英国的房产产权分有不同的种类,大家比较熟知的有:永久产权和租赁产权。
永久产权指的是您拥有房产和土地的所有权,租赁产权意味着您得从业主或者永久持有人那里租下房产的使用权,并缴纳一定的土地租金。
在英国,几乎所有公寓都属于租赁产权房产,虽然租期可长达999年,但拥有这类产权的房主们却备受煎熬:螺旋式上涨的地租,高额的管理费和短期租约,以及持续贬值的房产。
那么,想要投资公寓的业主们真的别无选择了吗?
在英格兰和威尔士,还有一种房产产权,名叫:土地共同持有权,有了这样的产权公寓,业主们不需要担心地租问题。
近些年,随着租赁权带来的负面影响,越来越多的业主开始关注起了共同持有权的话题:我能从租赁产权改为共同持有产权房吗?怎么申请呢?
今天,丽莎为大家详细讲解什么是土地共同持有权以及它的利与弊。
什么是土地共同持有产权?(Commonhold)
土地共同持有权是英国比较新的房屋产权类别,它是一种介于永久产权和租赁产权之间的房产所有权类型。目前,该产权主要适用于英格兰和威尔士现有的公寓或新的建筑物。
基本上,在英格兰和威尔士,您想拥有永久产权的房产,一般得买那些带地皮和院子的 House才能提供,其他的公寓型房产几乎只提供租赁产权,特别在一些大城市,很少有提供永久产权的公寓。
由于公寓的属性和大House不同,每间公寓都处在多楼层的建筑里,公寓的业主们一同享用一些公共的活动空间,这些空间的地皮往往已经属于它的永久产权拥有者。
您买下了这套公寓,就得向该楼盘的永久产权者租下它的土地长期使用权。
虽然,公寓的租赁产权期限可长达125年999年不等,看似跟永久产权也没什么区别。不过,高昂的地租和管理费让市民们无法喘息,最主要的是,很多业主在签下合同后发现,他们的租约剩余的期限并不多。
从2000初开始,各类租赁权丑闻相继曝光。经政府统计的数据显示,约有四分之一的租赁权持有人剩余租期不足80年,另外,如果想延长还得缴纳一笔延长费,政府算了一笔账,延长租约的总费用高达40亿英镑。
租赁房带来的不好效应,导致这类房产价值持续走低,业主们有时候甚至无法出售自己的房产。
于是,英格兰和威尔士各地开始了各种抗议活动,那些反对租赁权的抗议者们提出了点子,希望通过一种新的产权形式来取代租赁权,他们一致认定:共同持有土地是最好的解决办法。
2002年,这些提议得到了英国政府的支持,于是,“共有产权”的概念出现了。
根据《2002年共有产权和租赁产权改革法》,拥有土地共同持有产权的房主可享有房子所在位置的土地所有权,不必支付地租。
不过,由于业主对土地的控制权增加了,责任也大了,他们需要支付公共设施的相关维护以及服务费用。
当然,这份维护公共设施的责任并不是业主独自承担。
具体是如何“共享”?
与澳大利亚的制度类似,公寓会按土地划分为多个单元,由每个单元的业主作为共同持有协会的成员共同管理,共同持有协会的成员资格仅限于共同持有产权房产的持有人,只有他们有资格加入。
值得注意的是,每一个单元只有一个人可以成为会员代表,并且,会员代表将要负责向政府申请单位产权证。另外,他们还要负责参与一些大事件表决,为大厦的土地管理提供意见和建议。
一般来说,这个共同持有产权代表是由该单元其他会员共同投票决定的。如果他们没有这样做,那么根据法律规定,单位产权证上登记的第一个名字将被登记为协会的成员。
其实,这有点像中国的业主委员会。
打个比方,丽莎在该小区A单元买下了一套土地共同持有权的公寓,那么,丽莎就有资格竞选A单元的共同持有协会的业主代表。如果,丽莎竞选成功了,丽莎就得代表A单元去跟B单元,C单元,D单元等等的业主代表一起讨论土地的管理问题。
法律硬知识
什么是共有权社区声明?
共有权社区声明其实就是共有权社区的管理章程。它就像一个合同一样,约束着社区内所有共有权持有人的行为,来维系共有产权社区的延续和正常运作。它既包括有原则层面的陈述也涵盖有具体执行的细则问题。
如果共有权社区是一个微型国家的话,共有权社区声明则起到宪法和法律细则的双重作用。
共有权社区声明必须与共有权的产权文件一起在土地登记处登记。与租赁权制度不同,整栋楼只有一份社区声明文件,而不是每个单位的单独文件。虽然与租赁权类似,单位持有人必须遵守共同持有社区声明的条款。
然而,与租赁权不同的是,如果违反规则,没有没收的惩罚。不过,如果单位持有人不支付其出资,共同持有协会有权使用正常的债务追偿程序。
按规定,共同持有协会的成员必须遵守共同持有社区声明(CCS)的规则,该声明规定了每个单元和公共部分的实际范围,并提供了如何管理大楼的框架。重要的是,它还规定了每个单位持有人为管理、维修和维护大楼所应缴纳的费用。
一般来说,需要共同维护的公用部分包括:
屋顶、地板、外墙——建筑物的结构。
电梯和公共锅炉
公共入口、走廊和楼梯。
停车场和公共花园
另外,共同管理协会的会员也得负责一些私人领域维护。
比如说,丽莎买的公寓有一个私人的阳台,所有成员也得对丽莎的阳台负责。即便这类区域不可以给公共使用,但它们构成了建筑物物理结构的一部分,必须积极维护和修理,以确保所有住户继续使用该建筑物。
它好在哪儿?
