我们在以前的文章中提到过很多案例：开发商在英国买了地想建房，但因为各种原因迟迟拿不到批准，反复被拒，确实让人很无奈。
不过，最近有一个案例，可能会让不少开发商看到一点希望——一家开发商在经历了长达三年的拉锯之后，最终还是拿到了“绿灯”。这到底是怎么做到的？有没有什么值得借鉴的地方？
买的绿地无法批准开发住宅房
2021年，费尔法克斯地产公司（Fairfax Properties）在英格兰赫特福德郡（Hertfordshire）拉德利特（Radlett）买下一块田地，并计划在这里建设195套住宅。
但问题很快就来了。
这块地被认定为“典型绿化带”（Green Belt）。在英国规划体系里，绿化带的限制是非常严格的，核心目的就是防止城市无序扩张、保护乡村空间。因此，这类土地上的开发申请，本身就很难通过。
结果也不意外——赫特斯米尔自治市议会（Hertsmere Borough Council）多次直接否决了这个项目。开发商前期的努力，可以说基本都打了水漂。
随后，开发商选择上诉，但情况依然没有好转。规划督察一度支持议会的决定，而案件进一步上诉到高等法院（High Court）后，也在2024年7月被驳回。
也就是说，到这里为止，这个项目其实已经“基本判死刑”了。
开发商不放弃 重新提交申请
但转折点，很快出现了。
费尔法克斯没有放弃，而是换了一种思路——重新提交申请，并对这块地的性质做了一个关键调整：不再称其为“绿化带”，而是“灰化带”（grey belt）。
这个概念，正好来自工党（Labour Party）近年来提出的一项新政策。简单来说，“灰化带”指的是那些名义上属于绿化带，但实际上已经不具备典型生态或景观价值的土地。
开发商抓住了这个政策窗口，试图证明：这块地不应该再按“严格绿化带”来对待。
不过，即便如此，阻力依然很大。
在2024年内，赫特斯米尔议会又进行了两次投票，结果仍然是否决。换句话说，从地方层面来看，这个项目始终没有获得支持。
于是，开发商再次选择上诉，这一次把决定权交到了规划督察署（Planning Inspectorate）手中。
真正决定胜负的，就是这一步。
在最新裁决中，规划督察其实并没有完全站在开发商一边。他明确指出，这个项目确实会对当地的景观、外观和整体特色造成“损害”。
但与此同时，他提出了另一个更关键的判断：拉德利特目前面临住房用地“严重短缺”。在英国当前的规划体系下，“住房供应不足”本身就是一个非常有分量的考量因素。
再叠加“灰化带”这一新的政策框架，最终，督察作出了一个倾向性判断——认为这块地不再需要按照传统绿化带的最严格标准来保护。
结果就是：项目被批准。
丽莎评论
丽莎认为，本案确实可以给想在英国开发土地的开发商带来一些启示。从目前英格兰和威尔士的规划体系来看，一次被拒，往往不意味着项目的终结，开发商其实是可以通过不同途径去为自己争取“绿灯”的。
比如说，本案中的开发商费尔法克斯地产公司（Fairfax Properties），就不是简单地修改设计，而是从规划逻辑层面去突破——重新定义土地性质，把原本的“绿化带”（Green Belt）转为“灰化带”（grey belt）。
关键的一点是，这个项目之所以能翻盘，很大程度上是踩中了政策窗口——正好赶上工党（Labour Party）提出“灰化带”的时间点。
所以，如果您的地块刚好卡在政策红线上，可以换个思路去想：有没有新的政策可以适用？能不能从规划分类，或者政策解释的角度去重新切入？
另外，这个案子里，规划督察最终站在开发商一边，还有一个非常核心的原因：他们成功抓住了当地“严重住房用地短缺”这一点。简单来说，在英国当前的规划体系下，一旦地方政府住房供应不足，开发项目在上诉阶段，确实更容易获得批准。
不过，也要提醒大家，这个案子从最初申请到最终获批，前后花了整整三年时间。如果不是刚好踩到合适的政策时点，这个争议很可能还会继续拖下去，甚至未必会有现在的结果。
所以我们的建议是：在买地开发之前，一定要提前搞清楚当地的规划规则。即便理论上上诉胜算不低，实际需要投入的时间成本、资金成本，往往都会远远高于最初预期。如果您确实认为自己的项目有翻盘空间，也建议尽早与专业律师沟通，评估是否有合适的法律或规划路径可以使用。
那么，在通常情况下，如果项目被拒，开发商有哪些合法路径可以争取机会？
第一，向规划督察署（Planning Inspectorate）提出上诉。这是最常见、也是最重要的一条路径。规划督察署是一个独立机构，会基于政策和证据对项目进行重新审查，并有权推翻地方政府的决定。很多开发项目，都是在这一阶段实现“翻盘”的。
第二，如果地方政府长期不作决定，可以提起“非决定上诉”（Non-determination appeal）。也就是说，在超过法定审理时间后，即使议会还没给出结果，开发商也可以直接上诉，不需要被无限期拖延。
第三，在有实质变化的情况下重新申请（Re-application）。例如政策发生变化、方案有重大调整，或者像本案一样，土地性质有新的界定，都可以成为重新提交申请的理由。
第四，在特定情况下，可以考虑司法复核（Judicial Review）。如果认为决策过程存在法律问题，比如程序不合法或没有正确适用政策，可以向高等法院（High Court）提出挑战。不过需要注意，这类路径主要审查“程序是否合法”，而不是重新评估项目本身。
好了，本期分享就到这里。我们的房产和诉讼律师团队在处理问题方面经验丰富，能够为客户提供全面的法律支持和解决方案，欢迎随时联系丽莎律师行！好了，本期分享就到这里。
好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。
任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。
觉得丽莎的文章不错？请不要吝于点赞和转发！您的支持是丽莎继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。
> 丽莎律师行 —— 最具国际化视野的英国华人律师行，专精于商业、房产、移民、家庭和诉讼法。<
丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk
联络电话：020 7928 0276
联络微信号：lisaslaw007
扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：
