近日，一家房地产公司Robert Irving Burns (RIB) 对商业地产8000多名商业房地产经纪人进行调查。研究报告发现，英国商业地产每平方英尺的价格预计将在2023年第一季度下降。数据显示，商业地产每平方英尺的销售价格将下降2.9%，每平方英尺的租金将下降1.3%。
商业房地产经纪人分析，随着价格下跌，2023年商业地产将迎来买家市场，提供各位投资者比较好的投资机会。
这真的是商业地产投资好时机吗？我们该如何做呢？本期《商业地产指南》，我们带大家看看2023商业房产市场预测以及给大家提供一份投资指南。
商业地产价格下降
RIB的报告预测，2023年前三个月，商业地产行业的每平方英尺价格将下降2.9%。其中，办公室的销售价格降幅最大。
办公室的销售价格预计将遭受最大的跌幅，近三分之一的商业地产经纪人（该报告的受访者）预计，办公室的平均价格将下降3.1%以上。这些专家认为，大部分公司给员工们提供在家工作的机会，正在缩减办公室空间，这些商业租户更倾向于签署更短的租期。
在办公室商业地产领域中，豪华写字楼市场的价格可能会受到保护，而那些质量规格和能源效率较低的市场则降幅最大。
Robert Irving Burns (RIB) 的房地产专家Antony Antoniou称：”办公室租金方面，虽然预计2023年第一季度租金将下降-1.3%。同样，高品质的灵活租赁空间在租金价值方面最具弹性。”
再来看看零售方面。
数据显示，2023年第一季度期间，零售行业每平方英尺的租金将下降2.1%，零售业销售价格预计将下降2.9%——超过30%的受访者表示，价格将下跌更大，至少超过5%。其中，商业街和酒店业可能会继续遭受重创，特别是餐厅和酒吧市场在圣诞节后会出现业务倒闭的情况，这些房产可能很难重新出租。
不过，明年营业税的变化希望可以给该市场带来一些好的消息，实体零售业需要支付的营业税要低得多。
再来看看工业地产。
工业商业地产经过多年的连续增长，在2023年出现下降的情况了。该报告预测，工业商业地产每平方英尺的销售价格预计平均下降2.7%，四分之一的受访者(25%) 预计价格将下降超过5%，这是前所未有的下降。从工业类别的角度来看，工业和物流市场依然强劲，这是因为在线零售行业的持续需求和增长以及供应不足，尤其是在交通通讯发达的地区。
工业地产租金方面：租金预计将下降，但平均仅下降0.6%，39.1% 的受访者预测2023年第一季度租金将持平。
受访者评论说，该行业的增长将因空间的位置和大小而有很大差异。预计伦敦将保持乐观，但增长轨迹会放缓。然而，全国范围内的大箱物流和棚屋需求将下降，供应也会减少，因此租金至少会保持不变。相比之下，较小的棚屋和较贫穷的地方可能会看到需求下降，租金也会随之下降。
Antony Antoniou 总结：“2023年将迎来商业地产领域的买方市场，零售、办公和工业部门的商业地产供应量是明年唯一上升的数据，因此我们预计会看到专业投资者回归市场并利用这个机会。”
如何购买商业房产？
也就是说，2023年，我们可能会看到各位投资者进军市场，计划购买商业地产了。然而，购买商业地产是一个耗时且漫长的过程。与住宅相比，购买和投资商业地产存在更大的风险，需要您进行尽职调查、研究并做出明智的投资决策。
最后，我们在这里给出大家一些小TIPS，帮助您在投资商业地产时作出正确的决定。
1. 了解房产的类型和用途
您应该有目的地购买商业地产，新的投资者犯的最大错误是没有任何计划，他们购买房产是因为他们认为自己得到一笔划算的交易了，并没有想清楚自己适合什么。我们认为，您需要彻底了解商业地产，了解不同商业房产类型以及用途，根据优先级来设置您的购买标准。
您可以问问自己：我为什么要买这种类型的商业地产？这将揭示您的业务目的。它还将作为选择合适房产的指导原则和购买标准。因此，帮助您避免不切实际的交易。
接下来，您需要继续问自己：这种类型的房产如何满足我的业务需求？
没错，您不能光是投资而不计划长期规划，在投资前最关键的事情之一是想清楚该地产是否适合将要开展的业务。通常来说，以下是需要考虑的一些因素：
