丽莎知道

邻里大战十四年,铺石、种树、挖坑来挡道,这场路权纠纷谁有理?

都说邻里之间应该以和为贵,可是,因小小矛盾而对薄公堂的情况不少见。这一点在英国时常发生,特别当两家人必须共享一片土地时,本来和睦的邻里关系总得被破坏。谁对谁错?最后,双方只能付一笔昂贵的诉讼费,让法官定夺了。

英国法院最新的路权纠纷案《Barre and another V Martin and others》就给您一些启发,当您遇到邻里之间路权纠纷时,该怎么做?

路权纠纷怎么发生的?

英国的巴勒先生和他的夫人在威尔士Powys 区拥有一套庄园房产——The Gro。The Gro是一栋乔治亚风格的别墅,坐落在3英亩的土地上,它的后院里还有两个大谷仓,现在,巴勒一家把它改造成可容纳12人的度假屋。

巴勒有一个邻居——马丁先生,马丁和夫人以及两个儿子就在The Gro不远处拥有一套乡村大别墅Bryn Tanat,据说,该别墅现在为商业用途,被用作酒店。它占地15英亩,土地上还有多个度假屋。

两家的关系原本还不错,可最终却因一块“土地”闹上了法院。

事情得从1967年说起。。。

1967年,马丁夫人的父母购买这套乡村大别墅Bryn Tanat,成为The Gro原主人波克尔克家族的邻居。从1967年以及后面的许多年里,Bryn Tanat和The Gro都共同分享一条车辆通道。

后来,马丁夫妇购买了这套房产,并带着年幼的孩子入住了。担心孩子的安全,他们希望可以把共同的车道改变一下。

于是,1991年,马丁与代表波克尔克家族的土地代理人讨论重新安置通道的问题。按照马丁的重置计划来看,通往The Gro面前单独的道路就没了。那么,想要通往The Gro,必须有一大段时间要经过Bryn Tanat——马丁家族拥有的土地。

马丁答应,只要波克尔克家族同意改造,他们就可以受让地役权给The Gro。

1993年12月,双方签订了一份土地转让契约。Bryn Tanat被称为 “受让土地”,The Gro被称为 “主导土地”,契约里包含地役权的条款,并明确说了,任何想进入The Gro的人,都可通过受让土地进入;同时,双方要一同保持新道路处于良好的维修和好的状况,并始终保持畅通无阻。

1999年,巴勒夫人购买波克尔克家族的这套The Gro房产,按照英国法律规定,只要双方没有要求改变合约条款,即便换了业主,双方也要继续履行以上的条约。据巴勒一家说,在他们购买房产的时候,双方都很好的履行合约条款,这条道路维修状况很好,汽车也可以互相通行。

可后来,事情发生了变化。

矛盾升级,路权被侵占?

2000年,The Gro的新业主巴勒把土地上的两个废弃谷仓改造成度假屋。得知这一消息,马丁先生一家人有些不开心了,这就意味着,每天都会有租户从他们家门前(这条共享土地)经过,很闹心。

没多久,马丁先生也在别墅里经营商业业务了,由于业务的需求,每天都有大型车辆来送货,导致这条“共享道路“出现坑洼。

这时,轮到巴勒先生感到烦恼了。如果这条道路出现问题,租户们开车进来就很不方便,很影响他们的生意。由于道路状况的恶化并不明显,在此期间也没有收到关于道路状况的投诉,巴勒一家暂时没有向马丁抱怨。

直到2007年,两家的矛盾升级了。。

似乎是看到巴勒的度假屋生意还不错,马丁先生一家也要投资酒店,不过,他们设想的酒店规模很大,必须要在土地上多建一些独立住宅才行。

对于这些改造工程的申请,巴勒一家向当地规划局提出反对意见了。为什么反对?法院的资料没提。总之,就在这之后,双方的关系彻底破裂!马丁不断向巴勒一家找“茬“。

2007年,马丁先生在这条共享道路上安装一个有着密码锁的大门,他的理由是——防止小偷。这就意味着,没经过这条路的租户都得要在大门上输入密码,才可以进入。

随后的一年,由于改造酒店的规划需求,马丁需要在这条道路上重新打通另外一条新通道。在新工程开展的过程中,为规定车辆只能在道路通行,马丁在道路两侧的草丛中放置巨石,防止车辆压草坪。

大约在2010年底,马丁在通道两侧种植树篱,树篱前有一个低矮的篱笆。毫无疑问,以上两项工作在一定程度上减少通道的宽度。巴勒说,他们想要对该道路进行维修,货车根本开不进来;另外,如果他们决定出售The Gro,任何潜在的购买者也不可能绕得了这些障碍物。

