在英国，非法驱逐是一种刑事犯罪。如果房东在没有遵循正确的法律步骤把租客赶出家门时，租客可向当地政府寻求帮助，政府可以在非法驱逐案中对房东提出刑事起诉。或者，租客也可自行把房东告上法庭，要求对非法驱逐行为进行民事索赔。
房东们，您可一定要把这事放在心上，如果您非法驱逐房客的话，可能会被判重金罚款！情况严重者，还可能被送进监狱。
本期《丽莎说案》要给大家讲一个关于“非法驱逐”的案子：Brem v Murray and another。本案的房东通过非常野蛮的手段把租客从出租房里“扔”了出去，最终被告上法庭。
然而，值得关注的一点是，本案不仅牵扯房东和租客两个人物，中间还多出一个“二房东”的角色——房子真正的租客，又是分租人的同居者。据说，这二房东有些无辜，好心反倒变成做“坏事”了，结果也被这名租客告上法庭，要求其一起赔偿。
那么，非法驱逐行为需要共同负责吗？
故事背景
Brem先生是一名美发师。
很多年前，他在英格兰Basildon小镇拿下一套商业店铺，在那里经营一家美发店。不久后，Brem看到商铺楼上的公寓对外出租，于是，他决定租下它，把这一套公寓当作自己的家。
后来，他与楼上这一套公寓的房东Marchant签下了租约。
2016年的时候，Brem的美发店里来了一个员工，名叫Murray。Brem听说这位女员工正在找房子，一直都没有找到合适的，要不太贵，要不太远。
Brem提议，如果她喜欢，可以把自己公寓的其中一个房间分租给Murray女士，俩人共同分享该公寓的公共区域，比如：厨房、厕所等等。
从那以后，Murray女士就租了Brem的一个房间，并且和她刚刚学会走路的儿子住在那里。每个月，她都会向Brem先生支付租金。
当然，该转租行为已经征得公寓真正房东Marchant的同意了，只要Brem先生负责按时收租、交租就行。
房子状况太差，儿子受伤
据Murray女士描述，该房屋的状况非常差，很危险，她的儿子还因此受伤了。
接下来，她委托一名律师，于2017年1月5日向Brem送达了诉讼通知，她抱怨该房屋的状况。她声称儿子因房屋的危险状况而受伤，并向俩人提出索赔。随后，Brem把通知转给了大房东Marchant先生。
接到诉讼通知书后，Marchant大发雷霆，简直——疯了。2017年1月10日，他跑来这一套公寓里，把锁换了，还让三个“大块头”把Murray女士的所有行李全部从公寓里扔出去，其中许多东西都被扔坏了。
Murray立刻把这件事情告诉当地政府，并且通过法院申请临时禁令，以获得重新进入房屋的权利。在1月13日的听证会上，她被授予了一项命令，允许她有权重新进入该公寓。
当时，房东Marchant和她的直接房东Brem都在听证会现场。然而，可恶的是，Marchant先生并没有遵守该命令。
1月20日，法院要求其再次回到听证会上，Marchant和Brem又被法官命令允许Murray女士回家，并且在1月24日之前不得对其进行驱逐。同时，他们还拿到了处罚通知。在1月24日的最后听证会上，法院命令在根据1977年《防止驱逐出境法》第3条发出任何占有令之前，禁令应继续执行。
反正折腾来折腾去，2017年1月25日，Murray女士才终于可以回到她的房间。那时，该房间已经不适合居住了，她被迫搬到了其他地方。
Murray女士对这样的行为感到非常生气！她说，Marchant对其进行非法驱逐，作为她的二房东、同租人甚至美发店老板的Brem竟然袖手旁观，啥也不理，默默支持这种驱逐情况。
随后，她把俩人一同告上法庭，要求他们赔偿非法驱逐和财产损失费。
初级法院要求双方共同负责赔偿
据了解，初级法院法官允许Murray女士提出19,510英镑的“特别损害赔偿”要求，并裁定她被非法驱逐，Marchant和Brem对她的损害和费用负有共同责任。
法院认为，大房东Marchant组织的这一次驱逐以及直接忽视房子的安全状况，这一点非常糟糕；Brem则违反了安静享受的契约 (COVENANTS OF QUIET ENJOYMENT)，无视他的法律义务，站在Marchant一边，允许他进入房舍对其进行驱逐。
法官按照普通法”惩罚性和惩戒性赔偿金”来计算赔款，总共5000英镑。很明显，第一被告是这次非法驱逐的煽动者，应该支付这笔款项的大部分。
“我命令第一被告支付4000英镑的一般赔偿，第二被告（Brem）支付1000英镑。另外，Murrays女士的法律费用是由Brem先生和Marchant先生共同承担的。”
这时，Brem不服，他认为自己出于好心让Murray女士住进房子来，在这个过程中，他根本就没有任何权力控制大房东的行为，也没有怂恿或参与任何驱逐，为什么他需要负责呢？因此，他提出上诉。
Brem先生称， 他之前已经向Marchant提出抗议，试图阻止他驱逐。然而，他被欺负得服服帖帖，根本无法控制他的行为。
他争辩称：
