在英国，法律赋予了租赁产权持有人购买其房产永久产权的权利，该权利的法律术语被称之为“集体赎回权”（Collective Enfranchisement）。根据1993年《租赁改革住房法》规定，在符合条件的情况下，一栋楼的业主可以联合起来购买该楼的永久产权。
如果该建筑中至少50%的单位是合格的租赁，并且该建筑符合条件，房东是不能拒绝的。然而，它的申请程序比较复杂，业主们必须要有一个非常严格的程序来购买。比如，向房东送达正确的通知。然后，双方还需要弄懂——租赁房屋的永久产权需要多少钱？
相关法案为永久产权估价环节提供了计算公式，在评价该物业的价值时，可根据地租收入；租约期满后的复归价值，以及其他权益价值等等因素。最重要的一点，永久产权持有人（房东）可根据当下价值来计算。
比如说，该房产在评估日的时候出售可能获得的价格。然而，由于法律规定的估价过程有点复杂，在这个过程的开始，往往很难对价格形成一个清晰的看法，产生相当多的争议。
本周，英国高等法院通过《Alberti v Cadogan Holdings Ltd》案件提出了新的问题，案件的当事人购买了几套公寓的租赁产权，后来，公寓被合并成了一套房屋（House）。这样一来，不同的房型在市场上的价值有着天翻地覆的差别，据说——有着六百多万镑的差额。按理来说，公寓毕竟已被改造成大房屋，房东当然就得按照房屋的价值来计算了。
然而，最终的结果却不是这样！法院命令房东按照公寓的价值来计算。
这是为什么呢？
→故事背景
1971年5月21日，英国一名漫画家Scarfe先生在伦敦Chelsea区CheyneWalk路购买了一栋建筑的长期租约。据了解，这一栋建筑原本是一栋单一房屋（House），在1971年之前被改建成了五个单一公寓。
Scarfe购买后，他又把这一套房产重新改造回来，把它恢复成了一个单一房屋。这些工程包括：拆除内部隔板、浴室和厨房。
随后，Scarfe和妻子把这里当作是自己的家。
1984年，该建筑被列为二级建筑。1987年6月2日，Scarfe得到了规划许可以及上市建筑同意书，在三楼的后方扩建了一个工作室。
后来，Scarfe想把这栋楼卖给Alberti女士，Alberti女士提出了想购买该栋楼永久产权的想法。2019年5月13日，Scarfe先生向永久产权人Cadogan Holdings公司发出通知，表示他要收购该房屋的永久产权。
就在申请过程，他将租约和通知的利益全部转让给Alberti女士，由她来接办后续手续，购买永久产权。
然而，Alberti和Cadogan Holdings公司起了冲突，双方对估价产生了争议。
→究竟按五个算，还是一个算？
原来，当年，前业主Scarfe先生把五个公寓合并成一个单一房屋的改造工程是在没有规划许可的情况下进行的。那时，当地规划部门也认为不需要。
在2014年8月之前，Chelsea区的发展计划政策里包括，像Scarfe先生的合并计划并不被视为重大用途改变，因此，不需要获得规划许可。也就是说，这些改造工程最多就是对房产进行翻修，属于基础的“改进”范畴（Improvement）。然而，2014年8月后，规则变了。
从那时起，政府不再允许开发商大量合并房产，以提供更多房源给有需要的人。所有的这些“合并”都需要得到规划许可的同意。2019年9月11日，当地的规划政策又更加倾向于保留公寓，并果断地反对Scarfe先生在20世纪70年代进行的那种项目。
当地规划局要求，抵制通过合并现有住宅或者新住宅的行为，除非合并将只导致损失一个单位，而新创建的住宅总建筑面积将小于或等于170平方米的内部面积。
很显然，Scarfe的这一套房产并不符合这样的新规则。然而，由于新法规离他们改造的时间太久了，当地规划局认为他们是没错的，也没有命令业主恢复工程。不过，就对房产的评估规则产生了一些影响。
就1967年《土地改革法》相关条款而言，该改建工程属于“翻修，改进”范畴。在对永久业权的价值进行估算的话，这类改进通常被称为不考虑因素，也就是应该忽略不计。双方对此表示同意，也就是说，把它恢复成“未翻新”的状态来估值。
然而，双方分歧的问题是，既然是把它列为不考虑因素，该房屋在估价日是作为五个公寓的基础进行估价？还是单一房屋的基础进行估价？
Alberti女士认为，由于当地规划政策发生了改变，如果业主想把该建筑当作单一房屋，那么，必须要申请规划许可。然而，根据现在的法律，业主将永远不可能拿到该许可证。
也就是说，永久产权业主永远不可能以单一房屋“House”放入市场以吸引买家的兴趣。永久产权业主只能把该建筑当作是五个已经翻新的公寓。所以，如果按照五套公寓来估价的话，她对该房产的估值为260万英镑。
Cadogan争辩说，在评估日当天，将该建筑作为单一的房屋使用是合法的；而且永久产权的价值，仅受制于未到期的租赁期限，因此，估价为1100万英镑。
您看，两者的差价有着天壤之别啊！
最初，上级法庭作出了有利于Alberti女士的裁决。然后，Cadogan提出上诉，坚持其观点。
→法院怎么说？
高等法院支持上级法院的结果，Alberti女士胜诉。法官认为，估价应该按照5个单位为基础来计算。
法院认为Alberti的观点是正确的。
既然把该建筑从5套公寓改成单一结构的住屋从法律上是属于改进的情况，从而需要忽略不计的话，而且现在的法律又不再允许该建筑进行此类更改了，这就说说明该房屋只能是按照5套公寓的结构来计算。
在估价日把该套房屋作为单一房屋使用是不合法的，因为它联系着规划控制的问题。当时，规划新规则已经明确说明，不可以合并多个公寓，新的房主也绝对不可能获得到规划许可。也就是说，该公寓是没有再开发的潜力的，它应该按照未翻修房屋之前的模样进行估值。
法院建议，未翻修房屋价值的最佳代表是隔壁的房屋，该房屋在租约签订之日已被分割成公寓，在估价日仍处于这种状态。这两处房产的规划状况是相同的，因此Cadogan公司应该期望在两处房产的名义销售中得到相同的价格。
→丽莎评论
对于租赁产权业主来说，购买公寓大楼的永久产权确实有着许多好处。比如说，它可以让您有着控制大楼的权利，允许您设置自己的服务费，让您廉价延长租约或者改变其条款。
然而，对于符合条件的租赁持有人来说，您最好提前了解您所拥有的权利以及适用于的估值规则是至关重要的。
如果您不清楚一些估值规则，不小心被永久产权业主给忽悠过去了，就像本案一样，那得多亏啊！所以，在购买前，您必须要收集和查看大量信息，最好的办法是从一开始必须寻求专业的法律意见。这一定可以帮助您顺利完成购买，同时增加您成功（更划算）购买永久产权的机会。
对于卖家来说，本案的决定可能会对永久产权应付价格估值规则产生影响。如果您和当事人遇到同样的情况，房产在很多年前被租赁人改造了。然而，由于当地的规划改变，它的价值就不能按照现在的模样来进行估价了。简单的理解，它的再开发潜力有限，您还是要按照它“没有”被开发前的模样来进行估价。
我们也建议，永久产权业主在转售永久产权前，也必须要早点寻求法律意见，让法律顾问根据现法律规则，帮助您一同分析合理的价格，也避免昂贵的法律争议费。
丽莎律师行在永久产权买卖过程中具有丰富的经验。我们可以为您提供建议。
今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。
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