英国央行宣布取消贷款负担能力测试；买新房的成本会增加，原因是？

莎粉们周一好！欢迎来到《丽莎房产快讯》。

本周，我们主要关注以下房产消息：

• 上周五，英国央行宣布加息0.25%，对房地产市场有什么影响？
• 本周一，英国央行又搞大动作，决定撤销金融机构负担能力测试，8月生效……
• 英国的沿海热点地区降温：随着供应的增加，对海边住宅的需求开始缓解…房价降了吗？
• 净零规则将使新房和扩建工程的成本飙升，业主们请做好准备…
• 租房市场：政府白皮书公布英格兰禁止无过错驱逐行为政策，房东在实践操作中该怎么办？

英国央行加息，对房地产市场有什么影响？

上周五，英国央行再次提高基准利率0.25%，以至于英国的基准利率来到1.25%时代，这已经是英国央行连续第五次提出加息了，推至13年以来的最高水平。

我们在《丽莎商法快讯》里大概提到了该政策将会给房产市场降温。那么，它具体会对房地产投资者有什么影响呢？

第一，房贷。目前，大多数借款人都是固定利率抵押贷款，这些人的还款额是不会发生改变的。然而，当他们现有交易结束时，就得需要为下一个贷款支付更多的钱。

金融信息公司Moneyfacts的数据显示，两年期固定利率抵押贷款的平均成本已从去年6月的2.59%上升到今天的3.25%，而五年期交易已经从2.82%上升到3.37%。

根据建筑协会给出的数据显示，一个拥有13万英镑抵押贷款的人，如果两年固定利率即将结束，再抵押给一个新的类似交易，业主每月可能需要多付80英镑。对于那些五年固定利率的人来说，他们的再抵押贷款可能会增加他们的付款，每月接近35英镑。

据了解，目前英国有超过350万户家庭使用浮动利率的贷款产品，加息将使这些家庭每月还款利息有所上升。

比如说，如果您手中持有跟踪抵押贷款。那么，您贷款的利率也将跟着银行的基准利率提高。在目前2.25%的跟踪贷款中，利率将上升到2.5%，对于安排在20年内的15万英镑的抵押贷款，每月增加18英镑这样。

第二个方面：房价。疫情的那两年，比较低利息的抵押贷款推动了住房市场的发展。所以，现在借款成本的增加可能会对房价产生影响。

获得新抵押贷款的人将能够借到更少的钱，因为贷款机构有着严格的负担能力测试，其中考虑到了特别贷款利率。

金融顾问公司Quilter的抵押贷款专家Karen Noye认为，这可能是房地产市场困难时期的开始。住房市场已经显示出放缓的迹象，它能多好地经受住进一步的利率上升，以及通货膨胀，还有待观察，但预言是不好的。”

不过，这个观点在本周发生了变化！周一刚刚发布的一条消息可能有一个新的逆转。我们在下一个篇章仔细说说。

第三个方面：影响房租。

近段时间，随着生活恢复正常，租赁房产的租金一直都在增加。毫无疑问，如果房东面临更高的抵押贷款账单，他们可能就把这一笔经济压力转嫁给房客身上。

英国央行撤销负担能力测试

上周五，英国央行刚刚对外公布加息。本周一，该银行又宣布一个大动作。

根据路透社消息，英国央行在周一表示，其金融政策委员会在对抵押贷款市场进行审查后，将撤回其抵押贷款负担能力测试（Mortgage Affordability Test）。该撤回建议将从2022年8月1日起生效。

也就是说，贷款机构将不再需要检查房主是否能够在更高的利率下偿还起抵押贷款。

申请过房贷的朋友们应该都知道。银行在评估可以借多少钱给您的时候，通常会使用两个方法：第一，最高贷款收入比——流量限制，它通常规定了要比申请人的工资4.5倍左右的房贷数量。第二，抵押贷款负担能力测试（压力测试）。

