在昨天的文章里，我们已经详细地给大家讲解了印花税额外税率的内容，相信大家已经学习到了：如果以个人名义购买房产，什么时候需要涉及印花税额外税率，什么时候是不需要申请印花税额外税率的相关知识。
同时，在上一篇文章里，我们也提到了，为了合理避税，不少业主可能会通过法人团体的形式或者以信托的形式来购买。那么，究竟如何操作的呢？
今天，我们的文章就带您来仔细了解了解，以企业机构的形式买房，这印花税率该如何算的问题。我们会围绕以下几个问题带着大家了解企业机构和印花税的关系：
1. 企业机构（Corporatebodies）有哪些范畴？
2. 企业机构名义购房，印花税该怎么算？
3. 什么时候企业机构需要涉及印花税额外税率？
4. 以企业机构形式来购买房产，除印花税外，还需要交哪些税？
企业机构（A corporate bodies）
企业团体或者说企业机构是指以单一名称运作的一群人或一个组织。在英国买房，买家可以以个人名义购房，也可以通过这样一种集体形式来购房，也就是说，房子所有权由企业机构持有。
通常，购房者选择的集体形式有以下三种：
第一， 成立公司，以公司名义购房（companies）：购房者成立公司，以公司名义来购买房产。在英国，多达42%的房东会通过公司的名义来进行房产投资，他们一般成立SPV limited company（Specific Purpose Vehicle company）,特殊目的的公司，来从事BUYTO LET租赁房产投资活动。公司名义来购房可以为他们带来一些好处，比如：减免租金利润税，遗产税等等。
第二， 以合作伙伴的名义购房(partnerships including companies) :合作伙伴在法律定义一般为两个或两个以上的人作为共同所有人来开展营利业务的联合体，简单地理解，就是两个或两个以上的人或者公司一起合作来购买房产，利益平分。合伙人可以是您的伴侣，亲人，朋友，甚至可以是两个公司之间的合伙买房。
第三， 集体投资计划（collective investment schemes)：集体投资计划指两个或更多的公众成员一起投资资金或其他资产，然后，这些人持有投资权益，并按投资比例分担风险和收益，房产买卖里的集体投资计划常见的例子有：公司信托。
公司/合作伙伴/公司信托的印花税税率怎么算？
像其他人购买房产一样，在计算企业主体购买房产所需要交付的印花税时，印花税的税率也是由房产的价值来决定的。和个人购买房产不同，税局在这种情况下，只是按照两个价位来规定印花税税率的：超过50万镑和不超过50万镑两种情况。
我们这里先说一下房产价值超过50万镑的情况。不是因为别的，主要是价值高，税率自然会高，大家也许更想先知道。
房产价值超过50万镑
一般情况下，购房者以这三种形式购买价格超过50万英镑的住宅物业时，英国税务局都会统一按照15%的印花税税率来向您征收印花税。
这一点和个人买方是明显不同的。按照目前的印花税税率，个人买房标准税率最高是12%。这主要是指房价超过150万镑的房产来说的。如果是高额税率的话，最高也就是15%。
不过，如果您购买的物业符合下面任何条件的话，您就可以避免这个15%的高税率：
您的公司购买物业是用来做租赁业务的，将房产出租给无关的第三方；
用来作为地产开发或者交易；
用来作为公共使用
金融机构在借贷的过程中所获得的物业
雇主为雇员所购置的宿舍；
农舍
还有，15%的税率也不适用于公司以信托受托人的身份所购买的房产（简易信托排除在外）。
在英国，公司既可以作为很多个信托的受托人，也可以作为一个信托的受托人，这一般取决于公司的规模大小。但不管如何，只要您是以这样的形式来购买房产的，都可以按照正常印花税标准税率来核算您的印花税费。
然而，值得注意的是，税务局对简易信托的算法跟以上信托算法是完全不一样的。
信托根据它的结构复杂程度，可以简单地划分为简易信托和非简易信托。简易信托就是非常简单的那种信托，受益人主要是未成年人。
里面规定信托资产以及产生的收益在受益人达到一定年龄之后（多数情况下是18岁），全部转给受益人。在这之后，信托基本就完成了自己的使命，不再存在了。
简易信托是一种比较受欢迎的信托形式。家庭中为未成年子女所设立的信托多数都是属于这种情况的。
对于简易信托而言，虽然财产以受托人的名义购买和持有，但受托人对持有的信托资产是没有自由裁量权的，只有受益人才可以拥有直接的权利。在多数情况下，受益人只要满18岁（苏格兰16岁），该受益人则有权在任何时候获得信托的所有财产以及通过该财产所取得的收入。
正是由于这种情况，不管是个人还是公司成立此类信托，税务局盯的是受益人本身。也就是说，您的印花税税率标准取决于受益人是谁，而不是受托人。
在这里我们举个例子，丽莎成立了一个简易信托，丽莎的公司作为受托人购买和管理这个房产，但是，房产背后的受益人是丽莎的女儿小莎，那么，丽莎就不需要按照15%的税率来交印花税了。
不过！由于受益人是个人，那么，税务局就会考虑小莎除去目前要买的房产之外，是否还拥有其他房产。如果是，而且这个房产的价值又超过了4万英镑的话，丽莎就得按照3%的额外印花税率来交付印花税了。
还有一个反过来的例子。打个比方，丽莎作为一个公司的简易信托受托人的身份来购买一套住宅，受益人是一个公司。那么，按照上面所说的情况，公司购买价值不超过50万的房产，一般需要交付额外3%的印花税。如果是购买超过了50万以上的房产的话，则有可能被要求交付15%的印花税。
