前段时间，丽莎通过《买房实用手册》板块给大家介绍了共有产权计划（Shared Ownership Scheme）——有兴趣请回顾旧文：《只要符合资格,6千镑就可买20万镑房产,什么操作?》，文章一发，该政策就受到许多首次购房者以及年轻买家的关注。
然而，您知道吗？共有产权计划不仅只针对年轻人，还特别为年纪较大群体开设专属通道，名字叫：Older Persons Shared Ownership (OPSO)。此外，它还给长期残疾人士提供：The HOLD scheme。它们的运作和标准共有产权略有不同。
今天，丽莎专门给这类人群提供详细信息：
什么是老年人共有产权政策？
老年共有产权运作模式？
老年人共有产权申请资格
老年人共有产权房产的特殊服务
The HOLD scheme 如何运作？
怎么通过这些计划找房子？
在哪里可以申请贷款？
→什么是老年人共有产权政策？
大家对共同所有权计划(Shared Ownership ) 应该比较熟悉了，该计划是专门提供给首次购房者和一些曾经有住房但现在由于种种原因又没有能力买房的人群；以及那些想换房却买不起适合家庭需求的房产的。
老年人共有产权计划（OPSO）则属于共有所有权计划里的分属部分，专门提供给55岁及以上人群。如果您在晚年的时候经济遭到困境被迫卖掉原来房子再也没地方住了；或者说一直都属于较少收入人群，一辈子都买不到自己的房，都可以考虑通过该计划来登上住房阶梯。
→老年人共有产权计划的运作模式？
它与标准的共有产权房有点相似，购房者可最先购买一小部分可负担得起的初始份额——门槛为10%。剩余部分继续由住房协会或其他供应商拥有，购房者需要向他们支付剩余部分的租金，请放心，租金通常比市场价低的。
拿老例子来给大家看看。
作为55岁的买家，最开始，丽莎只是购买一套20万英镑房产30%的份额。那么，抵押贷款以及租金的算法如下：
房产最初售价
£200,000
丽莎初次购买的股份
30%
首次份额需向供应商付款
£60,000
首付款要求（10%）
£6,000
贷款数额
£54,000
丽莎每个月抵押贷款需求(基于25年还款利率4.5%来算)
£300 (£69周 )
房东保留股权份额
70%
房东保留的份额价值
£140,000
最高年租金
£3,850
丽莎每月最多需缴租金
£321 (£74 周)
每月抵押贷款和租金合计
£621
在这里请记住的是，当丽莎这套房产的价值增长的时候，租金幅度也是会跟着增长的。比如，您的房产价值涨到了£220,000，租金就会变成385英镑。不过，接下来几年，丽莎有能力了，决定通过阶梯式再购买20%的股权。这个时候，丽莎拥有的股权越来越多，房东越来越少，那么，租金就自然就少了：
阶梯式购买时房屋价值（涨了一些）
£220,000
阶梯式购买份额（原来已购买30%）
20%
购20%股份时向房东支付
£44,000
阶梯式购买后您拥有的股份
50%
房东保留的股份
50%
阶梯式购房前的每月租金
£385
阶梯式购买后的每月租金
£275
然而，它和标准共有产权房不同的是：通过老年人共有产权计划（OPSO），您可购买的份额是有上限的。政府要求，购房者可最大拥有75%的份额——丽莎认为，这是考虑到老年人还款年限以及可用房产的年限来综合考虑的。不过，您别担心，如果您选择以阶梯方式购买最高75%的份额，您将不再支付剩余25%的租金。
同样，您是有资格出售该房产的。只不过，您需要注意的是，您拥有的是房屋份额，房东有权为房屋寻找买家，房东也有有着优先购买权，比如说，房东把您的部分给收购了。如果房东没有找到买家，而且他们自己也不想买，您就可以自己出售您的份额，但出售前需向房东汇报。
→老年人共有产权房的资格标准是什么？
如果您选择申请”老年人共有产权”计划，您必须要符合以下标准：
年满55岁或以上。一些OPSO开发项目将允许一对夫妇申请，在这样的情况下，主申请人要求是55岁，第二申请人可以是50岁或以上。
最高家庭收入在伦敦不得超过每年90,000英镑，在伦敦以外不得超过80,000英镑。
您应该符合这个标准：在没有援助的情况下，您和您的老伴无法购买适合需求的房屋。
您尚未拥有房屋（首次购房者），或者在通过该计划购买之前，您需要出售现有的任何房产。
您需要有能力获得抵押贷款，如果已经退休的话，您需要有足够的储蓄来支付全额份额。
您必须没有任何未解决的信用问题，如未满足的违约或当地法院的判决。
→老年房的特殊服务
通过老年人共有产权买到的房产和标准共有产权一样，都属于政府特别建造的经济适用房。政府在2021年4月推出新的共有产权模式，也将适用于OPSO计划，这一批经济适用房将在2022年对外出售。
