，房东与租客确定的新租金必须符合公开市场的情况，然而，营业额租金则不属于公开市场的租金范畴。
法院认为，在不知道租户营业额的情况下，法院不可能确定一个适当的营业额租金的百分比。特别在零售行业，这类型的商业营业额是未知的，它不像固定的停车场，可以有一个最大的比例；零售行业每年、每个月甚至每天都会有非常大的变化。如果法院强迫制定特定的数额或者特定的百分比，不同租户会因此产生不同的金额，有一些营业额特别高的商铺则有可能大大超于市场租金价值，这对承租人来说非常不公平。
→ 丽莎观点
丽莎认为，本案再次确认了一个立场，即对于一个特定的房产，其租金不应该与特定租户的商业能力挂钩的。好的商人，也是有权通过自己的能力来赚取更多利润，而不是用来补贴不断上涨的营业额租金的。
当然，我们并不是认为这种租金形式不可取，它的目的是解决一些难题，比如，在双方的收入缺乏确定性的情况下，营业额租金条款确实可为双方带来暂时的解决办法。受到疫情的影响，承租人被迫关门营业，房东也从中失去收入，在这样的情况下，如果双方签署了一份营业额租金条款，可以暂时避免一段时间的经济亏损所带来的影响。从这方面来说，营业额租金条款在房东和租户之间创造更多的商业关系，双方都将从承租人的成效中获益。
然而，它并不是一个牟利的机会。也就是说，房东不能看到承租人生意好、品牌好、营业高，就建议承租人签署这样一份条款，并标一个不合理的数额。承租人是有权向法院提出异议的。
另外，本案对租户也是一个警醒，受到疫情的影响，市场上越来越多租户主动寻求“营业额租金”安排。那么，此次判决明确提出了，由于不属于租约条款，法院无法对营业额租金提出命令。也就是说，在续租或安排新租约的时候，租户恐怕也很难向法院提出收取营业额租金的合理性了。
我们建议，双方在签署任何租金协议之前都应该好好研究相关法律，看看自己是否真的适合这样的租金安排。此外，双方需要好好商谈并签署一份更详细的合约，把所有的相关条款以及可能会发生的潜在问题都列出来，比如，限制金额幅度以及续约后的相关安排，这样才可以安排一份比较合理的租约，也可避免以后的法庭之争。
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