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买房是个大投资,如何避免被坑?教您几招,让您轻松破解地产行业的投资骗局!

在丽莎年末特别板块《破碎的买房梦》系列中,我们揭开了一个个烂尾项目。

在这些案例里,有些开发商确实是由于资金链突然断了没办法才导致的结果,有些则一开始就带着“诈骗”的目的。很遗憾,几年过去了,很多投资者还在着急等待着他们的资金,有些甚至彻底放弃了,想着就当作一场教训吧。可是,这教训的代价实在太昂贵了,对于很多投资者来说,这可是一生积蓄啊。

如何避免这样的高昂代价呢?

本系列的最后一集,我们要为大家搜集到一些房产投资中经常会出现的陷阱,希望大家早日认识,以确保这些陷阱不会发生在您的身上。同时,我们也欢迎有经验的房产投资者们在下方分享您的经历,帮助大家避免更多陷阱。

房产投资陷阱一:夸大租金回报率 !

没错,我们的系列文章里的大部分例子都包含了高回报率的噱头。

房产成品都没出,销售人员就到世界各地宣传,人人保证9%以上的租金回报率。天下真有那么多的好事?当然,有些专业房东或者在这一行业做得比较好的房产投资者确实会有过那么好的收益,但一定不会是普遍的概率,也没有这些销售人员吹嘘的得那么简单。

那么,什么才是正常的回报率范围呢?一位有经验的房地产投资者RobJones在他的博客里分享一些小技巧:

第一,Buy-To-Let房产

投资者如果进入Buy-To-Let市场,可把目标放在租金收益率8%左右甚至更低的范畴。随着房价越来越高,一些城市中心的位置可能提供比这更低,因为这些类型的房产可能比其他类型更贵,收益率可能低至6%。

第二,多人居住的房屋(HMO)

投资者可把期待放在12%以上的总租金收益。可能在一些价值较低的区域,您会有着比这更高的收益。此外,如果是自己开发的项目,投资者的目标可以提到20%左右回报。

在这里,丽莎还得提醒一下,这些收益都是大家靠着经验算出的平均值,而且往往是扣除各类花销之前的毛利。这些花销一般包括房产中介的费用(普遍在10%左右),房屋维修和各类年度检查的费用。这些费用下来,往往可以占去租金毛收益20%的份额,甚至更多。

投资者还需按照自己的一个情况来多做一些研究,自己计算一下租金收益。最重要的是,请一定要对高收益的口号抱着怀疑的态度。谁都想赚多一些钱,这无可厚非,可是,当您听到一个好的不能再好的数字时,一定要让自己冷静,做好全面调查。您需要多次问自己:这是否合法?风险大吗?我有随时抽身的可能吗?

房产投资陷阱二:合资开发(Joint Ventures)

在房地产市场,多名买家以合作的形式来开发或投资房产,我们叫做:Joint Ventures,买方团队可以是亲朋好友,大家一起凑钱购买房产;买方成员也可是商业伙伴,大伙儿成立一个公司,组队做房东;买方成员还可以是客户和开发商之间的关系,正如《破碎的买房梦》第十集讲的例子,酒店大亨要在某地旧房改建一个豪华酒店,公司不够资金去开发项目了,于是,他们就找到各位投资者凑钱合股,鼓励以购房“套房”的方式合资开发。

通常来说,这样的形式是合法合理的,但它确实也会有风险和陷阱,亲人合作的风险率会低一些,毕竟大家血脉相连知根知底;然而,朋友、商业合作或者客户与开发商之间的方式就会有着高风险。

碰到不好的情况,企业甚至从一开始就设计好一个合资模式,引导投资者砸钱。比如说,他们给您画一个大饼,要在某地建一个A项目,吹嘘着这个项目有多棒,公司有多可靠。唯一条件是,客户得先把钱投到他们的账户。您要知道,提前给钱的动作是相当危险的,一旦先付钱,您就失去对资金的控制了。哪怕您合资的对象一开始并没骗您,当他们资金出现问题时,您的处境也相当被动了。

如果您想要合资买房,必须要了解合资的房产交易是如何形式的。您还必须要确保向律师以及会计师咨询过问题,让这些专业人士要参与进您的买卖流程里,确保整个合资结构都是可行的,查清楚每一个合资人是否合法,是否有资金丢失的危险。

房产投资陷阱三——大额预订费

这一点很显然了,购房一定会涉及资金交易。不管是预定费也好,还是首付款也好。为避免上当,您需要知道:

清晰知道您应该支付多少费用

通常来说,在您接到Offer以后,您需要交一笔预订费,这笔费用的行业标准在500英镑至1000英镑之间。如果预定费比行业标准要高得多,您不一定是被骗了,但是,您需要开始问问题了,您要了解为什么会这么高?