- 该地产是否有扩展空间
- 该地产是否适合自己准备开展的业主，有着一定的灵活性
- 交通连接的可用性
- 是否需要停车和转租选项
- 该地产是否为当前和未来的客户带来良好的影响
2. 了解投资预算和投资回报率
房地产投资的常见错误是未能在预算范围内购买。您在计算预算的时候，始终要记住隐藏成本，您需要通过研究和估计您将面临的成本来设定一个预期。以下是未来可能产生的费用：
- 专业费用（购买一些专业设施）
- SDLT（印花税）
- 建筑和维修费用
- 运营和维护成本
- 环境合规成本
- 废物管理
- 抵押贷款
3. 选择一个好位置
一个好的位置取决于业务如何融入市场，成功的房地产投资依赖于业绩良好的企业。因此，请花时间寻找完美的位置。
以下是需要考虑的因素：
- 业务类型：如果业务在场所内进行，则中心位置将是合适的。但是，如果你们更多的是远程交易，那么在郊区外会更实用。
- 本地商业竞争：衡量该地区的竞争情况。
- 客户/租户需求：需求应满足您的标准投资回报率目标。
- 区域发展：附近的发展可以直接促进当地的经济发展。
4. 研究当地商业地产市场
永远不要依赖房地产经纪人和一些建筑经纪人。您应该最清楚自己需要什么以及什么符合您的标准。如果房地产投资者想要成功并做出正确的决定，他们应该比任何人都更了解价值，每个本地市场在以下方面都有其独特的价值观，因此请务必检查一下：
- 该地区商业地产的当前价值
- 税率
- 利率
- 商业抵押贷款的可用性
- 租金价值
5. 考虑房产的灵活性
您的业务增长的可能性应该在您的列表中。永远记住，商业地产对经济更为敏感。因此，该物业应适应不断变化的市场趋势。如今，重新利用房产已成为市场趋势。它不仅会带回您的投资意愿，还会维持经常性成本。
以下是一些最新的行业变化：
- 在家工作的员工正在增加，联合办公空间的需求越来越大。因此，办公室转换成半住宅、半商业的可能性很大。
- 由于在线购物需求的增加，商业街上的实体店现在正在转变为零售仓库。
- 出口产品对工业空间的需求更高。
6. 考虑商业地产可能的投资回报潜力
投资回报率（ROI）是企业赚取的利润数额。您获得投资回报率的速度越快，收入增长就越快。最大限度地发挥您打算购买的房产的潜力是值得的。这些“潜力”可以提高您的投资回报率，其中可能包括但不限于：
- 将房产的顶部改造成出租公寓的潜力
- 通过转向太阳能来实现节能
7. 咨询专业人士并接受指导
作为首次投资者，您可能已经在网络搜寻各种各样的知识贴。但是，有些东西只能通过经验来学习。因此，您最好应该请教一些资深投资者和房地产专家，从他们那里获得一些经验。
在购买过程的每个阶段，您至少需要一位专家的建议。比如说，您可以雇佣一名精通房地产的会计师，购买商业地产的成本很高，因此，您需要确保投资计算准确无误。此外，您还需要获得房产检查和测量专业人员的专业知识，倾听并咨询他们以确定您的最佳选择。您还需要听取法律意见，避免入坑。
8. 权衡收益与收益/风险
没有无风险的投资。就房地产收入回报而言，没有什么是绝对安全的。因此，您应该考虑您对当前和即将到来的风险的承受能力。
9. 进行全面的结构调查
意外修复是让人头疼的事情。因此，检查房产的潜在损害是值得的。聘请一名结构测量师不仅可以防止购买不当的房产，还可以防止在不久的将来出现任何缺陷。
10. 在决定购买之前参观房产
和居民住宅一样，在决定购买之前，我们建议您需要多次现场参观房产。未公开的缺陷可能会降低房产价值。因此，如果您可以现场参观房产，并发现了这些缺陷，您还来得及做新的决定。
11. 要有耐心，把事情想清楚
“实体”房产没有短期收益，因此您应该从长远考虑。价值增值只是长期利益的一小部分。了解房产的可持续性非常重要，就像任何其他形式的投资一样。您需要多一些耐心，不要急于投资。
如果您有投资商业地产的想法，请立即联系丽莎律师行，我们商业地产律师在这一方面有着多年的经验，可以给您提供有用的建议。
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