在英国购买大House有一个好处,业主可对房产进行扩建或改造,包括加个阁楼,扩宽花园,打通厨房等等。然而,这些建筑工程容易对邻居的物业造成破坏,一不小心,您就和邻居进入一场旷日持久的邻里大战中。
这样的事情发生多了,英国就出了相关的法律。1996年,英国制定一项独特的立法《院墙法》(《The Party Wall etc. Act 1996》 ),它属于争议解决程序,帮助业主解决与邻里房产改建相关的纠纷。有意思的是,该争议程序由测量师来管理,而不是由法院或通过正式的仲裁程序,这使得根据该法任命的测量师具有法定作用。
如果业主对此有异议,可聘请一名测量师来评判《院墙法》争议程序是否适用于您遇到的情况,测量师就有管辖权来要求建筑业主向您支付相关金额。
不过,并不是所有工程纠纷都被允许通过该法来操作,测量师的管理权也是受到一定限制的。
近期,英国高等法院审理的新案件《Shah v Power and another》很有意思,它再次强调了对测量师有管辖权的要求。法院认为,只要施工业主不发出《院墙法》的相关通知(Party Wall Notice),受损方聘请的测量师就无权通过此法来管理该纠纷以及提出索赔。
这时,读者可能就有疑问了,这似乎不太公平啊。如果施工业主藐视法律故意不发出相关通知的呢,受牵连的邻居就没辙了吗?当自己遇到这些问题时,怎么样才是正确的维权之路呢?来听听丽莎的分析。
(文末有送给莎粉的福利!)
故事背景
P先生和妻子在英格兰小镇Dagenham有一套半独立式房屋,与另外一对夫妇的房子紧紧相邻,两个家庭共享一面院墙。
2017年的时候,P先生的邻居开始改建房产,从早到晚都在施工,现场情况很糟糕。最无奈的是,这些工程对P先生的物业造成了损害。
P先生查看《院墙法》的相关要求,并聘请两名测量师来处理他和邻居之间的纠纷。该法案确实对测量师有着指导性的说明,比如说,业主在共享一面墙的时候,可以做什么工程,以及什么是不允许的等等规则。在检查了P先生的物业环境以及受损情况之后,P先生聘请的测量师确认,该法案适用于P先生的案子。
于是,该测量师找到了P先生的邻居S先生以及其规划顾问进行谈话。然而,S先生立刻对此进行反驳。他认为,他们的建筑工程并不属于《院墙法》涉及的范围。同时,他也没有根据该法发出任何通知。所以,P先生无权通过《院墙法》争议程序来要求他进行赔偿。
不过,P先生还是执意启动《院墙法》的程序。P先生声称,S先生所做的工程包括拆除烟囱壁,确实属于该法案的范围。而且,该工程确实对他们的财产造成了损害。因此,P先生通过该争议程序向S先生索赔4223.49英镑(扣除增值费后)以及4630英镑的测量师费用。
然而,S先生迟迟不支付这些款项。气急败坏!P先生向法院提出诉讼。遗憾的是,2020年3月,一级法院却判该裁决无效,P先生确实无法向S先生索赔。法院的理由是测量师没有管辖权,他们不可以通过《院墙法》争议程序来要求赔偿。
P先生不服,继续上诉。
高级法院怎么判?
