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父母和子女“共同买房”会涉及哪些税务问题?

不久前,丽莎曾经和大家聊到有关父母协助子女“买房”的话题。

有直接把自己名下房产过继给孩子的;也有以“买房出租”名义投资房产,但其实是直接把房产提供给孩子住的(非常便宜租给孩子)……

在丽莎的文章发布后,收到了不少相关的咨询,其中有一则是这样的:

一位住在英国诺丁汉的莎粉提问,她有一个女儿,今年30岁,自己一个人住在伦敦,并在伦敦租房和工作。

莎粉表示,在伦敦租房是很贵的,可是女儿又还没办法攒够买自己房子的首付,正好莎粉的手上有点闲钱,就想说用来投资女儿的房产。

莎粉的想法是这样的:

她想出钱帮女儿一起买下属于她自己的第一套房。

这套房女儿需要自己向银行贷款约200,000英镑,莎粉会再拿出200,000镑当做首付,但房子买下来后双方会各自持有50/50的股份,也就是以”共同购房“的方式来买下。

不过,莎粉同时会在她的遗嘱中表明,该房子她所持有的50%股份,在她去世后会完全留给女儿;也就是说,最终这套房子,还是会完全属于女儿的。

莎粉想知道,这么做的话,会不会有什么税务方面的问题?

有关“共同买房”,丽莎在不久前同样也有发布过一篇专门说明的文章,只不过该篇文章主要著重于情侣或朋友之间一起买房,需要注意的法律问题,刚好没有特别讲到“税务”层面、以及如果共同买房的对象是自己父母/子女的情况。

通过上面这则莎粉的提问,我们刚好可以藉这个机会来延伸聊聊。

首先,丽莎浮现在脑海中的一个提问是:既然莎粉最终想要把“整套房子”都归为女儿所有,为什么买房的时候不先考虑,把“购房款”直接给到女儿,让女儿直接买下整套房产,从一开始就拥有100%产权呢?

之所以有这样的疑问,是因为首先,如果这位莎粉和女儿“共同买房”的话,由于莎粉已经有了自己的房子了,这代表她的女儿将无法享有“首次购房者”(First-time buyer)的印花税优惠。

根据目前的政策,如果是“First-time buyer”的话,房价(含)300,000镑或以下的部份,是不需要缴交印花税(SDLT)的;

而自300,001至500,000镑的部分,则是缴交5%的印花税。

然而,根据政策,印花税的“First-time buyer Relief”(首购者减免),只有在所有的共同买房者(Joint Owners)都是“人生中’首次‘买房”的情况下,才能够享有这样的优惠。

所以,一旦这位莎粉和女儿“共同买房”了,不但享受不了“First-time buyer Relief”,也会浪费了女儿这个“一生仅有一次”的机会。

因为未来即便女儿可以自己买房了,并且是要更换“自住房”而非购买二套房,她也再也不是一位“First-time buyer”(首购者),因此,她未来是无法再享有首次购房者的印花税减免的。

除了以上,莎粉还需要注意的是,不仅无法享有“First-time buyer Relief”,她们甚至可能需要支付“更高税率”(Higher Rates),也就是额外3%税率的印花税。

这是因为,即便女儿从来没有买过房子,可是莎粉已经至少拥有一套房了,再和女儿“共同买房”就会算做“第二套房”(并且这套房也不是莎粉的“自住房”,莎粉没有要把原本房子卖掉,搬去跟女儿住新房子的想法);那么,莎粉恐怕将适用“Higher Rates”,反而还需要支付更高的印花税。

→ 那假设,父母的产权拿少一些呢?

这里有个延伸问题,也是丽莎常常收到的询问。

假设说,母亲和女儿一起买房,女儿是首次购房者,母亲已经持有一套自住房。

那么买给女儿住的“新房”,女儿持有70%产权,母亲名下则只有30%,这样还会牵涉到“更高税率”吗?

对于这个问题,丽莎的答案恐怕还是不变,也就是会的。

这是因为,对于母亲来说,不论是持有一半或者仅有少部分产权,都已经是拥有了“第二套房”,并且这套房也不是母亲的主要自住房;所以,还是会牵涉到“更高税率”印花税的。

→ 遗产税(Inheritance Tax)也有影响?

根据目前英国遗产税政策的“7年规则”(The 7 year rule),礼物(包含房产、产权)的赠予人是在哪一年过世,遗产税的课征比例会有所不同:

赠与后3年内过世:课征40%的税

赠与后3至4年间过世:课征32%的税

赠与后4至5年间过世:课征24%的税

赠与后5至6年间过世:课征16%的税

赠与后6至7年间过世:课征8%的税

赠与后第7年或超过7年才过世:课征0%的税(不必被课征遗产税)

这是什么意思?

意思就是说,假设上述莎粉不是以“共同买房”,而是现在直接把该200,000镑给到她女儿,然后女儿就以持有100%产权买下房子的话,比较大的可能,可以躲过“7年规则”,就是赠予人(莎粉)不能在赠与(现金)后的7年内过世。

这么一来,就能够避免掉”遗产税“。

反之,如果莎粉等到她过世后,再把50%产权通过遗嘱,留下“遗产”给她女儿的话,虽然最后女儿仍然可以拿到100%产权,可是能够确定的是,该份额是一定会被算入最终遗产税的计算当中(除非,最后莎粉留给女儿的遗产总价值,不超过325,000镑;不过随著房产的逐年增值,这个机率只会越来越低)。

丽莎还要提醒:

除了上面提到的两类税种,莎粉本人(女儿不会)未来还可能牵涉到资本利得税(CGT)。

这是因为,如果父母赠与给孩子的是属于“第二套房”(Second Home)或”买房出租“(Buy-to-Let),那么如果该房产的市价,自最初购买(该房产)时有所增长,并且其“增长幅度”高过CGT门槛的话(目前“免税额”是12,300镑),那么也会牵涉到资本利得税(CGT)。

当然了,这种情况是说,莎粉和女儿“共同买房”后,后来改变心意,在她过世前就把产权过继给女儿,或者说后来决定把“该产权”转卖给其他人的情况。

丽莎结语:

说了这么多,其实不论是上面这位莎粉,亦或是其他目前正在阅读这篇文章的莎粉,在未来买房、投资房产的时候,想要做什么样的选择,都是自己的权利,都可以有自己的考量。

本篇文章的用意,并不是建议大家在投资房产时,只能有一种或特定的选择,每个人的情况都是不一样的,做出不同的选择肯定也都基于不同的想法和意愿。

丽莎只是通过一个实用案例,和大家分享一些莎粉们做出选择前,需要先去考虑的税务问题。希望藉此能够帮助大家,提早考虑以便未来做出更适合自己的决定。

如果莎粉们针对自己的个别情况,有不确定的税务疑问的话,建议尽早咨询专业税务建议。

今天的文章就到这边,如果您对于文章内容,或者其他英国法律方面,有任何疑问,都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题,也可以联系咨询丽莎会计行。

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