不久前，丽莎曾经和大家聊到有关父母协助子女“买房”的话题。
有直接把自己名下房产过继给孩子的；也有以“买房出租”名义投资房产，但其实是直接把房产提供给孩子住的（非常便宜租给孩子）……
在丽莎的文章发布后，收到了不少相关的咨询，其中有一则是这样的：
一位住在英国诺丁汉的莎粉提问，她有一个女儿，今年30岁，自己一个人住在伦敦，并在伦敦租房和工作。
莎粉表示，在伦敦租房是很贵的，可是女儿又还没办法攒够买自己房子的首付，正好莎粉的手上有点闲钱，就想说用来投资女儿的房产。
莎粉的想法是这样的：
她想出钱帮女儿一起买下属于她自己的第一套房。
这套房女儿需要自己向银行贷款约200,000英镑，莎粉会再拿出200,000镑当做首付，但房子买下来后双方会各自持有50/50的股份，也就是以”共同购房“的方式来买下。
不过，莎粉同时会在她的遗嘱中表明，该房子她所持有的50%股份，在她去世后会完全留给女儿；也就是说，最终这套房子，还是会完全属于女儿的。
莎粉想知道，这么做的话，会不会有什么税务方面的问题？
有关“共同买房”，丽莎在不久前同样也有发布过一篇专门说明的文章，只不过该篇文章主要著重于情侣或朋友之间一起买房，需要注意的法律问题，刚好没有特别讲到“税务”层面、以及如果共同买房的对象是自己父母/子女的情况。
通过上面这则莎粉的提问，我们刚好可以藉这个机会来延伸聊聊。
首先，丽莎浮现在脑海中的一个提问是：既然莎粉最终想要把“整套房子”都归为女儿所有，为什么买房的时候不先考虑，把“购房款”直接给到女儿，让女儿直接买下整套房产，从一开始就拥有100%产权呢？
之所以有这样的疑问，是因为首先，如果这位莎粉和女儿“共同买房”的话，由于莎粉已经有了自己的房子了，这代表她的女儿将无法享有“首次购房者”（First-time buyer）的印花税优惠。
根据目前的政策，如果是“First-time buyer”的话，房价（含）300,000镑或以下的部份，是不需要缴交印花税（SDLT）的；
而自300,001至500,000镑的部分，则是缴交5%的印花税。
然而，根据政策，印花税的“First-time buyer Relief”（首购者减免），只有在所有的共同买房者（Joint Owners）都是“人生中’首次‘买房”的情况下，才能够享有这样的优惠。
所以，一旦这位莎粉和女儿“共同买房”了，不但享受不了“First-time buyer Relief”，也会浪费了女儿这个“一生仅有一次”的机会。
因为未来即便女儿可以自己买房了，并且是要更换“自住房”而非购买二套房，她也再也不是一位“First-time buyer”（首购者），因此，她未来是无法再享有首次购房者的印花税减免的。
除了以上，莎粉还需要注意的是，不仅无法享有“First-time buyer Relief”，她们甚至可能需要支付“更高税率”（Higher Rates），也就是额外3%税率的印花税。
这是因为，即便女儿从来没有买过房子，可是莎粉已经至少拥有一套房了，再和女儿“共同买房”就会算做“第二套房”（并且这套房也不是莎粉的“自住房”，莎粉没有要把原本房子卖掉，搬去跟女儿住新房子的想法）；那么，莎粉恐怕将适用“Higher Rates”，反而还需要支付更高的印花税。
→ 那假设，父母的产权拿少一些呢？
这里有个延伸问题，也是丽莎常常收到的询问。
假设说，母亲和女儿一起买房，女儿是首次购房者，母亲已经持有一套自住房。
那么买给女儿住的“新房”，女儿持有70%产权，母亲名下则只有30%，这样还会牵涉到“更高税率”吗？
对于这个问题，丽莎的答案恐怕还是不变，也就是会的。
这是因为，对于母亲来说，不论是持有一半或者仅有少部分产权，都已经是拥有了“第二套房”，并且这套房也不是母亲的主要自住房；所以，还是会牵涉到“更高税率”印花税的。
→ 遗产税（Inheritance Tax）也有影响？
根据目前英国遗产税政策的“7年规则”（The 7 year rule），礼物（包含房产、产权）的赠予人是在哪一年过世，遗产税的课征比例会有所不同：
赠与后3年内过世：课征40%的税
赠与后3至4年间过世：课征32%的税
赠与后4至5年间过世：课征24%的税
赠与后5至6年间过世：课征16%的税
赠与后6至7年间过世：课征8%的税
赠与后第7年或超过7年才过世：课征0%的税（不必被课征遗产税）
这是什么意思？
意思就是说，假设上述莎粉不是以“共同买房”，而是现在直接把该200,000镑给到她女儿，然后女儿就以持有100%产权买下房子的话，比较大的可能，可以躲过“7年规则”，就是赠予人（莎粉）不能在赠与（现金）后的7年内过世。
这么一来，就能够避免掉”遗产税“。
反之，如果莎粉等到她过世后，再把50%产权通过遗嘱，留下“遗产”给她女儿的话，虽然最后女儿仍然可以拿到100%产权，可是能够确定的是，该份额是一定会被算入最终遗产税的计算当中（除非，最后莎粉留给女儿的遗产总价值，不超过325,000镑；不过随著房产的逐年增值，这个机率只会越来越低）。
丽莎还要提醒：
除了上面提到的两类税种，莎粉本人（女儿不会）未来还可能牵涉到资本利得税（CGT）。
这是因为，如果父母赠与给孩子的是属于“第二套房”（Second Home）或”买房出租“（Buy-to-Let），那么如果该房产的市价，自最初购买（该房产）时有所增长，并且其“增长幅度”高过CGT门槛的话（目前“免税额”是12,300镑），那么也会牵涉到资本利得税（CGT）。
当然了，这种情况是说，莎粉和女儿“共同买房”后，后来改变心意，在她过世前就把产权过继给女儿，或者说后来决定把“该产权”转卖给其他人的情况。
丽莎结语：
说了这么多，其实不论是上面这位莎粉，亦或是其他目前正在阅读这篇文章的莎粉，在未来买房、投资房产的时候，想要做什么样的选择，都是自己的权利，都可以有自己的考量。
本篇文章的用意，并不是建议大家在投资房产时，只能有一种或特定的选择，每个人的情况都是不一样的，做出不同的选择肯定也都基于不同的想法和意愿。
丽莎只是通过一个实用案例，和大家分享一些莎粉们做出选择前，需要先去考虑的税务问题。希望藉此能够帮助大家，提早考虑以便未来做出更适合自己的决定。
如果莎粉们针对自己的个别情况，有不确定的税务疑问的话，建议尽早咨询专业税务建议。
今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。
任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。
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