丽莎知道

住满10年,他人的土地就变成你的!然而,如何向法院证明呢?

丽莎之前提到,英国有个有趣的法律概念——“逆权侵占”(Adverse Possession),中文还可以理解为:“居住者的权利”。该法律规定,如果有人占用一块土地或房产达到一定的期限(通常十年或更长),并且该财产的所有者没有行使其收回财产的权利。那么,占有者就可以申请该财产的所有权。

很多人认为,这个法律似乎便宜了许多流浪汉啊,他们没地方住,随便侵占别人的空置领地十几年,不需要赚钱就可轻松获得所有权?其实不是,该法律有着相当严格的条件约束,只要您没有办法证明自己是符合“逆权侵占”相关要求,即便您住在这一块土地二十年,也很难获得名分。

本期《丽莎说案》要说的案子《Milton Keynes Council v Wilsher and another》就和该法律有关。案件中的当事人继承了父亲的一块土地,这一块土地是父亲通过“逆权侵占”获得的。然而,该土地坐落在一个大的农场里,农场的利益所有人想要利用这一块土地重新开发,坚决不承认被告父亲已经拥有该土地所有权的说法。

当事人是否成功拿到土地所有权?他是如何做到的?

故事背景

Two Mile Ash 农场位于伦敦西北部50英里处沃特林街的西南边。据了解,该农场的总面积为43.476公顷,两个部分被一条小路隔开了,农场上还包括三块田地。

很久以前,该农场属于白金汉郡议会的。1997年,它被转让给了Milton Keynes议会,并于2008年1月在土地注册局登记。

2019年,该议会签订了一份关于出售和重新开发该农场和土地的协议。Milton Keynes议会称,该项目是为了给城市提供更多住房和就业机会。就在这时,项目的计划惹怒了相邻场所的住户——Wilsher先生(本案的被告)。

法院资料提到,Wilsher先生是吉普赛人,他和他的妻子、孩子以及母亲都住在这个农场的其中一片土地上。

据说,Wilsher的父亲母亲Joseph和Rose 是该农场的第一批住户,他们于20世纪80年代初来的。当时,这片土地还没有人认领,也不属于市政府的。于是,他们把它当作自己的家,在这一片土地上放马和羊,以及从事其他活动。

1984年,Wilsher出生了,等他长大后,他也帮助父亲在该场地做农活。2004年,父亲去世后,Wilsher先生继承了这一块土地以及父亲的生意,成为了该小型场所的畜牧业者。等于说,一家人这一辈子几乎都在这一片土地生活、工作。

2019年,Wilsher收到消息,该农场新的利益人Milton Keynes议会要重新开发他们生活的这一片土地,把它打造配套实施场地,成为居民住房、学校、公园和公共开发空间的一部分。议会一直都承诺,不会给Wilsher的住宅造成任何威胁。

不过,不知道是什么原因,Wilsher先生并不相信他们的承诺。他们认定,一旦他们答应政府重新开发该农场,他们的生活就会被彻底影响。最后,他们不得不搬走。Wilsher先生认定,政府是想通过这样的方法把Wilsher一家人都赶走。

于是,争议来了。

议会向法院提出诉讼,称他们是流浪汉,并没有购买土地所有权,是土地的入侵者,他们没有权利阻止土地开发。随后,该议会向法院申请了禁止令来限制这种所谓的入侵行为。

Wilsher不服,立刻提出反诉!他说,他已经继承了土地的所有权。

他称,在2003年10月13日(《2002年土地登记法》生效前)至少12年里,Wilsher的父亲已经通过逆向侵占获得了该土地的所有权。因此,他可以享有所有权的权利,阻止原告挑战他对土地的权利。

法院怎么判?

在英国高等法院,法官需要弄清楚的问题是:Wilsher先生是否有足够的证据说明他以及他已故的父亲在2003年10月13日之前都占有该土地?

也就是说,Wilsher先生必须要提出证据,证实他和已故父亲符合12年的逆向侵占要求。如果他做到了,该议会将以信托方式为Wilsher持有该土地的所有权。

那么,如何证明呢?

