在买卖交易中，有一个词叫：Gazumping，中文可以把它理解为：抬价劫房。
简单地说，当您看中了一套房产，卖家也已经口头同意您的报价了。然后，突然有一天，他又收到了另外一方更高的报价。卖家立刻反悔，接受其他人更高的报价；或者说，卖方在口头同意较低的价格后，在最后一分钟提高要价。
这两种行为都被称之为：“Gazumping”，可以发生在交换合同之前的任何时候！
卖家希望从房产中获得最大的收益，这无可厚非。而且，这样的做法在英格兰和威尔士也是合法的。然而，这对买家来说很不公平！买家就会处在困境中，不得不回到原点，必须重新开始找房子。
根据MFS公司的研究，在英格兰和威尔士，仅在2021年的头两个月，就有超过56,500宗房屋销售失败，多数都因为Gazumping。在这样的环境下，越来越多的房地产中介鼓励买家签署一份“排他性协议”。原则上，该协议可以彻底保护卖家免受Gazumping的影响，锁定房产。
然而，很多买家并不清楚“排他性协议”的原则。心里想着：“管他呢，先签了，把房产定下来了再说！” 可是，这一份合约可不是闹着玩的，只要销售不小心被耽误，您的损失就很大！
25,000英镑的锁定费丢了
2021年，印花税假期推出后，英国房产市场相当火热！就在这样的购房热潮高峰期，英格兰的一对夫妇Clare和Steven George看中了南伦敦的一套四居室联排别墅。
一旦住房市场火热起来，“Gazumping”现象就会发生。因此，卖家的代理公司提出要求他们签署一份排他性协议时，俩人二话不说，立刻答应了。
随后，他们立刻向卖家交出25,000英镑的费用，相当于锁定该房产的定金，可以让该房产保留四个月。如果销售能够按时完成，定金就会安全。
然而，在签署合同10个月后，他们的交易发生了延迟，合约里规定的销售期已过，双方的交易还没有完成。在这样的情况下，房东立刻把房产销售给其他人了。George夫妇不仅没有了该房产，按照合同规定，他们也没办法拿回25,000英镑的定金。
媒体并没有详细解释这对夫妇的交易为什么会延迟，从夫妇的表现来看，这似乎是非常意外的或者迫不得已的情况。
当他们要求退还定金时，卖家的律师说：“虽然我们的客户很同情买方的处境，但他们拒绝退还定金。合同中明确规定了条款和条件，明确规定不退还费用，这是房产监察员行为准则的要求。
由于这对夫妇由于房产销售的延迟而错过了最后期限，因此当交易失败时，他们就必须要承担责任。”
然而，不幸的是，这对夫妇已经卖掉了原来的房子，他们只好选择租房，继续寻找房子了。
这对夫妻对媒体说：“这是耽误了一点时间，卖家就立刻接受了更高的报价。在这样的情况下，我以为我们的定金是可以被退回的。然而，我们失去定金了。我们现在无家可归，身无分文。”
据说，George夫妇到处呼吁要开展新政策来取缔排他性协议，称这种交易是”合法的盗窃”。
对于这对夫妇的遭遇，丽莎觉得很可惜。由于媒体没有公布更多的消息，我们不知道这对夫妇究竟是什么原因导致的交易延迟，所以，我们无法过多评价。如果真是因紧急情况才耽误的，从当事人的角度来看，确实很委屈。
然而，丽莎认为，买家和卖家竟然签署了相关合约，双方就得遵守条款，买家需要为此负上责任。
假如您真的打算签一份这样的合约，您需要做到的是，知道它是如何运作的，看看是否可以在合约里签署一些退还资金的条款才是最正确的选择。
接下来，丽莎为大家讲讲相关知识。
什么是排他性协议？
排他性协议（Exclusivity Agreement）也可以称之为——锁定协议(A Lock-out agreement)。它是买卖双方在交易开始时签订的一份初步协议，其中规定卖方在被称为“排他性”的特定时期内不能与第三方进行房产销售谈判。
该协议为买方提供了一些保证，并使房产转让过程得以顺利进行，而不会面临卖方威胁说如果他们收到更高的报价就退出交易的压力。
丽莎认为，这对买方来说是可取的，因为买方的律师需要进行尽职调查，包括全面的产权检查和审查一套搜索，然后再进行合同交换。
值得注意的是，排他性协议并不对交易的任何一方作出房屋销售合同上的承诺；如果在排他性期限结束前没有交换合同，双方在期限结束后都可以离开。也就是说，一旦排他性期满，销售还没有进行，卖方可以自由处理该房产，比如可以与其他买方进行谈判，而不对买方有任何限制或义务。