还有,您需要知道的是,您这笔资金是直接交给中介还是直接交给卖家。如果卖方退出交易会怎样。您可以拿回这笔预定费吗?这种情况是否在合同中列出?最重要的是,您一定要了解围绕定金支付的合同安排是如何构建的,以及情况将如何影响该安排。

该公司是否合法?

您一定要确保您正在与一家合法的公司打交道。您可以选择和以前的客户交谈,看看他们过往的发展。此外,您还要尽一切可能检查他们是否是一个成熟公司,确保他们不会在几个月后就倒闭或直接卷款跑路。所以,您一定要确定这是一家比较成熟的企业,它的预订款以及首付款的结构是正确的,您的首付款也一定是安全的,而且您对交付的条件和安排都满意。切记,这个环节一定要让您的律师多方审查。

总之,房产交易中最大的就是预防大额付款了。通过《破碎的买房梦》系列,我们看到,这些投资者被要求交80%这样的费用来预定房产,以融资来负责建设,这些都是风险非常高的!只要有人告诉您一口气要交50%-80%的资金,您就得小心了。

房产投资陷阱四- 夸大房产价值

这通常是销售人员用来忽悠海外投资者的常见例子,因为房产投资者不熟悉这个国家,很难分辨当地的估价。为了避免上当,您需要仔细查看当地的数字,并进行比较。如果房产的价值与该地区的其他房产有很大的不同,那就可能有问题了。

房产投资陷阱五- 翻新套餐

在房产投资的时候,一些公司以”一揽子”来出售房子。他们会帮助您寻找一些有价值的旧房子,随后,他们会对其进行装修,最后把这一套服务打包出售给您。这样的投资策略是没有错的,但它也存在一些陷阱。

在审查这种性质的交易时,最关键的是要了解交易是如何呈现的。打个比方,您需要了解他们承包的装修包括哪些,如果不需要他们帮忙的话,您需要为其支付多少费用。此外,您还需要了解什么时候付款,有些翻新费用很高,甚至达到4万英镑,并且会要求您在第一天就支付。毫无疑问,提前给予金额很危险。这当然并不一定是骗局,为安全期间,您应该选择一些分阶段付款的。如果一家公司说他们需要提前支付所有的钱,那么就有理由担心,提前做好调查。

房产投资陷阱六——土地交易

土地诈骗很常见,有一些公司给您出售一块土地,您可以在那里建造房产或在未来的某个时间开发。因此,您可能会买下这块土地,打算持有5年、10年、15年,这时你会寻求获得规划来开发它。然而,当这些公司实际上在出售受保护的绿化带土地时,这就成了一个骗局,您是没有办法可以在这些土地上做任何建设的。再严重点,当然,这种类型的骗局还可以更进一步,投资者被骗以高于(或远高于)规划许可的价格购买没有规划许可的土地。

这种骗局的取胜点在于推销,公司在介绍他们要出售的土地时,会试图向您推销土地上可以建造的东西,比如说,一栋公寓楼,一个住宅区,一栋独立的房子,并且说一下您的回报率。最重要的是,他们以一个高价出售这块土地,让您栽跟头。

丽莎建议,如果您正在寻找土地交易,您需要提前了解每英亩或每公顷的成本到底是多少。您还需要做一些调查,知道有规划许可的土地价格是多少,以及提前查好该土地是否已获得规划许可。

好了,这就是丽莎为大家总结出来的骗局。莎粉们,你们还有什么建议吗?欢迎在下方留言,我们需要听到更多的声音。

最后,感谢莎粉们耐心阅读完丽莎在年末特别板块《破碎的买房梦》系列,新的一年,我们公众号还会持续为大家呈现更多有意思的话题以及为大家提供更多更多实用的房产信息给您。

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