今天,《丽莎说案》继续带大家看看房产纠纷案。
如果在英国购买一套租赁产权的房产,租约通常会要求您支付一笔服务费。房东收取这一笔费用,以收回他们为建筑物提供服务的成本,如一般的维护和修理、中央供暖、电梯、搬运工,以及维护照明和清洁共享区域等等服务。费用还可能包括由房东或专业管理机构提供的管理服务费用。
此外,您的租约将允许房东安排建筑物的保险。房东会对建筑物或开发项目进行整体投保,然后向租户收回费用。这笔费用通常在租约里表示为:保险租金(Insurance Rent),相当于房东对该物业进行保险的总保险费和其他费用的总和。
根据1985年《房东和租客法》第30A条,保险费用可以被视为管理费用,因此可通过服务费来收回。通常来说,房东会在每年的服务费里添加这一笔费用。
然而,英国法院新鲜出炉的案件Assethold Ltd v Hoye and another,两位租赁持有人对他们房东收取的保险租金感到不太满意。由于他们所被收取的保险租金所包含的项目有些乱,于是,他们不想交了,认为房东不该从服务费的内容里收取这一笔费用。
来看看怎么回事?
故事背景
Epping的St John’s Road 16号是一栋半独立式的房子。2015年,永久产权持有人把该房产里的花园部分卖掉了,新的买家利用这一片花园建造了两个公寓:16b和16c。
两个公寓都与房子相连,使用同一个入口。2015年10月13日,两个公寓的永久产权持有人和房子永久产权持有人签订了一份地役权契约。根据该契约,房子的永久产权持有人被授予通过共用入口进入其前门的权利、停车的权利以及进入服务媒体的各种权利。
同年,这两套公寓以125年的租约卖给了Hoye女士 (16b) 和Fox女士(16c)。
据法院的资料显示,两套公寓的租约都要求承租人(Hoye女士和Fox女士)支付三个项目的费用:租金、保险租金以及服务费。
按照合约来看,保险租金的定义如下: “由房东来确定公平合理的比例,根据租约所规定的义务,房东为大楼提供和维护保险时所花费的任何保险费。”
正如我们在前文所说,这是在长期租约中经常出现的情况,租约要求房东为该建筑投保,以应对平常的风险。房东可以从租客那里收回这一笔钱。因此,就1985年《房东和房客法》而言,保险租金属于一项服务费。
公寓的租约里似乎没有在服务费的条款里具体写明保险的具体类别以及收取标准。不过,租约倒是有一条规定了房东在保险方面承担的义务。该条款要求房东需要向承租人送达一份通知,详细说明支付的房屋保险费总额(扣除任何折扣或佣金,但包括保险费税)。该通知应该明确列出:
“向保险公司支付总保险费的日期:以及租户应支付的保险租金,其计算方式和支付日期。”
双方似乎在履行租约的时候产生了矛盾。
2021年,16b单元的承租人Hoye夫妇和16c单元的承租人Fox女士根据1985年《房东和租户法》第27A条,向财政和税务法庭申请对2018年、2019年和2020年的服务费的合理性以及可支付性进行裁决。他们对一些项目提出了质疑,从保险费到窗户清洁。
两个承租人认为,房东不能以服务费的方式收回保险费用。他们称,由于这些要求不符合租约第六附表第2.2段的规定,也就是房东没有按照租约的规定来履行自己的义务,详细说明保险费用总额(不包括佣金)、保险费总额的支付日期以及保险租金的计算方式,因此这些要求是无效的。
财政和税务法庭如何判决?
在一审中,租赁持有人成功了!财政和税务法庭认为,房东不能以服务费来收回保险费,因为他们没有遵守相关条款。
法官称:“我们发现该租约规定,房东需要给予承租人一份通知,其中必须说明扣除任何折扣或佣金但包括保险费税的保险费总额的全部细节,并且应包括向保险公司支付保险费总额的日期以及如何计算和支付保险费的日期。
然而,房东给予的通知并不符合合同的规定,因为它们只规定了包括保险费和经纪人费用在内的总保险费。他们没有说明向保险公司或经纪人支付保险费的日期或如何计算的。
经纪人的费用也需要单独说明,但却没有。因此,房东要租客支付保险费用的要求是有缺陷的,是无效的。如果这类要求是无效的,那么承租人就没有义务来支付。”
那么,收取保险租金是否合理呢?
租约持有人提出一个论点:保险租金是不合理的,因为房东没有告诉保险公司地役权契约以及共享通道安排。
法院认为,保险公司确实没有收到任何通知,因为没有任何证据表明保险公司已经得到了通知。地役权契约是一个重要的信息,如果房东告知了保险公司,这可能会导致保险被拒绝或者保险费被减少的结果。因此,法庭确定保单是无效的,缴纳保险费是不合理的,不应支付。
对这样的结论,房东(永久产权持有人)对此很不满。随后,他们向高级法院提出上诉。
高级法院怎么说?
让房东们高兴的是,高级法院批准房东的上诉,认为财政和税务法庭审判的:“保险租金要求无效的裁定”是不合理的,它将被撤销。
法院认为,即便房东没有按照合同的要求来送达通知,但是它不能代表关于建筑物的保险费是不需要支付的结论。送达通知的要求并不是付款的前提条件,它是一项可以通过强制令或损害赔偿要求来强制执行的义务。
也就是说,如果房东没有发送任何通知。那么,该条款可以强迫他一定要发送相关信息给租客。但是,它并不说明保险费就不要交了。两者是没有联系的。
其次,法院认为,确实没有证据表明房东告知保险公司“地役权”契约的说法。但是,如果他们告诉保险公司,这并不代表保险公司一定会因此而否定保险。同时,没有证据表明保险公司认为路权的存在是确定被保险风险的重要考虑因素。所以,保单无效的决定是基于猜测的。
也就是说,法院认为通过服务费来收取保险租金是合理的。不过,高级法院调整了房东每年该收取金额的数额:三年(2018-2020),每年交856.11英镑。
丽莎评论
对于大多数永久产权人或者房东来说,本案的结果算是一个好消息。很多时候房东可能会过于担心,由于他们没有按照条款里的每一个步骤来收回成本,而被租客反诉的情况。这样的情况发生多了也挫败了许多房东的信心,毕竟费用是实实在在的,并不是“欺诈行为”。
在现实生活中,业主不遵守租赁合同中与服务费有关的每一条规定也算正常,因为这些规定往往是复杂和繁琐的,特别是在考虑到经常出现的少量费用时候,很难把它一一列出来。那么,从该案子的结果来看,法院还是比较人性化的,会实事求是的。
不过,房东们还是需要注意的是,当您在签订一份合约的时候,请一定要检查“支付条件”的内容。一旦您设定了某个义务是付款的前提条件,您就必须要履行。
对于租客来说,如果您发现房东收取费用的行为有问题,您需要找到有利证据支持,而不是通过房东的某一个行为来作为论点。比如说,租赁持有人发现房东没有通知保险公司该公寓签署了地役权的问题,那还是需要找出证据,证实签署了该协议如何对建筑危险带来影响,以及它为何是评估保险金额的重要因素。
此外,本案还可以说明,租约持有人必须小心识别违反与服务费有关的租约要求,除非租约中包含非常明确的措辞,说明了某个要求是付款的前提条件。那么,如果房东没有完成该义务,您可能有权不支付——否则它不会成为总的支付条件。
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