如果这笔交易是出于买方的原因不能继续下去的，这笔资金就不能退还了，有点像违约费。如果卖方违反协议，在排他性期间将房产卖给其他人，买方将能够收回损失，以支付浪费的费用，例如法律费用或测量师费用。
为什么签署一份排他性协议？
许多房产买家认为，一旦对房产提出报价，卖家就会将房产撤出市场，让买家有机会在合理时间内交换合同。不幸的是，在英格兰和威尔士，没有这方面的法律规定。
所以，在非常繁忙的房地产市场上，买家就会经常发现：Gazumping现象。卖家以更高的价格与其他买家进行交易，或者开始了合同竞赛。
法律协会对律师制定了专业规则，不允许客户在没有通知第一个买家的情况下发出第二份合同，但这并不能阻止卖家在市场上保留房产，并与其他可能提出更高报价的人进行交易。
因此，这一个排他性合约是给双方一个喘息的空间，使他们能够不受其他感兴趣的人的干扰，继续进行买卖。
丽莎提醒
总的来说，签署这样的协议对于买家和卖家来说都不是坏事。不过，它毕竟不是房产销售合同，即使是最详细的协议也价值有限。然而，它确实可以成为一个有用的工具，以测试买方对交易的承诺。
因此，在签署这一份合约之前，买方一定要清楚理解合约里的条款，并且要履行合约的规定，要不然就属于违约，必须要接受相关的经济惩罚。
此外，排他性协议不应该被看作是确保房产交易或在预先商定的固定时间内完成交易的万能药。虽然它们确实为潜在的买方提供了一些短期保护，使其能够在任何竞争对手之前进行尽职调查和文件谈判，但是，如果合同没有相关规定，卖方仍然可以在任何时候自由地离开，并可能认为不需要偿还买方因此而放弃的费用。
因此，如果买方想要有退还定金的机会，在预订并签署这一份合约时，应确保卖方及其代理人明确同意在何种情况下退还定金，比如（不限）：
当房产出现抵押贷款人不接受的重大产权或调查缺陷时；
物业的估值大幅下降时；
任何会妨碍律师签署该房产为良好和可销售的问题；
如果卖家在排他性期限结束时决定给另外的卖家（具体时间）。
还有什么方法可以避免Gazumping？
当然，签署排他性合约并不是硬性要求，如果您觉得有点冒险和麻烦，也可以不签。那么，还有什么方式可以避免房产市场的Gazumping现象呢？
第一，获得保险
如果另一个买家的报价比您高得多，您几乎无法阻止卖家接受这个报价的。但是您可以通过购买房屋买家保护保险来防止这种情况发生。
如果因为卖家改变主意或接受另一个报价而导致销售失败，您将能够要求退还你的房产转让费、调查费和您可能不得不支付的任何其他费用。
第二，做好准备
如果您不是一个现金买家，在您对任何房子提出报价之前，请确保你有一个原则上的抵押贷款协议。另外，最好尽快把律师选定好，所有必要的文件都准备好。如果您没有准备好，这些事情都会造成不必要的延误。
第三，迅速行动
一旦交换了销售合同，该协议就具有法律约束力，所以您要尽快达到这一点。与您的抵押贷款经纪人和房产律师保持联系，并确保您的案件不会被忽视，并迅速回应信息要求。
第四，要求将该房产从市场上撤出
卖家并不总是热衷于这样做，但一旦您的报价被接受，您就值得一试，要求他们将房产从市场上撤下来。如果该房产不再做广告，那么出高价的机会就会少很多。如果您提供一些交换条件来表明您的承诺可能会更好，例如，在报价被接受后尽快进行调查。
第五，和卖家多沟通
这也可以理解为：和卖家“套近乎”！如果您与卖家相处融洽，让他们可以看到您是一个认真的买家，真正喜欢他们的房产，那么他们为了更好的报价而抛弃您的可能性就会小得多。主动联系他们（也不需要太频繁，发一个感谢信或者更新邮件总是可以的），让他们了解您在这个过程中的进展情况，这样他们就能看到您在积极努力推动事情的进展。
如果您想要签署一份排他性协议或锁定协议——在卖家也愿意签署的情况下，可以向您的律师联系，律师通常负责咨询相关问题以及起草协议。丽莎律师行律师团队有着丰富的经验，可以为您提供相关的专业建议。
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