据了解，英国央行在2014年引入了这项测试，为贷款机构在评估潜在借款人的抵押贷款能力时规定了一个压力利率，以确保借款人不会因为承担了他们无力偿还的债务而对金融稳定构成威胁。

不过，英国央行金融政策委员会会定期审查这些建议，看看适不适合当下经济环境。在2021年12月发布的最新审查中，金融政策委员会判断，在房价快速上涨的情况下，最高贷款收入比的流量限制可能比负担能力测试发挥更大的作用。

因此，从2022年2月开始，金融政策委员会对“撤销负担能力测试”和维持“最高贷款收入比”的建议进行了咨询，大多数的回应都支持这些建议。

央行在一份声明中说，这些其他规则 “应该为英国金融系统提供适当水平的复原力，但以更简单、更可预测和更相称的方式”。

Quilter Financial Planning的总经理Gemma Harle评论说：”今天，英国央行宣布将放松其负担能力规则的时机有点令人费解。

随着利率开始攀升，以应对通货膨胀和能源及食品价格飙升的破坏性影响，您会认为人们承担抵押贷款的能力现在确实应该成为关注的焦点。然而，英国央行的这一举动可能说明，住房市场的长期健康状况被预测为不太乐观，这一变化是为了防止房价下滑的一种手段。”

莎粉们，您怎么看？

寻找海边房产的热度逐渐下降

在疫情期间，沿海房产特别受到房产投资者的欢迎。购房者和租户都试图要逃离大城市，来到海岸线上找房产。以至于引发了极大的需求浪潮，供应跟不上，导致沿海房产的房价急速飙升，让人感到害怕。

据Rightmove称，现在的供应稍微趋向平衡了，一些沿海地区的竞争已经下降了60%以上。

通常来说，一个地方的购房（或租房）需求缓解以及可用房产数量的增加，买家或租户之间的竞争就会变得不那么激烈。

数据显示，在过去的两年里，康沃尔郡一直是希望从城市搬到沿海地区的人的主要热点之一。不过，目前，当地买家之间的竞争比去年这个时候平均低27%。而对于租户来说，竞争平均缓和了31%，与一年前相比，新出租的房产增加了29%，而需求仍比去年的水平增加了19%。

从各地来看，德文郡的Ilfracombe出现了买家竞争的最大缓和，与一年前相比下降了64%。同时，对于租户来说，汉普郡的Barton-on-Sea是竞争最激烈的地方，现在也下降了77%。

在所有的海滨地区，与去年相比，买家的竞争都平均缓解了10%，租客的竞争平均缓解了1%。

然而，和几年前相比，供应需求还是稍稍不平衡的，竞争还是比前几年大（没有发生疫情前）。

比如，在康沃尔郡，买家们的竞争仍然比2019年这个时候多两倍，上升了132%，而租房者的竞争是三倍多，大幅上升了249%。在所有的海滨地区，与2019年相比，买家之间的竞争平均上升了135%，而租户的竞争则上升了216%。

也就是说，现在这些地区的房产市场只是稍稍冷却了一些些。

根据Rightmove的数据显示，就在沿海地区开始冷却的同时，英国50个大城市的买家和租户之间的竞争已经上升。

买家竞争排行榜中，排名第一的是巴斯（Bath），买家竞争上升了49%，卡莱尔(Carlisle)上升了42%位于第二，泰恩河畔纽卡斯尔（Newcastle Upon Tyne）上升了36%排名第三。

接下来，伦敦的买家竞争也跟上了，上升了35%。

租客竞争排榜中中，排名第一的是爱丁堡（Edinburgh），与一年前相比，爱丁堡上升了134%，伦敦上升了115%，索尔福德（Salford）上升了91%。

Rightmove公司的房产分析专家Tim Bannister说：“自从市场在疫情开始时以来，人们就特别热衷于搬到沿海地区，以至于需求非常大。不管是租房或者买房。随着时间的推移，供应越来越无法满足需求。

