丽莎知道

父母物业的一部分变成孩子的自住房,能申请贷款吗?

莎粉们好!又是周五了,今天再给莎粉们分享一个《莎粉来信》。

在这次的莎粉来信中,提出的问题稍微比较特别。这个莎粉的父母,持有一处房子(House),父母是全额持有的,也就是没有涉及任何贷款。

这处House占地不小,有个大花园。花园大到什么程度呢?就是花园中还有一间乡村小屋/村舍(Cottage)的程度。

所以莎粉就想说,可以把这个Cottage装修一下,当做自己的温馨小屋,搬到里面去。

不过莎粉想知道,装修要花不少钱,这些钱他能不能跟银行贷款来支付?

另外,如果Cottage装修好了,他能不能把“它”登记到自己名下,变成自己的房子,而不是隶属于父母原来House的房子呢?(当然了,莎粉会事先徵求父母同意的。)

丽莎回答:

首先呢,莎粉想要装修该Cottage,想要跟银行“借款”是可以的,也就是一般所说的“Personal Loan”。

但需要注意的是,这个“借款”(Loan)不等于“贷款”(Mortgage);如果说莎粉想要的是“贷款”的话,那首先,莎粉需要先持有该房子,也就是该Cottage才行。

由于莎粉在问题中提到的是“贷款”(Mortgage),这样的话,比较合理的方式是,莎粉应该先跟他的父母亲讨论,是否愿意将该花园中的Cottage转到他的名下。

这可以是父母亲直接把该Cottage当做礼物送给他,也就是“赠予”(Gift),或者,把Cottage卖给他。

不论是赠是卖,重点是莎粉需要“持有”该Cottage,也就是该Cottage和其占有的土地,需要登记在莎粉名下,莎粉才可能向银行申请“贷款”(Mortgage)。

如果说莎粉就是不想把该Cottage改到他名下,可是他又需要钱来装修,那他仍可以向银行申请“Personal Loan”(个人借贷/借款)。

不过,莎粉需要特别注意的是,这样对他来说恐怕会很不划算,因为Personal Loan是要比Mortgage贵很多的。

→ Personal Loan和Mortgage有何不同?

简单说,Mortgage(贷款)是一种担保借贷(Secured Loan),虽然Mortgage和Personal Loan看起来都是和银行借钱,但由于Mortgage顾名思义就是需要有当事人的“房产”做为担保,所以一般(相对于Personal Loan来说),允许较长的还款期限,同时收取的利息也会相对较低。

对于单纯想向银行借款来投资房产(不论您是想要买房还是装修),Mortgage(贷款)通常会是更划算而有利于当事人的选择。

也由于Mortgage的“担保”性质,这也就是为什么上面在回答莎粉第一个问题的时候会说,如果莎粉想通过“贷款”的话,那么他首先需要先将房产转到自己名下。

接著回答莎粉的第二个问题:

如果莎粉和父母讨论后,父母同意把该Cottage转给莎粉,那么有两种情况莎粉需要注意并和父母事先讨论的。

父母想直接把Cottage“赠予”给莎粉

那么父母需要考虑进去关于”遗产税“(Inheritance Tax)的问题。

如果想把房产赠与给孩子,并且想要避免掉”遗产税“的话,需要把握两项因素:

赠与的“礼物”总价值不能超过325,000英镑(如果赠与的是父母自己的”主要住房“,也就是一直以来住的”家“,则是不能超过500,000镑);

或是,赠予人(父母)不能在赠与后的7年内过世。

这里需要补充一点,可能有人会说,Cottage本就是隶属于莎粉父母原本House里的,那么可不可以算做”主要住房“来看?

值得指出的是,由于莎粉现在要做的,是把该Cottage从父母原来House里独立出来,所以父母赠予给莎粉的,并不是“整个House”范围,那么这样的话,恐怕不能以”主要住房“来对待。

然后,关于上述第2点规定,是根据目前英国遗产税政策的“7年规则”(The 7 year rule),就是说根据礼物的赠予人是在哪一年过世,遗产税的课征比例可能会有所不同:

赠与后3年内过世:课征40%的税

赠与后3至4年间过世:课征32%的税

赠与后4至5年间过世:课征24%的税

赠与后5至6年间过世:课征16%的税

赠与后6至7年间过世:课征8%的税

赠与后第7年或超过7年才过世:课征0%的税(不必被课征遗产税)

此外,第1点当中的325,000镑”门槛“,所指的”礼物“并不单只有房产,也包括其他赠与的礼物如银行存款和个人物品(经营企业,收藏品等有价值的东西)等… 所以,这个”门槛“有时会比当事人想像中的,还要容易就达到。

父母想把房产“便宜”卖给孩子

进一步说,父母可能会觉得,反正都是自己孩子,那就走个程序,把Cottage“低于市价”便宜卖给莎粉好了。

如果是这样的话,那么莎粉还需要注意可能的“资本利得税”(CGT)问题。

就莎粉的父母来说,他们也可以选择一分钱都不收,不过即便如此,这对于CGT来说,不论是免费或者低价转让都不影响,意思就是,还是得按照“市场价值”来计算。

也就是说,莎粉的父母做为卖方,即便以低价的方式把房产卖给莎粉,看起来拿到了更少的钱(甚至不收钱);但在资本利得税(CGT)的计算上,也不会因此更省税。

资本利得的计算,看的是父母当初买房的价钱,以及现在卖房当下的“市场价格”这之间的差价,就会被视为莎粉卖房的“资本利得”,从而去计算应该支付多少的CGT。

再进一步说,即便父母是以“赠予”来把房产转给莎粉,在该房产被视为”第二套房“(Second Home)或”买房出租“(Buy-to-Let)的情况下,如果该房产的市价自最初购买时有增长,并且其”增长幅度“高过CGT门槛的话(目前“免税额”是12,300镑),那么也还是会牵涉到CGT的。

因此,对于莎粉和父母来说,以上这些都是他们需要事先纳入考虑并进行讨论的。

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