在伦敦西部一片安静的住宅区，一位退休教师与邻居围绕自家花园的一小块土地，陷入了一场持续两年的纠纷。
邻居不仅曾试图通过法律程序申请占有该土地，在法律程序走不通后，还亲自动手拆除围栏、锯掉露台、重新设立边界。原本属于自己的土地，真的可以被这样“拿走”和“破坏”吗？面对这种情况，当事人又该怎么办？
自己的土地变成别人的？
罗斯·史密斯（Rose Smith）是一名退休教师，她在伦敦西部海耶斯（Hayes）有一栋三居室排屋，已经在那里居住了近10年。
她的退休生活本来是非常安逸的，没想到2024年4月的时候，她突然收到土地注册处来信，得知邻居桑迪普·辛格（Sandeep Singh）正试图通过“逆权侵占”（俗称“占屋者权利”）的方式，申请取得她家花园后方一块土地的所有权。
这封信让她大为震惊。她此前根本不知道那块荒废已久、杂草丛生的土地是登记在自己名下的。
“我甚至不知道那块地是我的，我在那里住了10年！一知道情况，我马上写信提出异议。”
经过数月审理，土地注册处最终驳回了邻居辛格的申请，并确认该地块的登记所有人为史密斯。得到正式确认后，她决定把这片长期闲置的土地利用起来，打造一个理想中的后花园。
没想到邻居继续搞破坏
从2025年2月开始，史密斯开始动工。她首先按照土地注册处的边界图新建围栏，将花园向外延伸约一米。
随后又铺设木质露台，并在中央安装热水浴缸。
整个改造工程历时五个月，耗资约1.25万英镑。到7月工程接近尾声时，她在焕然一新的花园里举办了60岁生日聚会，与家人一同庆祝。
然而，平静并未持续太久。
她称，2025年8月，辛格再次试图主张那块土地的权利，甚至联系她的律师，表示想将该地出售。一个月后，冲突升级。
9月22日，史密斯下班回家时发现花园已“变了样”。
“他把我们花园切掉了一块，我简直不敢相信会发生这种事——谁会这么做？”
据她描述，邻居拆除了她新建的围栏，将花园沿斜坡方向锯去约一米，并掀掉了环绕热水浴缸的五块木板。
她估计造成的损失约2000英镑。更令她难以接受的是，对方随后在她花园范围内竖起自己的围栏，并将两辆汽车和一辆JCB工程自卸车紧贴围栏停放。
她还称，当时有一名十几岁的亲属在现场帮他们“看守”边界。
当她上前质问时，这名少年坚称“这是我的土地”，并挥舞着一份与她官方产权文件不符的边界图，声称拥有“合法权利”。
史密斯随后报警，但警方表示此事属于“民事纠纷”，无法介入。为证明自己立场，她聘请了专业人员进行边界测量。测量结果显示，她原先修建的围栏位置符合官方边界图。
在邻居搭建围栏两天后，史密斯的女儿和一位朋友将其拆除。然而，12月1日，辛格又重新建起围栏。史密斯称，这一次围栏甚至进一步侵入她的土地。
“原本是我梦想中的花园，现在却变成了一场现实的噩梦，在属于我的东西最终得到尊重之前，我不会停下。我只想和家人在自己的花园里安安静静地生活。”
这场围绕一米土地的纠纷，至今仍未画上句号。
为了确保她对土地的所有权主张是正确的，她又进一步了一次专业的边界测量，结果证实史密斯太太的产权规划是正确的——整个新围栏都在她的土地上。现在史密斯正在与土地登记处合作，商讨下一步该怎么做。
丽莎评论
根据相关法律，在媒体描述的情况下，邻居基本没有权利自行拆除史密斯的围栏、占用土地或强行重设边界。这类行为通常属于民事侵权，甚至可能构成其他类型的刑事犯罪。
首先，我们来了解“逆权侵占”（Adverse Possession）。在英格兰和威尔士，注册土地（绝大多数住宅都属于此类）适用《2002年土地注册法》（Land Registration Act 2002）：占有人必须连续、排他性占有至少10年，然后向土地注册处申请“逆权侵占”来申请土地所有权。接下来，土地所有人会收到通知，如果所有人提出反对，申请通常会被驳回。
在本案的案例中：史密斯是登记所有人，她在收到通知后已提出异议，土地注册处已驳回邻居申请，这意味着邻居没有取得所有权。如果土地仍登记在史密斯名下，而邻居拆除她的围栏、破坏她的露台、侵入土地并建新围栏、阻止她进入。那么在法律上可能涉及：
- 民事侵权（Trespass to Land），未经许可进入或占用他人土地；
- 财产损坏（Criminal Damage），若故意毁坏围栏和露台，可能构成刑事犯罪。
- 私力救济过度（Unlawful Self-Help），即便他“真心认为”土地是他的，也不能擅自拆除他人财产。
根据规定，边界纠纷必须通过法院解决，不能自行“执法”。简单说，就算邻居认为边界错误，他也必须通过法院申请裁决，而不能直接动手。
在这种情况下，史密斯可以考虑采取以下几项法律措施：
首先，应尽快咨询专门处理纠纷的律师，并由律师发出正式的律师函（letter before action），要求对方停止侵占、恢复原状并赔偿损失。这一步往往能够在诉讼前施加压力，有时足以促成解决。
如果邻居继续占用或破坏土地，史密斯可以向郡法院申请禁令（injunction），要求法院命令对方停止侵入其土地、不得进一步施工或干扰，并在必要时恢复原状。若对方违反禁令，可能面临罚款甚至监禁，这通常是制止持续侵占最有效的手段。
同时，她可以提起民事诉讼，主张土地侵权（trespass）和财产损害，索赔包括围栏和露台损毁费用在内的经济损失。
为从根本上解决边界争议，她还可以向土地注册处申请正式边界裁定（determined boundary），提交专业测量报告。如对方提出异议，案件可能转交至土地审裁机构裁决。一旦边界被正式确认，将具有法律效力。
如果邻居的行为伴随威胁、持续骚扰或恐吓，她还可以考虑依据《1997年反骚扰法》申请保护令。
总体而言，关键在于尽快通过律师启动正式法律程序，特别是申请禁令，以防止对方继续侵占或制造既成事实。在英国的边界纠纷中，越早采取法律行动，越有利于保护产权和控制局势。
在最后，我们也想提醒一下居民，最好能够提早防止他人通过“逆权侵占”取得土地。关键在于：不要让别人长期、排他性地占用你的土地而你却没有反对或管理。
实际可以采取的措施包括：
- 明确并维护边界：确保围栏、墙体位置清晰，如有疑问可请测量师确认。
- 定期检查土地：尤其是花园尽头或闲置地块，发现占用要尽早书面反对。
- 保留管理证据：例如修剪、清理、维修和拍照记录，证明你一直在控制土地。
- 如允许他人使用，必须书面许可：写明
- “仅为许可使用，不产生产权”，否则对方可能主张长期占有。
- 收到逆权侵占通知必须及时回应：忽视通知才是最大风险。
简单来说，只要业主持续行使权利、留下证据，并在关键时刻提出反对，别人要通过逆权侵占成功取得土地，在法律上是相当困难的。
如果您在英国又遇到任何纠纷，可随时联系我们诉讼部门律师，我们可以为您提供专业建议，协助您处理问题。任何房产边界方面的问题，也可以咨询丽莎律师房产部，我们的专业律师将为您提供协助。
好了，本期分享就到这里。如果您在英国遇到任何法律问题，请进一步联系丽莎律师行，我们的专业律师可以为您提供建议。
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