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租金大幅下降,更多租赁法规来袭,2021年对房东会是雪上加霜?!

继伦敦房屋租金跌破历史最低点,英国其他主要城市也未能幸免。

最新数据显示,2020年末几个月,英国曼彻斯特、伯明翰、爱丁堡、利兹和雷丁等主要城市住宅租金也大幅下降。

有专家指出,即便疫苗在全国推广,生活逐渐走向正轨,英国的租金却很难快速得到恢复;此外,失业率增加也可能造成拖欠租金的情况越来越严重。

2021年,在疫情的阴影下,房东将何去何从?

→ 英国主要大城市租金均下降

Zoopla最新数据显示,截至去年10月的一年中,英国主要城市的租金不太稳定。毋庸置疑,伦敦的租金是下降幅度最大的,平均下降了6.9%;

其他城市也出现了持续下降的趋势,比如,伯明翰平均租金下滑了3.2%;雷丁平均租金下滑了2.2%,爱丁堡平均租金下滑了1.7%。

就连利兹和曼彻斯特的房屋租金也受到了影响!

这两个城市在第一次全国封锁的情况下,租金在大部分时间都保持着增长的态势,比如说,利兹的平均租金增长到了4%以上。可最新数据却显示,两地的住宅租金跌入负值。

很明显,新冠疫情是造成租金急剧下降的主要原因,疫情危机改变了英国居民的人口结构,工作模式以及经济状况。

在过去12个月里,国外的旅行被禁止或者被限制,外国学生和游客都无法前往英国,因此,这些城市失去了大批租客。

此外,越来越多的公司选择让员工在家办公,租房者有更多的机会搬到更远的地方。您看,如果有得选择,您是愿意继续挤在昂贵城市中小小的屋子里,还是拿同样的租金或者更少的租金跑到城市外,甚至更远的地方,租一个大的房子呢?

根据《金融时报》报道,谷歌流动数据呈现了职场活动和租金的关系。从下图可以看到,爱丁堡和雷丁等房租跌幅最大的地区,也是职场活动最少的地区。

此外,失业率的增加造成了大量海外工人外流,这些海外工作者正是这几个大城市的主要租客群体。

根据卓越经济统计中心(ESCoE)的数据分析,2019年第三季度至2020年第三季度,总共有130万名海外工作者离开英国。

《金融时报》称,这些离境者中超过一半来自伦敦,因此,伦敦的租金也是冲击量最大的城市。据了解,在2020年初的时候,伦敦只有一个区面临着租金年度下跌的情况。

然而,就在四个月后,这一数字已跃升至七个区域,随后又升至25个区域。截至去年10月,伦敦总共有25个区域的租金下降,占总数的四分之三。

在伦敦,跌幅最大区域则是租金价格比较高的区域,比如,伊斯灵顿、威斯敏斯特和肯辛顿与切尔西等区,包括一些全国最贵的地点租金,租金普遍下降了10%左右。

→ 主要城市外的区域租金如何?

在过去一年里,英国主要城市的租金降温与大城市以外的情况形成了鲜明对比。据汉普顿国际发布的数据显示,截至去年10月的一年中,英国乡村的出租房屋整体上涨了5.5%,平均每月919英镑。

HomeLet & Let Alliance发布的另一份数据也显示,在他们监测到的12个地区中,有9个地区在2019年12月至2020年12月期间的租金价值出现了增长。其中,西南地区的年增幅最高,达到10%。

在这些地区里,租金增长大部分体现在小城镇和郊区的租赁房屋。

英国私营企业租金价格指数(The UK index of private sector rental prices)显示,租户将城市生活换成乡村生活,平均可以节省31%的租金,相当于每月417英镑。

此外,丽莎还发现了一份有趣的数据,疫情还影响了不同类型房屋的租金变化。

英国押金保护服务机构(The Deposit Protection Service)根据其180万份租约和13年的数据库整理了一份季度租金表,数据显示,英国大型房产的租金水平出现了增长的趋势。

据了解,2020年10月至12月期间,英国独立式房产的平均月租金为1055英镑。这比2020年第三季度多了29英镑(2.83%),比2019年第四季度多了57英镑(5.71%)。

2020年第四季度,半独立屋的平均租金增加到847英镑,这比上一季度(第三季度)增加19英镑(2.29%),比上年同期(2019年第四季度)增加33英镑(4.05%)。

汉普顿国际的 Beveridge评价:“租户偏好的变化影响了需求,这是导致这些数据最主要的原因,人们不仅可以享受大空间还可以节省租金。不过,由于这种需求推高了农村地区的租金,城市的乡村的租金差距正在慢慢缩小。”

→ 租金何时回归正轨?

随着疫苗在全国范围内推广,生活逐步恢复正轨,2021年的租赁市场是否能迅速恢复正常呢?

