英国政府在今年3月3日公布的新一年度预算案中，提到了新5%贷款保障计划（Mortgage Guarantee，亦可称之为95%政府担保贷款）。
顾名思义，这个计划的意思就是，通过政府的担保，买家将能够以5%低首付，贷到95%房款来登上买房阶梯。
这对于许多想要实现拥有自住房梦想的人来说，一定程度上自然减少不小压力，也可能会比原先预期的，更容易存到首付款，成为“有房”一族。
这样的“贷款保障”政策，其实也不是前所未见，过去政府就有推行过相关政策，只不过该政策早已在2016年12月31日截止。
为了刺激新冠后的房产市场，Mortgage Guarantee总算再度回归，并且该项新政将于今年4月启动，直至2022年12月31日。
→ 所以，谁能适用新贷款保障政策？
比较好的消息是，Mortgage Guarantee政策除了适用首次购房者（First-time buyer），也适用更换“自住房”的人。
就是说如果要买的房是自己的主要房产（Main home，包括换房），当事人将会住在里面，那么即便当事人不是人生首次买房，也可能适用。
当然这代表，如果是要购买二套房或者买房出租（Buy-to-let）的投资者，将无法符合要求。
在房价上，Mortgage Guarantee要求“购买总价”不可以超过600,000英镑，如果超过了这个房价范围，申请也无法成功。
→ 实际如何运作？
既然是一种“贷款”，那么当然，申请人仍然是需要通过银行或贷款公司的审核；这里的政府担保并不是说，银行就必须无条件把房款放贷给购房者的。
买家同样需要通过银行的Affordability check，确认买家是有能力偿还借贷的款项。
这包括评估买家的收入和其想要贷款的金额，消费习惯和开支，信用评级等。
这里政府所谓的“担保”，其实是提升银行可以借贷给购房者的“额度”，因为一般情况下银行愿意给出的最大贷款额度，不会超过房产价值的80%，疫情下这个比例甚至可能再更低些。
然而，政府通过Mortgage Guarantee将会担保95%当中的15%，也就是原95%和80%之间的差距，万一在贷款人真的无法偿还的情况下，会给予银行一定的赔偿。
由此可见，申请人有没有能力偿还贷款，仍然是银行评估的“关键”。
比如说，虽然Mortgage Guarantee要求，购买的房产价值不能超过60万镑，但这也不是说任意低于60万镑的房子，购房者就可以因此通过贷款申请了。
一般来说，银行判断购房者可以借贷多少贷款，其“金额”通常是买家年收入的4－5倍。
这么计算的话，如果一个人的年薪是3万镑，一般最高可以贷到15万镑的金额；以15万镑是95%房款（贷款）来计算，总房价算起来也不超过16万镑。
因此，在决定要购买什么价格区间的房子时，购房者还应该纳入自己的收入来做为考虑因素。
另外，Mortgage Guarantee不允许Interest-only（也就是只支付/偿还利息形式）的贷款，这表示购房者是需要“定期偿还”（Capital repayment，如每个月偿还一定比例的“借款”）的。
在贷款的比例上，Mortgage Guarantee也要求，购买人需要申请91%至95%间的贷款，也就是自备5%至9%之间的首付款。
→ 哪些银行提供95%政府担保贷款？
根据英国政府的确认，Lloyds Bank，Natwest，Santander，Barclays，HSBC都已经确定将从下月起提供这类担保贷款。
Virgin Money等贷款公司也计划在之后跟进。
根据政策，银行或贷款公司需要提供给买家“前5年”固定利率（Fixed-rate）的贷款合同，让贷款人能更确定自己（一定期限内）需要偿还的款项为何。
丽莎补充：何为“固定利率”贷款？
顾名思义，是指“贷款利率”在固定期间内（合同所写的期间内），不会受到央行升降息改变的任何影响（利率不变）。
这通常是2到5年之间（当然Mortgage Guarantee要求的是5年）。
通常，看到银行打广告像是：“Two-year Fix”（两年内固定利率）或“Five-year Fix”（五年内固定利率）；就表示在这段“合同所订定的”时间内，房贷利率会维持在同个水平。
这种套餐的好处是，如果央行升息了，只要当事人还在合同期内，就不会受到影响。
但同样的，万一银行降息了，那么由于利率没变，自然也得不到降息的好处。
而且，固定利率贷款的利率，通常在签约当下，会比当时的“可变利率”（Variable rate）高一点，这是因为，固定利率贷款保障了“利率”在未来几年内不会再升高。
选择这类贷款，莎粉们需要注意的是（这是指一般情况下，非特指Mortgage Guarantee）：
签合同时要事先看清楚，万一之后想要提早终止合同，会需要承担的额外费用；
在现有合同即将终止前的2至3个月，就要先看看有没有其他套餐，需要提早做比较，并且通知银行当事人想要更换的套餐。
因为如果没有通知银行的话，在合同到期后，一般就会被自动归到“标准可变利率”（Standard variable rate），到时的利率通常会是比较不划算的。
丽莎再补充：“可变利率”和“标准可变利率”贷款？
可变利率贷款（Variable rate mortgage）指的是当事人的“贷款利率”是会改变的，也会随着央行的升降息做更改。
在“可变利率贷款”中又可分为不同种类，其中一类就是“标准可变利率”贷款（Standard variable rate，简称SVR），为银行一般的“可变利率”，可能随着央行的升降息来做改动，但利率基本是银行自定的。
好处是当事人随时想走就走，不像固定利率贷款那样被绑住。
坏处自然就是由于利率随时可以被改动，不像固定利率贷款那样可以受到保障，也没有什么折扣方案。
→ 用95%按揭担保政策买房：实际要存多少首付和对应区域房价？
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