那么,该产权的优势在哪儿呢?
正如上文提到的,它比租赁产权有了更多的保障,业主可以无限期地居住在该物业中。
另外,它还有其他优点:
第一,不存在因违反综合服务协定条款而被没收的风险。
第二,它加强对大楼管理的控制。
第三,无需支付第三方业主或地租。
第四,与租赁权相比,减少了发生纠纷的可能性
第五,增强市场竞争力/吸引力,可吸引更高的销售价格。
第六,相同和透明的条款对共同持有的所有单位持有人具有约束力。
第七,如果业主愿意,共同持有社区声明的管理条款可以很容易地进行修改。
看着优势还挺多,也能为租赁产权的业主走出困境。可令人惊讶的是,有数据显示,自2002年立法生效以来,仅有20个共同持有产权物业楼盘诞生。
问题出在哪儿?
有专业人士认为,很多市民并不知道土地持有产权存在,从2002年至今,媒体对此宣传非常少,所以,并没有带动市场。
最重要的,它存在的一些潜在问题,阻碍了它的发展。
首先,金融机构很难评估该房产的风险,从而不敢放贷给那些想购买共有产权房产的买家。
由于共同持有的建筑物是由居民管理的,如果碰到一些不负责任的居民,建筑公共区域的管理和维护不好,物业的价值会下降。
这个因素使得这样的产权房缺少了借贷的竞争力,业主无法为其价值提供保障。因此,金融机构不太愿意为该产权的持有人提供贷款。
没有金融机构的支持,这样房产也很难出售,所以,业主也不敢申请该产权。
第二,利润比较低,缺乏政府的财政以及政策支持,开发商不愿意推出该类产权房。
与租赁制度不同的是,假如开发了共同产权房产,开发商就没有办法从地租或租约延期中获得长期收入的机会。当然,他们也无法从一些途径获得额外收入的机会,比如通过出售房产给第三方。
此外,在租赁制中,如果租期满了,房产就会重新回到永久产权人手中,而在共有产权制中,房产由单位持有人无限期拥有,他们没办法收回永久产权。
另外,它在混合用途的开发项目中并不适用,比如,一幢带有商业房产和住宅房产的单位,如何管理公共土地?
未来可期
由于该产权确实可以解决租赁产权存在的问题,并帮助业主们走出困境,英国不同的机构都在向政府呼吁。
据悉,2018年,英国法律委员会正在对共有产权问题进行讨论,并向政府提出建议,包括:使租赁持有人更容易转换为共有产权的措施;帮助强制支付共有产权的费用;确保共有产权得到良好的维护和保险;以及提高抵押贷款人对所有权模式的信心。
金融时报的金融以及法律专家对此评价:
“共同产权的未来发展取决于开发商和抵押贷款人的接受程度,如果政府能对此推出更多的支持政策,共同产权房被市场接受的可能性才会更大。”
本来这些建议会在今年得到回应,但是由于疫情,目前暂时还没有消息。这些建议是否会得到政府的采纳,专家们预计将在2021年中期或后半年看到立法草案。
如何申请?
业主如果对该产权房感兴趣的,也可以着手准备。按目前的规定,共有产权物业有两种申请形式,第一种是购买拥有该产权资格的开发项目。
由于它比较新,业主们一般是购买新建楼盘的时候,才有可能会看到拥有该类产权的房型。那么,丽莎建议您,如果您对该产权有兴趣,可以在购置新房的时候向销售人员咨询。
第二种方法:转换产权。也就是说,假如您现在是租赁产权了,您可以申请转换。
当然,这个转换过程相对比较棘手。首先,您必须获得永久产权持有人的许可,而且楼内所有业主必须购买永久产权,大楼内的每个业主必须同意转为共有产权。
其次,转为共有产权的程序很复杂,并且要律师的专业知识帮助。
虽然进度比较难,但是,对那些正在深陷租赁产权痛苦的业主来说,转换产权可能是比较好的一种解决方法。
如果您正在遭遇租赁产权的困惑,并且希望转产权的,欢迎给丽莎留言,我们会为您想一个好的办法!
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