英国一名男子买下一套价值48.5万英镑的新建住宅后，竟然两年多都没能完成产权登记。这意味着，当他的固定利率抵押贷款到期、准备重新贷款时，却因为房产登记尚未完成而无法顺利再抵押，最终只能接受更高的浮动利率。
买了房，为什么两年多都没能完成产权登记？英国的土地注册制度到底出了什么问题？
开发商的申请成了“卡点”
2024年3月，安东尼·霍克汉姆（Anthony Hockham）和妻子购买了位于雷丁（Reading）的一套四居室新建住宅。当时，他们没有想到，两年多后，这套房子竟会因为产权登记迟迟没有完成，让他们无法办理再抵押贷款。
问题源于房屋所有权尚未完全登记在安东尼和妻子名下。英国土地注册局（HM Land Registry，HMLR）负责登记英格兰和威尔士的房产所有权。新冠疫情以来，该机构积压的登记申请明显增加，产权转移延误6至12个月甚至更久的情况并不少见。
代价高昂的延误：安东尼·霍克汉姆自2024年3月以来一直在等待英国土地注册局完成其房屋购买的登记手续。
安东尼一家直到2026年初，两年的固定利率抵押贷款即将到期时，才发现自己的产权登记可能要拖延超过26个月。
2月，负责他们再抵押贷款的律师向HMLR查询进度，安东尼才得知登记尚未完成。而在产权正式登记完成前，新的贷款机构不愿接受这套房产作为抵押，因此他们无法完成再抵押。
地块编号错误：英国土地注册局表示，近20%的申请需要补充信息，根据问题的复杂程度，这可能会使申请处理时间延长数月。
根据每日邮报《This is Money》称，他们联系HMLR了解原因。HMLR解释称，新建房屋出现登记问题并不罕见。
安东尼的案件之所以拖延，是因为开发商此前提交的一份涉及同一房产的登记申请存在问题。开发商买下土地后，需要先完成土地登记，建成房屋后再进行“地块转让”（plot transfer），将各套住宅分别登记到业主名下。
在安东尼的案件中，开发商的申请比他的申请早约两个月，但随后因为申请中存在“错误或遗漏”，HMLR多次要求开发商补充和澄清信息，导致整个过程被拖延数月。由于这份申请尚未解决，安东尼自己的登记申请也受到影响。
HMLR表示，霍克汉姆的申请最终已经完成，并对他遭遇的困难表示遗憾。该机构还坦言，此类登记延误每年可能给英国房产行业造成高达1,900万英镑的损失。
错过3.49%利率，每月多付170英镑
产权登记的延误最终直接变成了安东尼一家的经济损失。两年固定利率到期后，他们无法办理新的抵押贷款，只能转入贷款机构提供的5.5%标准浮动利率（SVR）。
目前，他们每月需要支付约1,202英镑；如果再抵押顺利完成，每月还款本可以降至约1,032英镑，相差约170英镑。更令人遗憾的是，安东尼早在2025年12月就已经获得桑坦德银行（Santander）3.49%的抵押贷款报价，但由于产权登记没有完成，这笔贷款最终无法落实。
此后，市场抵押贷款利率进一步上涨。即使现在产权问题得到解决，他们能够获得的固定利率也可能在4.7%至5%左右。
“从2024年3月开始，我们就一直在等待土地注册局完成申请。我们一直在尝试再抵押，但新的贷款机构不愿意与我们合作，因为土地注册局的申请还没有完成。”
他说，这场延误不仅让他们承受经济压力，也带来了巨大的精神负担。
“之前的新贷款报价已经过期，所以任何新的报价都不会像原来那么好。未来三年，这可能让我们损失超过6,000英镑。”
安东尼的案件还有一个细节：房产的边界线最初被错误标注。在正常情况下，如果律师没有提交正确的文件，例如已经签署的产权平面图，就可能导致登记申请被退回或延误。但安东尼表示，这个边界问题当时没有被及时发现和解决，而是被搁置下来。他认为，如果这个问题能在2024年及时处理，后面的麻烦本可以避免。
“如果他们当时及时启动并处理这个项目，所有问题早就应该解决了。我们现在每个月本来可以少支付大约200英镑的抵押贷款。”
此后，安东尼一家不断催促相关机构，并多次延长再抵押贷款的截止日期。“现在贷款已经完全到期，我们需要寻找新的贷款产品，但在土地注册处完成登记之前，一切都没有意义。”
HMLR完成登记，安东尼索赔6,105.88英镑
经过两年多的等待，HMLR最终完成了安东尼房产的登记。但安东尼认为，登记延误已经造成了实际经济损失。
