在英国的财产土地纠纷案中,您可能会听到律师建议通过“所有权禁反言”(Proprietary Estoppel)来主张索赔。所有权禁反言是什么意思呢?简单的理解,它是与合约纠纷有关的法律理论,本质的含义是:说话得算话。
在现实生活中,我们常常会碰到这样一个情况,很多人答应了某人做某事,但不久之后又会反悔。接下来,这个后悔行为给依赖方带来损失了。糟糕的是,依赖方却无能为力。近些年,这样的争议案越来越多,它都与土地或财产争夺有关,其中涉及比较多的是家庭遗产纠纷,也有租户与业主之间的争执。大多围绕着:“您承诺把财产或农场给我,结果我听了信了付出了,您又不干了,这不道德,您必须履行承诺还我土地。”
于是,英国的法律体系就有了“所有权禁反言”主张。它指的是,假如某人以言语或行动向另一方作出声明,然而又不履行义务的,导致对方基于该声明的改变处于不好的情况,当事人就可通过“禁反言”来提出诉讼。胜诉后,法院会强制承诺方执行当初的承诺。
然而,禁止反言有其局限性,如果您没有足够的证据,即便对话说话不算话,恐怕也很难争夺回利益。11月,英格兰和威尔士高等法院对[Earl of Plymouth and others v Rees] 一案做出判决,当事人的“所有权禁反言”申请就失败了。
案子背景?
1965年,威尔士的一名农户Jenkin Rees从普利茅斯(Earlof Plymouth)第三伯爵那里租下了一片农场,这是一片位于卡迪夫郊区占地240英亩的Maisllech农场。1977年Jenkin Rees的儿子Philip离开学校后,也和他一起在那里耕种农田,靠着这样维持生计。
Jenkin Rees说,按照当时业主的说法,该农场的租期可以在Rees家族里世代相传。
据他描述,业主为了鼓励他们在这片农场里多耕种,并鼓励扩张农田类别,好给业主也带来稳定的收益。于是,他们给了他一个承诺。
很多年前,这片农场的代理公司Cooke& Arkwright的一名董事Richard Knight向父亲承诺,农场的任何部分都不会被地主收回的,除非得到公平的补偿,他们不必放弃对农舍的占有。此外,业主也承诺,Jenkin的儿子Philip成年后,可继承农场的租赁权,并享有1986年农地法规定的所有保障。如果有机会的话,他们还可以得到庄园中更多的土地,以继续他们的农业经营。
有了这样的承诺,一家人相当有安全感,因此,他们都把那里当作自己的家,还有着自己的小房子。一家几口人连续在那里耕作。
业主违背承诺?
然而,事情并没有遵照承诺进行。
2016年至2017年,普利茅斯第三伯爵的儿子第四任伯爵接替了父亲的所有土地产权,也包括了该农场。此后,他获得在该农场及其他土地上的开发许可。随后,负责管理该场地的公司则向租户发出离开农场的通知,并告知,他们准备要在农场上开发一个有7,000个房产的”花园城市”项目。
得知消息的时候,Jenkin Rees已经87岁了,儿子也已经60岁了。这一家农户就这样被赶出了他们整整打理了55年的农地。这一家人找到业主理论,让人无奈的是,业主竟一口否认当时的承诺。
随后,Jenkin向法院提出了诉讼。据说,该案件长达数年。不幸的是,还没有等到审判的结果,2021年9月,Jenkin去世了,该案件由儿子Phillip接手,并提出反诉。
Phillip Rees说:”伯爵想把他的租户解决掉,把他们扔到废品堆里,这样他就可以从我们的农场获得数百万美元。”
据法院的资料显示,他们以“所有权禁反言”主张索赔。
在庭审当中,Phillip Rees证实,他确实听到业主在1990年代与他父亲讨论农场发展前景的对话。并且,他清晰记得谈话中所给予的承诺。他说,由于对该承诺的信任以及依赖,Phillip Rees一家人把一辈子的事业都放在这一片农场上,并且采取了不利于他们的行动。比如承担额外的管理责任。
此外,由于相信承诺,Phillip在40和50岁时一直留在农场,而不是在其他地方寻求生计。还有,正如承诺所说,如果他们必须要离开,要得到一个“公平的补偿”。Rees一家认为的公平补偿是:业主重新给他们另外一片农场,给他们进去耕种。
“我们已经没有家了,他们已经花了数百万试图把我们赶出去,而不是公平地给予我们补偿。我们在七十年代的时候被鼓励扩张,我们一直觉得未来世世代代都会在这一片农场上,我们是安全的,所以我们才不去寻找另外的方式赚钱。这个承诺对依赖方造成了损害。”
据法院资料提到,这不仅包括Phillip Rees本人这么说,他父亲在世时也有着简短的证人陈述。
然而,对方公司认为,这是不合理的主张,也是不合理的索赔要求。对方提供的证据显示,在Rees家族签署的租约中确实有一条规定,一旦这一片土地获得重新规划许可,租户就必须离开。并且,该管理公司简称,是Phillip误解了双方的承诺。
法院怎么判?