值得一提的是，一些专属OPSO开发项目会同时提供一个称为额外护理（Extra-care Housing）计划。通过该计划拿到的房产，它是有一些特殊服务的，在这里我们称之为额外护理保障房。
通常来说，额外护理住房比保障性住房提供更多的支持。比如说，您住在一个独立的公寓里，有自己的大门，但工作人员通常每天24小时提供个人护理和支持服务。这些服务是为您量身定做的，包括帮助您洗衣、穿衣、上厕所和吃药。也可以提供家务帮助，如购物和洗衣，以及膳食。
总之，额外护理住房的主要特点包括：
由计划负责公司（或管理人员）或支助人员团队提供帮助
通过警报系统提供24小时紧急帮助
为社区安排的社会活动。
住户的最低年龄，通常为55或60岁
公共休息室允许您进行社交活动
如果想通过老年人共有产权来申请额外护理保障房，买方需要有每周至少几个小时的护理要求。也就是说，您必须要证明自己是没有办法或很难自行护理的。当然，并非每个开发项目都有额外护理保障房，因此，购房者需要在一开始就与相关的住房供应商讨论。
→长期残疾人士的房屋所有权（HOLD）
如果您是长期残疾人群，长期残疾人士住房计划（HOLD）可以帮助您。该计划是专门为长期残疾人士的需要而制定的，基本上是以共有产权的规则为基础，但是房产会比较特殊，它是针对这类人群设计的。
想要通过该政策来申请共享产权房，您需要有长期残疾的证明以及符合以下资格：
家庭在伦敦以外地区的年收入在80,000英镑或以下；或您的家庭在伦敦的年收入在90,000英镑或以下
您是首次购房者
可以曾经拥有住房，但要证明现在无力购买
或者是现有的共同业主，希望搬家
和标准共有产权一样，您可最初购买房屋的一部分（房屋价值的10%到75%之间），并为剩余的部分支付租金。请注意，它是没有上限份额。也就是说，您要是有能力，可以通过阶梯式一步步购买剩余份额，最终可拿到100%的份额。
不过，既然是服务特殊人群的房产，住房协会作为房东可能会对业主有着“额外的照顾”。比如说，住房协会会保留对共有业主需要帮助或支持的许多家庭维修和维护的责任。因此，房主将可能需要缴纳租金以及其他服务费，包括维修和保养。当然，这些费用很大部分是由社会福利金支付的。
→如何通过这些机会找房子？
和标准共有产权不同，以上两种特殊房产不一定会在网上公布。因此，您首先需要联系当地的“HelpTo Buy”经纪人或代理，他们手上会有相关的资源或名单，他们会告诉您，哪些地区以及哪些开发商提供相关房产。此外，您还需要跟他们填写一份共有权住房申请表。
“Help To Buy”经纪人或代理的电话如下：
北部电话：03007900570
中部地区和伦敦电话：03333214044
南部(不包括伦敦)电话：08004561188
请记住，以上两个计划只在英格兰地区适用。
→贷款的问题？
目前还没有具体的消息说哪一家银行会特别推出老人以及残疾人的共有产权计划的配套贷款。当然，如果您能负担得起抵押贷款，银行和其他贷款人不会仅仅因为您是老人、病人或残疾人而拒绝您的申请。
不过，和普通的共有产权计划一样，这些“共有产权“类型的抵押贷款可能有点棘手，并不是随便一个银行就提供的。因为借款人申请的贷款数额会比较低。当然，如果您想一口气买掉75%，房产价格又比较贵，还需要借点钱，那就可以试试找找贷款机构。
从我们目前收集到的信息来看，Barclays bank的交易范围比较广。该银行确实提供共有产权相关的贷款产品，允许您申请其任何标准抵押贷款来购买您的房产份额。Nationwide也提供25%起的共同所有权，Leeds Building Society 也提供一系列固定利率的共有产权抵押贷款。
Teachers Building Society 为英国各地的教育专业人士以及想在Wessex(Dorset, Hampshire and Wiltshire) 购买房产的任何职业人士提供共同所有权抵押贷款。
其他提供类似还有Kent Reliance、Santander以及Halifax。有需求的老年购房者以及长期残疾购房者可到以上银行进行详细咨询，看看自己是否符合借贷资格以及相关要求。
如何才能了解更多的贷款机构情况呢？丽莎认为，当地的Help To Buy经纪人是一个很好的开始，他们专门做这些服务的，会有自己的名单。此外，您还可以向专门做一类服务的经纪人了解。谷歌一下就能搜到。
今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。
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