忍无可忍,巴勒来找马丁谈判了。在这过程种,双方还打一场架,进了警察局。随后,马丁更来劲了。2017年,马丁先生在入口处的门外几英尺处挖了一条横跨道路的壕沟,他说,这是为了道路下铺设一条临时水管。几天后,受到恶劣天气的影响,The Gro的一位客人开车经过的时候,土地突然坍塌,汽车直接被卡住了。他们非常有理由怀疑这是马丁故意的。

事情无法私聊了,巴勒只能向法院起诉,他认为,马丁破坏原来的地役权契约;而马丁则认为,这属于他们的道路,当初的地役权问题是与老业主签的,和巴勒一家没有任何关系,他们根本没有这么大的使用权,并反告他们没有权利修复这条道路。

法院怎么判?

最终,巴勒赢得了这场诉讼。

此次案件,法官主要从两个问题来判断,第一,原告拥有该道路通行权的实际范围?这个问题对于被告是否干涉路权的行使至关重要。

通过搜索证据以及参考当初的契约书,法院认为,关于道路的范围,不可能做出一个确定线路或尺寸的声明。但是,当初的契约里地役权的条款也明确规定了一些范围。按照这个范围,被告确实干涉路权的行使。

第二问题则是涉及索赔人维护和修理道路的权利。法官认为,主导业主和服务性业主都有权维护和修理道路,使其状况适合于任何和所有合法允许的使用者。也就是说,巴勒有权要求对目前的情况进行更改。

因此,法院授予强制令,要求马丁把道路的草地、栅栏以及巨石以及大门全部移走,恢复土地原有的模样;此外,由于马丁故意阻碍路权使用,还将赔偿巴勒一家1000英镑。

丽莎怎么看?

本案涉及英国法律里地役权(easement)的问题,那么,一般购买一栋农舍,周边都是田地,离公路很远。在农舍和田地所有权分开的情况下,农舍的主人只能通过别人家的土地走到公路上,这就涉及到地役权里的“路权”问题了。简而言之,它允许他人在不拥有财产的情况下使用和/或进入他人的财产,例如,土地所有者可以享有在他人土地上通行的权利,以进入其财产。

通常来说,地役权可以通过多种方式设立,其中包括以明确授予的方式——就像本案一样,通过一份土地转让契约来规定地役权的条款。

在英国,路权纠纷比想象的更常见。当私人或公司把土地作为路权使用一段时间后,土地的所有者又要重新主张他们的权利时,就会引起多种问题。对双方来说,都会带来很大的影响。

从这个案子里,我们想给路权的使用者以及土地所有者都提个醒:

如果对路权产生争议,首先要做的是检查土地登记处的产权和/或转让契约,以确认是否存在地役权,并检查路权的条款。——这对土地的受让者来说,很重要,您必须要检查您在契约上的条款以及相关的条款内容,并查看路权是否有年限;您可千万不要像本案的马丁先生一样,想当然的随便改变道路。一旦您的行为影响到路权的使用者,就属于妨碍或阻碍路权行为了。所以,在您采取任何“鲁莽”行动之前,请检查您当初的契约是否有地役权退款。

接下来,您需要考虑的是,您的权利是否受到侵犯,以及您所遭受的不便程度。 试着与您的邻居交谈,了解他们的观点,然后看看您是否能通过谈判达成一个双方都能满足的方案。

如果这样做失败了,或者如果您的邻居一开始就无法接近,那么,您最好就要考虑找到专业的法律顾问来帮助您解决了。

围绕路权的法律会比较复杂,如果您与邻居发生纠纷,最好提前获得专业建议。丽莎律师行对这一块领域有着丰富的经验,愿意为您提供最专业的法律建议。

好了,本篇《丽莎说案》就到这里,我们下期再见。

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者想要了解如何使用丽莎APP,莎粉们可点击这里 ↓

《您的掌上律师行:如何使用丽莎APP?》

丽莎以简易图表,一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

您和我们只有一键之隔。委托我们,您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉,您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说,我们做!委托丽莎,从来没有如此简单过!

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者有其他法律问题,都可以直接联系丽莎律师行(www.lisaslaw.co.uk),或者通过我们旗下官网《丽莎知道》微信公众号(UK-LISA)官方微博(www.weibo.com/lisaslaw)咨询丽莎。

丽莎律师行联络邮箱:info@lisaslaw.co.uk

联络电话:020 7928 0276

联络微信号:lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博:www.weibo.com/lisaslaw;手机版:www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫,《丽莎知道》微信公众号:

发表评论

请同时留下您的联络信息,您的个人联络信息将不会被公开。*表示为必填项目。

Website Design by IIHGLOBAL