不幸的是,涉及该案件的许多当事人都已经过世了,因此增加案子的审查难度。所以,该案件持续了很多年,耗费了双方相当大的精力。直到2021年11月30日,高等法院才作出的判决驳回了当事人所有权禁反言的要求。也就是说,Rees一家最终还是败诉了。
法官称,Rees的案件的争论焦点是当初所承诺的相关证据是否足以构成所有禁反言。从提供的证据来看,所有权禁止反言的适用原则不适用在该案子上。这一份承诺是”财务安全”的承诺或谈判的承诺。
农场业主当时给予的承诺核心内容其实是:“农场业主不会在没有给与合理赔偿的情况下寻求占有农场,并且承诺该赔偿足以保证其与父亲搬到其它农场并继续从事农业工作。”
也就是说,这一份承诺是为了商定一个金额而进行的谈判,并没有说完全给他世世代代传下去的占有资格。所谓的“合理赔偿”,也并没有承诺会支付租户要求的任何费用以及租户需要的任何条件。事实是,农场的业主在2016年曾经试图进行再次谈判,并提出50万英镑的赔偿,该赔偿已经超过法定赔偿的10倍。但似乎Rees一家还是不满意。
最重要的是,退一步讲,即便以上观点不属实,该案件也不存在任何依赖性的损害性——构不成“所有权禁言”原则。
比如说,Rees一家认为,他们因为承诺而坚持在那里耕田而放弃了其他工作的机会,这是一种损害。法院的观点则是,Rees的耕作行为并不构成损害,因为根据租约,他是有义务这样做。没有任何实质性的行为足以构成所有权禁止反言的目的的损害性依赖。此外,还有证据证明这些年来,Phillip也并没有放弃在外谋生的机会。
丽莎观点
由于农场业主给予承诺的时间过去很久了,从一些证词当中,我们没办法去判定这一份“承诺”的真假,或者说,我们没办法去判断它是否真如Rees理解的一样?还是如农场业主所说的那样。
然而,该案件清晰总结了所有权禁止反言的适用原则,也显示了其作为诉讼理由的局限性。
丽莎认为,该案件可以给各位莎粉们一个警示作用,不管做什么协议,一定不要相信空洞的承诺。即便再好的亲人也好,丽莎也建议大家最好能写好一份协议,把每一条“承诺”都列出来,这样才可以和平处理相关纠纷。如果您不采取深思熟虑的方法,可能会导致昂贵的诉讼和家庭资产或者关系的破裂的后果。
如果当事人真的碰到了这样的情况,某人对您的承诺并不履行,因此对您造成损害了,您想要通过“所有权禁言“来主张您的权益的话,那么,丽莎认为,证据是相当重要的。根据以前高等法院案子Thorner诉Major[2009]一案所总结的那样,为成功地提出所有权禁止反言的索赔,索赔人必须能够确定以下三个主要因素,并提供相关证据:
承诺人已向索赔人作出的陈述或保证
索赔人确实有依赖这一份保证或陈述
索赔人确实因依赖这一份保证或陈述而受到损害
通过往年的案子,我们认为,所有权禁反言索赔案的成功通常取决于证人的证据和法官对事件的看法。然而,在这类纠纷案当中,往往关键证人都可能已经去世了。在这种背景下,任何可获得的文件证据都可以被证明是决定性的。比如说,在2018年,至少有两个成功的索赔者就通过一些文件材料来证实这一点。
在Thompsonv Thompson [2018]案中,申诉人Gilbert Thompson 15岁离开学校,在其父亲的农场全职工作,直到他在父亲去世后与母亲闹翻,他就被赶出了农场。然而,法官能够依靠从多年来为该家庭提供建议的专业人士的档案中获得的文件证据来支持他的论点。同样,在Habberfield诉Habberfield[2018]一案中,也是有一份独立文件来证据表明当事人有一天会承接相关财产的所有权。因此,请仔细寻找和案件有关必须有利自己证词的所有文件和资料。
好了,本期《丽莎说案》就到这里。
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