在英国买房时，为了提升房产的吸引力，卖家有时会将已经获批的“规划许可”（planning permission）作为卖点一并转让，意味着买家不仅获得房产本身，也获得了既有的改造批准。
然而，需要特别注意的是，“规划许可”并不等同于可以在房屋内自由改造的法律权利。如果购买的是租赁产权（leasehold）物业，买家仍必须仔细审查“租约”条款。
英国前切尔西门将卡洛·库迪奇尼（Carlo Cudicini）便因此陷入法律纠纷。他依据既有规划许可，将自己价值约三百万英镑（约3000万人民币）的伦敦住宅屋顶改造成阳光露台，却遭永久产权人起诉，指控其违反租约。围绕这一露台的合法性争议，已经持续了长达11年….
175万英镑购买豪宅改造阳台
卡洛·库迪奇尼（Carlo Cudicini）是知名球星！他曾经效力于AC米兰，后来加盟切尔西足球俱乐部（Chelsea Football Club），自此迎来职业生涯的重要阶段。在1999至2009年间，他共为球队出场216次，成为主力门将，并在2001-02赛季当选俱乐部年度最佳球员。
2004-05赛季，他随队赢得队史首个英超联赛冠军；此后在主教练何塞·穆里尼奥（José Mourinho）麾下，于2005年和2006年再夺英超冠军。
在2006年职业生涯巅峰时期，库迪奇尼以175万英镑购入位于伦敦肯辛顿（Kensington）南部的一栋联排别墅。
该房产毗邻海德公园（Hyde Park）和皇家阿尔伯特音乐厅（Royal Albert Hall），距离斯坦福桥球场（Stamford Bridge）不到两英里。
据他所说，他在购买房产的时候，已经获得了改建部分屋顶为露台的规划许可。
于是，自2007年至2008年起，他将一楼后窗改为法式门，并把平屋顶与采光井区域改建为阳光露台，并从2008年起一直公开使用该露台。市政文件还显示，他获批在马厩下方新建地下室，包括带独立卫浴的客房和电视/游戏室。
然而多年后，这起曾看似“合规”的普通房产改造却引发了法律纠纷。
阳台不符合租约要求？
2015年11月，Haya Property Ltd公司接管该房产的永久产权。该公司指控库迪奇尼将屋顶露台的使用超出租约许可范围，构成了“侵权和/或违反契约”，并寻求法院颁布禁令、阻止他继续使用露台，以及最高25,000英镑的赔偿。
根据法院庭审记录，库迪奇尼方面则坚决否认指控。
他的律师马克·沃里克KC在伦敦市中心郡法院（Central London County Court）举行的简短庭前听证会上表示，2006年授予前业主的规划许可已明确允许修建露台，且当年施工过程公开透明，原房东知情并同意。
此外，在Haya Property于2015年接管永久产权前，相关规划申请也已正式通知原业主。
库迪奇尼还称，纠纷的真正导火索，是他此前向威斯敏斯特市（City of Westminster）投诉房东在其主卧窗外安装三台噪音巨大的空调机组。律师指出，所谓违约指控“毫无根据”，更像是对这起投诉的“无端反击”。
这位曾随切尔西赢得英超冠军的门将，如今却因自家屋顶露台的使用权问题卷入法律纷争。案件目前仅进行过一次约五分钟的庭前听证会，主要讨论审判费用预算，正式审理日期尚未确定。
也就是说，这场纠纷自2015年埋下伏笔，至今已持续将近11年，却仍未画上句号，甚至还可能继续拖延下去。
丽莎评论
这类纠纷本质上属于租赁权（leasehold）与永久产权（freehold）之间的契约争议，通常围绕三个核心问题展开：
- 是否构成违反租约（breach of covenant）；
- 是否构成侵入或越权使用（trespass）；
- 相关改造是否获得有效同意（consent）。
在目前公开信息有限的情况下，很难断言谁一定会胜诉。这类案件往往取决于租约条款的具体措辞以及历史文件证据，而不是当事人的身份或社会地位。当然，从法律上讲，这位前球星并非没有胜算，但关键仍在于几个核心问题。
首先，他需要通过证据确认租约本身是否存在限制条款。即便当年取得了市政规划许可，也并不当然等于获得了永久产权人依据租约作出的许可。规划许可解决的是“公法问题” ，即是否符合城市规划要求；租约许可解决的是“私法问题”，即是否违反双方之间的合同约定。
如果租约中明确规定：不得改动结构、不得改变屋顶用途、不得将屋顶作为露台使用，而他又未取得永久产权人的书面许可，那么从法律结构上看，对方可能更具优势。
其次，如果当年确实获得了原业主的同意，他需要提供充分证据加以证明：该同意是否为书面形式？该许可是否具有对继受产权人持续约束的法律效力？这些都将成为案件成败的关键。
我们也希望这场纠纷能够尽快得到明确解决。
在英格兰和威尔士，绝大多数房产纠纷并非源于“违法建设”，而是因为忽视了租约细节。本案同样给市场一个重要提醒：规划许可不等于租约许可。获得政府批准，并不等于获得房东批准；原房东的默许，也不等于永久合法。
因此，买家在购房前应当逐条审查租约，重点关注：
- 是否存在“不得结构改动”条款；
- 是否存在“需事先书面许可”条款；
- 是否存在“不得改变用途”条款；
- 是否约定屋顶或外墙属于永久产权人。
此外，任何改造工程都应取得正式书面许可，包括：
- 正式的 Licence to Alter（改建许可协议）；
- 由永久产权人签署确认；
- 在文件中明确载明许可范围。
最后，也是最容易被忽视的一点：必须完整保存所有文件。一旦发生争议，当事人需要能够提供：
- 规划许可文件；
- 建筑审批文件；
- 永久产权人书面许可；
- 律师往来函件；
- 买卖合同及相关附件。
在英国司法实践中，法院极为重视书面证据。文件的完整性和连续性，往往比口头陈述更具决定性意义。
如果您在英国又遇到任何纠纷，可随时联系我们诉讼部门律师，我们可以为您提供专业建议，协助您处理问题。任何房产改造方面的问题，也可以咨询丽莎律师房产部，我们的专业律师将为您提供协助。
好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。
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