房产价值不超过50万镑的情况
以上所说的15%的高印花税率主要围绕着价值超50万英镑的房产的。也就是说，只要您以企业机构的名义购买的房产达不到这个价值，是不需要考虑15%的税率的。
那么，在这种情况下，印花税的税率又是如何计算的呢？
首先，我们来看看公司形式的。假如您以注册公司名义来购买房产，基本上都是需要支付额外3%的印花税的，除非：：
您的物业是低于40，000；或者
这些物业本身又衍生出超过21年租期的租约
接着，我们再来看看合伙人名义购买的规则：
如果您是合伙人以合作伙伴的形式购买，只要您的合伙人已经拥有一套住宅物业了，你们则要为这套新的住宅物业支付印花税额外税率。
不过，如果您是合伙人，但房产是以您的名义购买的，而且房产也是为您自己所用，不是为合伙企业所拥有的，这个规则就不适用于其他合伙人了（除非其他合伙人是您的配偶）。另外，如果您为自己购买物业，而您唯一的额外物业是用于您的合伙企业的生意用的，您也不需要支付较高的税率。
最后，如果您是以信托的形式来买房，就得看信托是简易信托还是非简易信托。如果是简易信托，印花税的税率是根据受益人的身份来算算自己是不是属于印花税额外税费的范围的了。
如果是非简易信托的形式，这主要是看受托人的情况。如果受托人是公司的话，这基本是需要支付3%的额外印花税的。如果不是公司，而是个人的话，这就需要根据这个个人的具体情况来决定印花税税额了。
关于公司和个人购买房产所需要支付印花税的情况，我们昨天的文章和上文已经解释过了，在这里不再重复。
企业主体住宅年度税（ATED）
在考虑以企业主体的名义在英国购房的时候，莎粉除去需要注意上面的印花税之外，还需要了解企业主体住宅年度税，也就是英语简写ATED（Annual Tax on Enveloped Dwellings）。
那么，这到底是什么税？
这个税就是说，只要您的房产属于公司拥有，或者是合伙公司共同拥有，又或者是集体投资的形式持有，只要该房产超过50万英镑，并属于住宅（Dwellings）范畴的话，您就得每年交付这笔税。
那么，怎么理解这个住宅（Dwellings）呢？
如果您的物业全部或部分被用作或可用作住宅，例如：房屋或公寓，该物业则被定义为住宅（Dwellings），它包括任何花园、地面和其中的建筑物。有些物业不被归类为dwelling，这些物业包括：酒店，宾馆，寄宿，医院，学生宿舍，军营，护理院，监狱等。
ATED的税费一般是按年度来缴纳，费用是根据您的房产价值来核算的：
2020年4月1日至2021年3月31日的应收费金额:
住宅价值 年税费
50万英镑以上至100万英镑不等 3,700英镑
100万英镑以上至200万英镑不等 7,500英镑
200万英镑以上至500万英镑不等 25,200英镑
500万英镑以上至1,000万英镑不等 58,850英镑
1,000万英镑以上至2,000万英镑 118,050英镑
超过2,000万英镑 236,250英镑
2019年4月1日至2020年3月31日的应收费金额:
住宅价值 年税费
50万英镑以上至100万英镑不等 3,650英镑
100万英镑以上至200万英镑不等 7,400英镑
超过200万英镑至500万英镑 24,800英镑
500万英镑以上至1,000万英镑不等 57,900英镑
1,000万英镑以上至2,000万英镑 116,100英镑
超过2,000万英镑 232,350英镑
2018年4月1日至2019年3月31日的应收费金额:
住宅价值 年税费
50万英镑以上至100万英镑不等 3,600英镑
100万英镑以上至200万英镑不等 7,250英镑
超过200万英镑至500万英镑 24,250英镑
500万英镑以上至1,000万英镑 56,550英镑
超过1千万英镑至2千万英镑 113,400英镑
超过2,000万英镑 226,950英镑
因此，只要您以公司形式来购买房产时，请一定要记得申请ATED房产，并且要按时提交报表，按时缴费，要不然，您就得受罚了！
那么，说了半天，以企业主体的方式来购房有什么优势呢？又要付高额印花税，又要支付ATED税，好像并没有什么好处。
不过任何事情都不是绝对的，以企业主体的方式来购房自然有它的原因。在很多情况下，当事人是不方便以个人的名义来购房的，或者从全局的利益考虑来看，这样会对当事人更有好处。
此外，以企业主体方式来购房或者拥有房产，在其他税方面会有优势。比如，按照税局的规定，从2020年4月开始，公司所拥有的房产在出售的时候，如果出现增值，将会被当作公司正常的收入来算，是按照公司所得税，也就是20%来交付的。这相比较于个人拥有的房产，在很多情况下需要交付28%的资本利得税要好很多。
关于企业主体税务方面的法律问题，我们会在将来的文章中逐步详细解释的。
好了，今天文章的内容只要和您讨论以企业机构形式购房的税率知识，下一周，我们会为大家仔细讲解如何以信托形式来合理避税，以及印花税相关的减免退税方法，请莎粉们持续关注。如果喜欢我们的文章，欢迎点赞并且收藏。
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