“安静享受契约不是一个绝对的契约，保护租户不被任何人驱逐或干扰。它是一个有条件的契约，保护租户不被房东或在房东名下的人干扰她对房屋的安静占有和享用。
因此，我对Murray女士的安静享受所受到的干扰（她的非法驱逐）不承担责任，因为法官已经认定是Marchant驱逐了她。实际上，我也是被欺负的，他不可能阻止驱逐！况且，我也被锁在外面，我也回不了家。”
高级法院怎么判？
高级法院允许Brem先生上诉。
法官称，虽然Murray女士没有对Brem“违反安静享受契约”的行为提出抗辩。然而，由于初级法院用了该理论来作为唯一的裁决依据。在公布审判结果前，法官必须要弄清楚该决策是否有错误。也就是说，Brem是否违反了安静享受契约？
在这里，莎粉可能有点糊涂了，什么是“安静享受契约”呢？
根据普通法，租户有权利”安静地享受”房产。这是一个默示条款或者契约，几个世纪以来一直在英国土地的转让和租赁中明示或默示。这一约定意味着房东必须允许租户在没有不当干扰的情况下居住，需要保护租户的基本利益。
简单理解，该默认契约规定：租户必须能够安静舒适的不受任何打扰的生活在他/她出租的房产中，不受房东或任何代表他的人的干扰。
当然，对租户来说，是他们的私人住宅；而对房东来说，这是一笔宝贵的资产，需要密切监控的。所以，宁静享受契约会有一些特殊情况。
由于房产需要定期进行维修以及房产状况的审查，租户也必须向房东提供“访问权”。根据1988年《住房法》和1985年《房东和房客法》的规定，在每份租约中都应该有一个条款或契约，规定租户应该为房屋的维修提供合理的通道。
通常情况下，房东或作为房东代理人的人可以在”一天中的合理时间”进入房产，但必须在至少24小时前书面通知租户。
回到本案，根据法官对事实的调查，高级法院认为， Brem先生不应承担责任。
他作为Murray女士的直接房东，他对其“安静享受的合同义务”只适用于他自己的行为或根据他行事的人的行为。也就是说，按照1988《住房法》第27-28条相关规定，Brem不可能有责任，因为他没有进行驱逐，没有非法剥夺Murray女士对公寓的占有，也没有做出干扰她的行为，或撤回她作为居住地的合理要求。
同时，他也没有要求或教唆他人（真正的房东）进入房产驱逐租户，所以，他并没有破坏该条款。
法官认为，在这个案子中，Brem先生所做的唯一和“违反契约”有关的事情是在其他人驱逐她的时候袖手旁观。然而，这些结论本身并没有明确的依据，可以得出Brem先生有责任对Murray女士违反契约的结论。
法官称，Brem也没有义务阻止第三方的侵入，而且他在任何情况下都无法阻止Marchant先生以及他的几个大块头帮手，毕竟那是他的房产。因此，Brem先生本人也不对入侵行为负责。
因此，法院命令Marchant先生独自承担对Murray女士的驱逐责任。
丽莎评论
丽莎认为，Marchant先生的行为显然是不理智和不合理的，本案可以从两个方面做一个提醒：
第一，大房东与分租客即使没有法律关系，也不可随意对其驱逐。
在原租户转租房产的情况下，转租人会被认为是租户的“住宿者”。这位住宿者和真正的房东之间是没有任何法律关系的。按本案来说，Murray和Marchant先生是没有法律关系的。在法律上，住宿者的房东是中间的租户，中间的这名租户需要履行房东的责任。
然而，即便你们没有真正的法律关系，并不意味着您可以对其采取任何行动。一旦您驱逐了，换句话讲，该驱逐行动就为您创造了一层法律关系，您就得负责了。同时，分租人拥有“住宿者”的权利，真正房东在采取任何行动，比如驱逐住宿者之前，最好能提前获得法律建议。如果您真的想要占有公寓的需求，请一定要按照法律的步骤来进行。
第二，转租人（二房东）不一定需要承担责任。
如果房产中有转租的情况，租户的上头有两个房东——直接房东（原租户）和真正的房东，非法驱逐行为的惩罚不一定需要两个房东共同来负责。当然，这需要根据个案情况来处理。
在本案中，Brem和Murray 女士是真正的法律关系，Brem需要履行房东的法律职责。显然，证据显示，他已经履行了作为“房东”的责任：第一，他没有干扰Murry居住在那里；第二，当房子的状况出现问题导致有人受伤时，他并没有推卸责任，同时也把情况告诉大房东了。第三，他并没有参与任何驱逐行为。
另外，他在这一层关系中还有另一个身份：房子的租户。那么，Marchant的驱逐行为也间接导致Brem没有家了。在这样的环境下，Brem也属于受害者。所以，按照法律的角度来看，如果Brem还要为此买单，显然不公平的。
所以，如果您是租户，想把其中的房间分租出去，当您的大房东对租户做了一些违法行为的时候，只要您要没有参与其中，还是可以大胆提出上诉的。法院一定会给予公平的裁决。
好了，本期《丽莎说案》就到这里。如果您遇到非法驱逐的行为，请立刻联系丽莎律师行，我们会为您提供专业的建议，保障您的利益。
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