现在，我们看到，虽然许多沿海地区的需求仍然很高，但它已经从2020年和2021年部分地区的高水平中放缓。我们在全国范围内也看到了这一点，与去年相比，需求正在非常缓慢地缓解，但与2019年相比仍然非常高。”

住宅扩建和阁楼改建的成本上升

上周三（2022年6月15日），《新建筑条例》（Building Regulations）生效，这是政府计划的一部分，目标是在2050年将英国的碳排放量减少到净零。该规定为通风、能源效率和供暖只限定了新的标准。

专家分析，新建筑法规将有可能提高新住宅的价格，以及现有住宅的扩建和阁楼改造的价格。由于这些举措要求安装新的材料、运用新的测试方法、以及产品和系统，消费者将不可避免地支付更多（特别是现在，材料短缺以及高昂的劳动力成本已经上升的情况下）。

测量师Naismiths的Gareth Belsham分析，正在装修或扩建房屋的人将受到最直接影响，这些变化可能意味着平均每套房屋扩建的费用要增加3000英镑。

他说：“最大的变化涉及到供暖和保温系统，按照扩建房屋使用的玻璃数量的新规定，任何新的窗户或门必须是高度绝缘的。”

另外，扩建的房主可能会看到他们拥有的空间变小了，因为墙壁必须更厚，以符合更好的绝缘要求。

PRP建筑师事务所的Andrew Mellor说，外墙将需要比以前厚7厘米左右。门窗必须符合更高的标准，同时对玻璃的数量也有新的限制，以减少不必要的太阳热量。

同时，该政策还将为扩建工程带来新的限制。

比如说，门窗和屋顶灯的玻璃必须覆盖不超过地板面积的25%，以防止热量流失。随着房产变得更加密闭，也有一些措施需要做到确保适当的空气流通，例如在窗户上有小的开口，在窗户关闭时可以通风。

对于扩建房屋的人来说，他们可能被要求安装一个新的或替换的供暖系统，这取决于建筑的规模。这些系统将不得不使用较低温度的水来提供相同的热量，这将需要增加管道的绝缘性。

您看，这全是成本啊！

无理由驱逐，那得找什么理由？

上周，政府发布了住房部的白皮书，并通过白皮书来公布《租户改革法案》的具体建议。

根据该建议，在英格兰，房东将被禁止在不说明理由的情况下驱逐租户。同时，《租户改革法案》还将全面禁止驱逐那些福利申请者或有孩子的家庭，而且房东必须考虑允许养宠物的请求。

截至目前，英国不同的领域都在制定着类似禁止无过错驱逐的政策：

苏格兰已经禁止对2017年12月1日后开始的租约进行无过错驱逐

威尔士政府表示，到2022年底，无过错驱逐通知期将延长至6个月。

延长租约通知期的立法正在北爱尔兰议会中进行。

那么，禁止”无过错”驱逐在实践中将如何运作？

新规则在英格兰如何运作的细节还不清楚。但在苏格兰，无过错驱逐已经被禁止，房东不能纯粹因为想让租户离开而驱逐他们。

这些规则因租约类型和发出通知的时间而不同，但对于从2022年3月开始的私人租约，房东可以提出17个正式理由或”驱逐理由”。

这些理由包括：房东想搬进该房产，或租户拖欠至少三个月的租金。

也就是说，在英格兰的实践中，房东很可能也同样这么做。

房东必须根据他们想使用的理由给租户适当的通知，如果租户不愿意搬走，他们可以向住房法庭申请驱逐令。在法庭决定下达驱逐令之前，他们不能驱逐房客。

Levelling Up 和英国住房部长Michael Gove说：”长期以来，许多私人租户一直处于无良房东的摆布之下，他们不修缮房屋，让家庭生活在潮湿、不安全和寒冷的房产中，不公平的’无过错’驱逐令的威胁笼罩着他们。我们的租房者新政将通过改善数百万租房者的权益和条件，帮助结束这种不公正现象。”

好了，本期《丽莎房产快讯》就到这里。我们下周再见。

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