7月30日，他向HMLR提交索赔申请，要求赔偿6,105.88英镑，以弥补目前以及未来可能产生的损失。HMLR确认登记已经完成，并表示此事目前仍由投诉团队处理。由于程序尚未结束，该机构不愿透露是否会同意赔偿。
安东尼则指出，最令人无法接受的是，申请其实早在2024年3月初就已经提交，但HMLR自己也承认，直到2026年1月9日才开始处理。
“如果他们能在2024年及时发现并解决问题，我们这边根本不会出现后面的这些麻烦。”
丽莎评论
根据目前的情况，很多客户可能都会遇到类似问题，因各种原因导致土地登记延误。英国土地注册局（HMLR）的数据显示，近20%的申请需要补充信息。根据问题的复杂程度以及各方回复的速度，这可能使整个申请过程延长数月。对于商业交易，包括首次注册、新租赁和部分转让，这一比例甚至会上升到60%左右。
造成登记延误的原因有很多，例如申请中存在错误或遗漏；需要先处理此前提交、但尚未完成登记的申请；或者HMLR正在等待其他相关方提供信息，例如贷款机构、房产律师或参与申请的其他机构。有时，还需要等待相关方提供证据，或者等待法定或法律通知期限届满。
不过，按照英格兰和威尔士目前的土地登记制度，这类延误在相当一部分情况下是可以提前预防的。如果已经出现紧急交易，也有办法缩短等待时间。尤其值得注意的是，再抵押和出售房屋本身，就是HMLR明确认可的加急理由。
HMLR目前规定，如果登记延误可能导致再融资（refinancing）、出售房产或其他房产交易面临风险，业主可以申请“Expedite”，即加急处理，而且这项服务不收费。
获准加急后，如果没有前置申请或待解决的补充资料，HMLR的目标是尽可能在10个工作日内处理申请。但这里的“处理”并不意味着10个工作日后一定能够完成登记。如果HMLR发现仍需要其他相关方提供资料，也可能在这期间提出补充要求。
例如，如果前面还有开发商的一份登记申请尚未完成，即使你的申请已经获准加急，HMLR仍可能要求先处理前面的申请。因此，加急并不意味着可以无条件“插队”，它主要解决的是申请排队的问题，而不能绕过产权本身存在的问题。
所以，如果准备卖房或办理再抵押，绝对不要等到交易已经进入最后阶段，才发现自己的产权登记还没有完成。
目前HMLR公布的数据也说明，新建房产确实是产权登记中比较容易出现延误的领域。截至2026年6月，新建开发项目的登记申请预计需要9个月内开始处理，通常在10至12个月内完成；如果申请需要进一步补充资料，整个过程可能长达30个月。
那么，普通买家应该如何应对？
尤其是购买新建房的人，最重要的是不要把产权登记当成“交房后就会自动完成”的手续。购房完成后，应主动向律师索要HMLR的申请编号，确认产权登记申请是否已经提交，以及目前究竟卡在哪个环节。
同时，买家应要求律师定期检查申请是否收到HMLR的补充资料要求（requisition），例如产权平面图、签署文件、房产边界，或者开发商此前的土地登记是否存在问题。HMLR数据显示，新建开发项目属于较复杂的登记申请，其中约55%至65%的申请需要进一步澄清或补充资料，因此，文件错误以及前置申请都是造成长期延误的重要原因。
如果准备出售房屋或办理再抵押贷款，更不要等到原有贷款即将到期，或者已经找到买家后才检查产权。最好提前让律师确认产权是否已经完成登记，以及是否存在其他尚未完成的前置申请。
如果发现登记还没有完成，应尽早申请HMLR的免费“加急处理”（Expedite）。申请时，可以提供抵押贷款报价及到期日、买卖合同或交易截止日期等证明。
总的来说，对于新建房买家而言，交房后确认登记申请已经提交，主动跟进是否有补充资料要求，在卖房或再抵押前提前检查产权，并在交易可能受到影响时及时申请加急，是目前比较有效的防范办法。
毕竟，土地登记可能只是买房后的最后一道手续，但一旦拖延，影响的却可能是之后的贷款、出售，甚至数千英镑的实际经济成本。
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好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。
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