Zoopla的专家Grainne Gilmore分析,2020年在家工作的尝试可能会彻底改变了工作和通勤模式,这可能会持续影响城市房屋租赁的需求。不过,随着全球恢复正常,旅游不受限制,旅游业和全球商务旅行的回归也会促进城市的活动,那么,租房需求也会随之回升。

“然而,这一切都需要一些时间。在今年上半年,在疫苗全面铺开之前,可能还会有更多的城市加入伦敦以及爱丁堡的负租金队伍,又或者是跟伯明翰和曼彻斯特一样,租金增长放缓。”

此外,当地市场动态,如就业、平均收入和新的租赁房源供应也会影响租赁市场。最新数据显示,截至10月的一年中,英国平均工资增长了2.7%。然而,在失业率持续攀升的情况下,所有经济部门的工资增长都很难继续保持这一水平。

预算责任办公室警告说,未来四年的薪资水平将受到挤压,这可能会限制2021年租金增长空间。

基于这样的情况,HomeLet& Let Alliance的Andy 也认为,房东可能还要面临租金拖欠的挑战:“如果租户不能支付租金,尤其是长时间不支付租金,绝大多数私人业主在经济上无法生存。特别是等到驱逐禁令结束后,一些贷款假期等政策取消后,这个情况会特别明显。”

→ 2021,房东应该注意哪些租赁新规?

看到这些数据分析时,丽莎也为房东们捏把汗,也就是说,也许还得至少要一年时间,所有事情才有可能恢复到疫情前的状态。

不但如此,当大家都在把全部精力集中于新冠疫情上时,为了进一步规范英国的房屋租赁市场,英国政府已经在2020和2021年悄悄出台了或者即将出台几部有关房屋租赁的法规。这些法规对于不少房东来说构成了不小的挑战。

在这些法规中,下面几点需要特别注意:

第一,新的房屋安全规则(New Electricity Regulations)。

《私人租赁市场(英格兰)2020年法规》已经在2020年6月1日正式生效。根据这部法规,为提高租户的安全,政府将要求房东证明:出租房所有电气设施已经通过合格的检测。

从2020年7月1日起,对于新的租约,房东必须确保在租约开始前由专业人员对电气设施进行检查和测试。从2021年4月1日起,对于现有租约的,房东需要在2021年4月1日前进行电气安全测试。此后,房东至少每五年需要进行一次检查,并在报告发布后28天内向租户提供一份报告。

在苏格兰拥有房产的房东还必须在厨房安装高温报警器,在起居室、大厅和平台安装烟雾报警器,在任何以碳为燃料的锅炉、火炉或加热器附近安装一氧化碳报警器,所有烟雾报警器必须相互连接。

据了解,该条例将在2021年2月1日生效,不过,由于受疫情影响,苏格兰可能会把该立法推迟12个月。

第二,租客养宠物的权利。

在英国的租赁市场,仅有7%的房东在租赁广告上标明自己的房产允许租客养动物,很多房东是不允许的。随着“狗和家畜草案”(The Dogs and Domestic Animals Bill)在议会通过,房东可能在2021年会失去在租房协议中加入”禁止宠物条款”的权利。据了解,该法案将于2021年2月5日进行二读。

当然,目前还不清楚该法案何时生效,因为它需要经历好几个阶段。不过,我们建议,房东们最好持续关注最新的消息,避免违规行为。

第三,租客改革法案(The Renters ’s Reform Bill)。

2021年还有一个即将要迎来的改变是《租客改革草案》的推出。不过,受疫情的影响,该法案的出台时间被推迟了。虽然没有明确出台时间,但政府表示,将会在疫情过去后立刻推出该法案。

因此,很难说它是否会在2021年能够实施,但如果它真的在今年生效,将对房东有很大的影响。

具体的改变如下:

废除第21条规定的收房条款,禁止房东在没有充分的理由的情况下驱逐租户。

改善房东的法庭程序,使他们更快、更容易地收回自己的财产。

引入新的终身押金,使租户不必每次搬家都要存新的押金。

制定和实施措施,扩大对不良房东和房产中介数据库的访问和范围。

第四,保护租客的资金.

《房产中介客户资金保护计划(计划的批准和指定)2020年(修订)实施细则》已经在去年正式生效。按照这个细则,房产中介必须遵守有关保护客户资金的规则,将客户的资金存放于政府制定的相关机构中。

虽然这一点和租房押金的保护方式很相似,但是这是两个完全不同的保护计划。这是针对租客和房东房租押金之外的资金来说。受到保护的不单有租客,还有房东。

由于新冠的影响,这个细则的最后执行时间已经延长到了2021年4月1日。

根据该法规,英国任何处理客户资金的中介,无论资金是属于租户还是房东的,都必须在2021年4月1日前加入客户资金保护计划,并在其办公室展示证书,表明他们是该计划的一部分。

虽然必须遵守该法规的是出租代理而非房东,但私人房东也需注意,因为中介在一定程度上是自己的代理人。

如果租客的资金没有受到相应的保护的话,租客是可以反过来起诉房东来索取赔偿的。因此,房东在聘用中介的时候,一定要审查自己的中介是否遵守了这个法规。这一点无论是对自己还是租客都是有好处的。

像房租押金保护机制和HMO许可等一样,违反这些法规也会给房东带来严重的后果。轻的情况是罚款。严重的时候可能会面临被起诉的危险。因此,如果您对这些法规有任何疑问的话,请随时联系我们。

好了,今天的文章就到这里,喜欢我们的文章请为我们点赞,我们会持续不断为您带来英国房产的资讯。

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