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5栋100万英镑豪宅被勒令拆除,开发商违建,业主要买单?

对于很多海外投资者而言,购买期房是非常具有吸引力的。一是可以以低折扣预定下一块好地皮,等到房子建好后,房价可能比最初购买价高出了好几倍。

其实,购买期房对地产开发商来说最有利,对于物业买家来说有着很大的风险。

我们最可能想到的情况:开发商破产,期房变成烂尾楼,您支付的预付款可能就没了踪影。除了这个,购买期房还有其他意想不到的风险。

最近,来自英国的五位豪宅业主非常困惑。他们购买的期房,每套价值百万英镑,工程才刚完工就被告知:政府要强制拆除这五栋房产。为什么要拆除呢?就在他们摸不清头脑时,开发商还消失了,谁来承担这笔巨额损失?

业主还没入住,却收到拆除通知

2014年,英国的一家开发商Sparkle买下了曼彻斯特博尔顿镇一片田园上的地皮。拿到项目开发的批准后,该开发商立刻向市场上推广他们在这块地皮上的房产开发项目——五栋六居室的豪华别墅。

2016年年初,在五栋六居室的豪华期房正式销售期间,一名叫Raja的企业家看中了该项目,并支付了105.7万英镑拿下其中一套期房项目。 没过多久 ,英国的一名女士Alison和丈夫也花了90万英镑买下了第五号地块的期房项目。随后, 另外三个期房项目也分别被其他业主们拿下,听说,他们的成交价分别都在100万英镑左右。

Raja说: “开发商告诉我,他们的建设楼房的规划许可证早已到位,我非常满意,2016年买下后,我就把所有事情都交给了开发商了,他们也确实告诉我,他们会根据规划许可同意书上的要求来建造的。 “

这些业主们在付完款后,都在等待着他们梦想中的豪华住宅建成。可万万没想到,房子才刚刚建好,还没入住呢,这噩梦就来了。2018年,业主们接到了一份通知,当地议会称,要将这里夷为平地,强制拆除五栋豪宅。

这五栋房子的业主们感到非常困惑,他们根本不知道为什么议会要强拆房屋,直到一次听证会上,他们终于知道了事情的真相。

房屋并未按规划许可要求建设

原来,在2016年10月房子完成大部分建造准备要进行精装时,当地议会就接到了市民的投诉。通过调查,当地议会的执法人员发现,开发商并没有按照原先批准的规划要求来建造这五栋房产,于是立刻命令开发商停工。

有证据显示,该地皮的一号房产项目比政府允许的面积大出31%,二号房产大出了19%,三号房产大出32%,四号大出33%。此外,从以下图片可以看出,房屋的建造位置也和原来申请书上的不一致,有两栋房屋已经完全偏离了原来的规划位置。

在英国法律下,如果开发商未遵守申请书上的细节,或者违反申请规划要求里的一项或多项条件,都被称之为“违反规划行为”。违反规划的行为不算违法,一般情况下,当地议会可以给开发商额外机会再次提交一份“追溯申请书”。也就是说,房屋建造者可以根据目前建设情况再提交一份规划申请,以重新获得批准。当然,如果政府觉得您的新规划破坏了原则,他们是有权拒绝的。

据了解,2017年3月,为保留现有房屋的建造,开发商确实向当地议会提交了一份追溯规划申请。不幸的是,6月份,该追溯规划申请被政府拒绝了。当地规划局给出的理由是:该房产开发项目在绿化带中的位置,附近有开阔的田野,农场。如果没有按照第一份规定来建造,它完全大大破坏了景观,完全不可行。

四个月后,该开发商又提交了另外一份追溯规划申请,坚持要保留房屋现有的模样。其实在这个时候,当地议会已退步了,他们给出了一个比较折中的方案:如果开发商可以选择性拆除或者重新选择房屋位置,就可以考虑同意该申请。也就是说,政府不要求您把五个房子都拆了,您只要把其中比较严重的拆除,再重新修建就行。

可是,这个折中方案却被开发商拒绝,他们坚持以这一份方案提交。毫无疑问,2018年5月,第二份追溯申请又被拒绝。

在与开发商陷入僵局后,2018年,政府发出了强制执行通知:必须将整个开发项目夷为平地。

业主对房屋问题并未知情

得知事情的前因后果,业主们确实是能理解当地议会的做法,可是他们感到非常委屈,他们根本不知道房屋的建设出了问题。

Raja称,自2018年政府发出了强制拆除的通知后,他一直都在找开发商谈判,可是,开发商却拒绝为其所作所为负责。最可怕的是,现在开发商还消失了,根本也无法联系上。直到2021年,Raja已经花了超过21.5万英镑房租费以及其他的法律费用。