对于P先生或者说代表P先生的测量师来说,高级法院给出的结论让人难过的。从资料来看,高等法院在上诉中维持一级法院的裁决。法院称,相邻业主无权单方面依赖《院墙法》中规定的争端解决机制。
根据《院墙法》第10条规定,如果施工业主和相邻业主之间对相关的任何工程事项产生争议,双方则需要共同商定以及任命测量师来介入,或者每一方应任命一名测量师来代表自己。任命的两名测量师还应立即选择第三名测量师。
同时,该法还规定,建筑业主必须发出通知,表示有意进行该法案的规定工作,而相邻业主也必须立刻对该通知提出异议,《院墙法》争议程序才算真正启动。在这样的情况下,测量师才可对工程有法律上的管辖权。
值得注意的,如果相邻业主未在14天能对该通知作出回应,双方的争议程序也不会发生,测量师也对工程没有任何管辖权。
也就是说,如果《院墙法》争议程序不启动,业主聘请的测量师只能以顾问的身份为业主服务,而不是法定的角色。那么,测量师是不可以要求业主通过该程序提出索赔。
显然,S先生从始至终并没有发出《院墙法》送达通知,因此,按照法律要求,该法律并不适用于他们的案子,该争议程序并未发生,测量师没有任何管辖权。
丽莎看法:可通过普通法进行索赔
在处理这样的案件的时候,很多测量师确实会将该法的第10条解释为,如果业主没有送达通知,但进行了需要通知的工程,就会产生或被视为产生争议,邻里业主是可以单独通过《院墙法》来启动程序的。
然而,本案的结论足以说明,这样的说法是不正确的。这意味着,如果施工业主没有发出通知,那么该法案就不适用。
因此,该案件可以给测量师提个醒,在一开始就向相邻的业主提供明确的管辖权建议很重要。也就是说,测量师在接到相关请求的时候,必须仔细确认该法是否真的适用于特定案例。这样,当事人就可及时采取正确的行动,避免浪费成本。
然而,相邻业主这时也许会感到审判不公平了。在英国扩建房屋相当普遍,一不小心损害到自己的房子了,如果建筑所有者故意藐视该法,故意不发出通知,这一判决岂不是成为多余的立法了吗?受侵害的相邻业主只能默默忍受?
当然不是。
英国法律在制定任何法律的时候都会有着比较细的分类,不同的法律有着不同的适用原则,法院在审理的时候会按照相关规则来判断是否适用。换个角度来讲,如果损害一方不需要根据相关原则就可顺利启动该程序,对于建筑业主方来说也是不公平的。
我们建议,业主可考虑寻找其他普通法的补救措施来进行索赔,如损害赔偿或禁止入侵等等方法。看到这儿,施工业主可别开心,以为自己得逞了。如果受损业主采取普通法,只要您的扩建工程对对方造成损失了,您可能面临更高成本的赔偿。
邻里之间是相当复杂的,不同的案子有着不同的解决方法,并不是一句话就能讲清的。丽莎收到不少莎粉们的咨询,比如是自己邻居在扩建的阁楼可以阻挡自己的视线,又或者花院的围栏可能过了界,进入了莎粉的土地范围里面。又或者是与本案一样的情况。
对双方来说,最好的解决方法究竟是什么呢?
好消息来啦!正因为了解到莎粉们可能有的疑问,丽莎又要给大家献上非常实用的福利了!
丽莎律师行(www.lisaslaw.co.uk)将会在2022年3月11日(周五)推出独家线上免费直播分享会!
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*本次线上分享会涵盖的讨论要点:
– 如何定义房屋边界?
– 能在自己土地上建任何东西吗?
– 当我或邻居想建墙/扩建或停车位时,该如何处理?
– 邻居和我共享的东西需要修理,谁来支付?
– 什么时候需要规划许可?
– 测量师何时应介入?
– 需要分隔墙通知(Party Wall Notice)吗?
– 边界纠纷的一般费用是多少?
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只要您有关于以上主题不清楚或有疑问的地方,我们都欢迎您加入我们的线上直播间,向我们提问,我们将尽可能为您提供一些参考建议!
主讲人:丽莎律师行罗紫琟律师
罗律师于2019年获得律师资格,并于2020年6月加入丽莎律师行。罗律师在诉讼方面拥有丰富的经验,成功处理过许多案件。她大部分的诉讼案件主要是遗嘱执行,离婚,劳动法,合同和房产纠纷。
罗律师精通英语、普通话、广东话、马来语和客家话。
日期:
2022年3月11日
时间:
英国时间:下午2点到3点
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