英国法院在《Food Convertors Ltd & another v Newell & another [2018] 》案件中总结了确定“反向侵占”的几个原则:

如果土地所有者希望占用该土地,但是他没有纸面产权证明书。在这样的情况下,他有责任向法院证明,他事实上占有该土地并且有着占有该土地的必要意图;

证明他对土地有适当程度的实际控制。也就是说,他需要证明他的占有是独有和排他性的,比如说他为土地增加了围栏,阻止别人进入土地。这些工作本来是由土地正式所有人应该做,但是没有做。

对土地的占有意图必须清楚地表现出来,让别人一眼就可以看出当事人才是土地真正的主人。

在计算占有时间时,在某些情况下,占有的人有可能在自己的占有期限内加上其前任占有的期限,以达到法律上的占有期限要求;这特别适用于前任放弃占有给后来占有的人

同时,在《Inglewood Investment Company Ltd v Baker [2002]》案件中,法庭中还指出:

当事人需证明他在法律所要求的占有时间内,对相关土地拥有适当程度的控制。简单的理解就是,只有您才可以决定该土地的占有和使用,而且这种占有必须是持续整个相关期间的。如果说,您虽然对土地设置了围栏,可是该围栏只设置了几个月的话,这就不构成适当程度的控制了。

结合以上案件原则,英国法院对本案进行证据搜集对比,最终做出了审判:Wilsher通过逆向侵占提出的所有权主张成立。

法院是如何分析的?

据了解,被告Wilsher先生通过传唤大量的证人(包括兽医、当地牧师、商人以及朋友的证据)以及其他人的书面证据来打赢这一场官司的。

这些证据显示,Wilsher的父亲确实在1980年代中期开始使用这块土地了,并且在上面饲养马匹。他们还在土地上进行了维护工作。比如说,他们维护了土地上的树篱和栅栏,缝隙也被堵上了。

还有,在2001年的时候,Wilsher还在土地上安装了一扇门,用铁链和锁固定,并在门上设置了相关标志,证明这是他们的家。至少从2004年2月父亲去世后,他就以主人的身份在这块土地上举行了各种社交活动。

也就是说,这些结论表明,在2003年10月之前的12年里,他和/或父亲一直有着适当程度的实际控制,他们实际占有该土地,并有着必要的占有意图。

此外,法院认为本案中起到决定性作用的证据是:Wilsher已故父亲在1990年底之前在这一块土地上建了一座桥。

法官说:”我认为这表明Wilsher父亲在处理土地时是以一个占有者应该采取的方式行事。建桥的行为表明了他对土地的态度,明显超出了在土地上放马的范围。

安装桥梁并不是一项重大的建筑工程,但也不是一件微不足道的事情,它超出了一个偶然侵入者的行为。也就是说,除非Wilsher先生已经使用土地一段时间并期望继续这样做,否则他不会安装这座桥。”

法院还指出,当Joseph于2004年2月去世时,他的葬礼在有争议的土地上举行,大约有2000人出席。

“它在很大程度上表明了对土地的占领和控制。这是对土地的实际控制行为,表明Wilsher一家采取一个所有者应采取的方式对土地进行管理。”

丽莎评论

从本案可以看出,如果您在一块土地上居住了足够的年限,并想通过“逆向侵占”来拿到所有权,还是有可能获胜的。然而,您必须能够提供足够的证据,证明您对土地的实际占有以及占有该土地的意图。

同时,您必须能够确立对土地的独家占有性。您需要证明,没有其他人将土地作为自己的土地对待。在最坏的情况下,哪怕有人打算这么做的话,您需要采取行动来保护这块土地,把别人赶跑或者是打消别人有这样的念头。

通常来说,逆向侵占的申请是向土地注册处提出的,所有申请必须附有法定声明,该声明应在申请前不超过一个月作出;并且通过该法律声明提供逆向侵占的证据。

接下来,土地注册处将通知土地的注册所有人;如果是未注册的土地,则将通知给任何根据现有信息可能在该土地上拥有权益的人。在这里需要说明的是,如果土地没有登记,那么土地注册处很可能不知道业主的身份,也就无法送达通知。

在这种情况下,申请的成功率往往比较大。如果土地有人注册了,或者是政府最近拿下来了,您可能就得像本案一样,提供大量的证据了。

当然了,这个案件是关于《2002年土地登记法案》生效之前的逆向占有法律。按照现在的法律规定,当事人在占有相关土地10年之后,需要向土地登记处提出申请。土地登记处然后会向相关业主发出通知,给该业主一个反应的机会。

如果该业主在2年之内不提出反对的话,当事人就会被登记成该土地新的业主。在这种情况下,也许业主真的不想要这个土地了。与其让它荒芜浪费在那里,不如让真心想要的人去经营和打理。

如果您想通过该法律申请土地所有权,请联系丽莎律师行,我们的房产团队在这一块有着丰富的经验,可以为您提供专业的建议。

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