“如果是一栋房子出现了问题我可以理解,我可以负责,可是,整个开发项目都出现了问题,这难道不应该是开发商的责任吗?“

五号豪宅的Alison也告诉英媒:

“开发商早就知道了他们的建设出现了问题,可是,他们从始至终也没有告诉我项目存在问题了,还要坚持把房子卖给我们。他们太黑心了。我们卖掉了博尔顿的住房和湖区的第二套住房才购买了这套房子的。这么一搞,我们只能租房了。”

这些业主们都感到非常无奈,这件事改变了他们的生活,他们现在承受着经济压力,还要不断和当地议会谈判,试图解决这个问题,可依旧毫无结果。

据英媒介绍,由于这五栋房产的建设确实存在问题,当地议会以及规划局是在其权利范围内采取的执法行动,他们有权叫停和拆除不符合计划的房产开发项目。目前,保留已建好建筑的申请已被拒绝,不管如何谈判,最后的决定依旧是——五栋百万英镑豪宅将在六个月内被拆除。

对于开发商是否会有相关的赔偿,目前尚未清楚。不过据英媒报道,这几个业主已经开启了法律程序,对开发商提出上诉。丽莎在这里,也祝愿业主们能够申请到足够的补偿吧。

丽莎建议:购买期房,业主需要更加谨慎

其实,在现实生活中,如果一不小心,我们每一位购房者都有可能碰到像Raja和Alison的遭遇。

现在非常多的房地产项目都是以期房销售的,换句话说,开发商拿下一块地,向业主们推荐他们在这块地皮上的开发项目,楼房尚未建成之前,业主们可提前购买。通常来说,购买这种计划外房产,确实有一些好处,所以吸引了不少业主:

您的新家建成之后,它的价值可能超过您当初支付的价格
由于是未开发的项目,您可能有一个非常大的折扣就可获得非常好的地块。
获得强劲的资本增值,可在完工前再出售获利

可是,它也有很多风险:

您可能需要一个漫长的等待,同意购买时签订的一个日期可能和实际建成的日期不一致的。
大多数贷款人不提供这些计划外房产的抵押贷款;
您可能发现货不对板。开发商在项目宣传上很夸张,当您真正入住后发现,空间比宣传的小,样子也不一致等等。
开发商破产,预定金没了影。
就如本篇文章的事例一样,开发商并未告知业主建设出现了问题,最后,损失惨重。

丽莎律师行房产律师李依玲认为,这件案子的业主们确实很无辜,可是,他们的损失也源于他们不够谨慎,太相信开发商了。

“当然,媒体提供的信息有限,我们不知道业主是否在购买房产项目前已经对开发商有全面的调查。不过,我们还是要提醒业主们,假如您选择投资期房,审查开发商这一个环节是非常重要的,包括审查开发商的名声,实力,以及曾经开发过的项目等等。您在跟他们交易的过程中,他们期望项目的所有宣传手册这些都得保留,以便作为日后的证据。

其次,您既然购买了期房就应该从始至终上心一些,一定要对整个规划的内容有掌握。

另外,从媒体提供的信息来看,Raja是一口气交了100多万英镑的现金,我们不知道这属于定金还是房屋的全部金额了。但购买期房,我们都建议业主,即便您再有钱也好,项目没有完工,没有检查合格之前,都不该全额付款,这样,当您碰到问题时,您的损失才不至于那么大。通常情况下,当业主购买期房时,一般是支付10%的定金,随后按照阶段性付款,剩余的部分则将在完工后才支付。“

还有一点值得提醒的是,在购买期房时,房产律师充当着非常重要的角色,律师也属于一个把关人,除了为您做交换准备,合同交换意外,还会为您审查一系列问题。

“通常来说,我们在接到客户的购房案子后,都会负责调查非常多的问题。比如,期房项目的开发商财务状况如何,业主购买的土地是否有完整的产权;它的出售是否有瑕疵;该土地是否确定是被允许开发的,以及房产建造是否符合相关规定等等。因此,我们建议您在购买任何房产前,都应该咨询法律意见,并请一位比较靠谱的律师为您全面审查。”

好了,本篇文章就到这里,如果您对文章还有不理解的可以随时咨询我们;如果刚好您不幸也碰到了像文章主人公一样的情况,请不要犹豫,立刻找我们,我们团队会为您提供最专业的法律意见。

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