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购买新房3年内把二套房转给孩子,能否讨回“更高税率”印花税?

在今天的“莎粉来信”中,一位名下已经有一套房的莎粉,准备投资第二套房:

这位莎粉说,他买了新房后,打算一家人搬到新房子住;而原本的这套房,则是想改成出租房。

之所以把原本的房子改成出租,除了是即将买的新房空间比较大,更符合他们一家的需求之外;另一点也是,原来旧房的屋况很好,又有极佳的地理位置,如果出租的话,应该能满抢手的。

莎粉告诉我们,他是在13年前买下目前正在居住的这套房子,当时购买的时候是130,000英镑,已经全额付掉,现在也没有任何贷款需要偿还;这套房现在的市价是265,000镑,他想通过将该房产Remortgage(再抵押),贷到75%的金额,来贴补他购买新房的费用。

莎粉想知道,这么操作的话,是否会牵涉到资本利得税(CGT)?由于他对CGT实在是不了解,有没有什么方法可以避免掉?以及,这是否还会牵涉到其他税务?

莎粉还问,他过几年之后,等他的儿子成年了,也有意将原本这套房子(也就是即将改成出租房之用的这套房产),转给他儿子,这样的话会否延伸其他税务?或者,如果这么做的话,他有机会去申请拿回“更高税率”印花税(Higher Rates)吗?

→ 先来回答有关CGT的问题:

首先,CGT的概念是——对于“低买高卖”资产的所获收益,进行的征税。就是说——低价时入手,高价时出手,所获“差价”需要缴纳资本利得税。

而之所以称作“资本利得税”,顾名思义就是会对于“资本利得”来征税。

话说回来,根据莎粉的提问,莎粉并没有打算把原来的房产给卖掉,莎粉只是打算通过“再抵押”去向银行贷款;通过贷款拿到的钱,并不是莎粉(卖房的)收益,并不是“资本利得”,所以当然不会牵涉到资本利得税;因为这只是莎粉和银行之间的借贷关系。

莎粉贷款是需要还的,因此即便看起来像是通过贷款拿到一笔钱,该笔钱也不是莎粉“赚到”的,不会需要为此缴交资本利得税。

→ 不过,莎粉的计划,确实可能牵涉其他税务:

自然,如果莎粉是要再买一套房,并且把原本自住房改成出租房的话,莎粉就符合了购买“第二套房”,那么会牵涉到“更高印花税”(Higher Rates)。

这代表,莎粉买新房的时候,需要缴交额外3%税率的印花税。

→ 把房产转给儿子?

在回答莎粉接下来的问题前,丽莎需要在这边提醒:在英国,孩子在“年满18岁”以前,英国法律是不允许未成年孩子持有土地或房产的。

所以,莎粉打算等儿子成年后,才把房产转给儿子,这个概念是正确的(因为在儿子未成年前,也给不了他)。

承接上面有关印花税的问题,莎粉假设,他能够在购买新房的3年内,他的儿子就年满18岁,所以他能够把旧房转到儿子名下——那么这样的话,他能申请“索回”先前支付的“额外3%”更高印花税率吗?

这一点我们必须去看英国税局的政策怎么说。

根据税局的《更高印花税率申请退费》文件指出,当事人想要符合“申请退税”的话,是必须把原来的自住房(在莎粉的例子,也就是原先那套房产)在购买新房后的3年内给“卖掉”。

从政策文件的叙述来说,莎粉们应该发现了其中的端倪,税局指出的是“卖掉”(Sold)——所以严格来说,即便上述案例中的莎粉,能够在买了新房后的3年内,就把旧房转到儿子名下(这里我们理解的是,他要把该房产“赠送”给儿子),这样的话并不符合“卖掉房产”的要求,所以基本是不能够申请“索回”的。

如果进一步说,莎粉想要通过“卖房”给儿子的方式,把旧房转到儿子名下(不过根据上述莎粉的提问,这其实也不是他的本意);但假设莎粉真考虑这么做,并且打算用“低于市价”方式卖给儿子,那么,莎粉反而可能回到他最一开始提到的问题——牵涉到“资本利得税”。

需要指出的是,莎粉做为“卖方”来说,即便以低价的方式把房产卖给儿子,看起来拿到了更少的钱;但在资本利得税(CGT)的计算上,也不会因此更省税。

意思是,资本利得的计算,看的是莎粉当初买房的价钱,以及现在卖房当下的“市场价格”这之间的差价,就会被视为莎粉卖房的“资本利得”,从而去计算应该支付多少的CGT。

从这个角度来说,莎粉把房产卖给孩子,不只卖得的钱更少(低于市场价),需要因此支付的税金,反而没有因此减少,还是维持原本(以市场价卖出)的CGT金额。

→ 关于遗产税(Inheritance Tax)?

再把问题拉回莎粉提到的,把房产“转给”儿子——这里我们的理解是,他是要把房产直接“赠送”(Gift)给儿子。

提及到“赠送”不少人应该已经知道,这将可能牵涉到遗产税(Inheritance Tax)。

不过,根据目前英国遗产税政策的“7年规则”(The 7 year rule),礼物(包含房产、产权)的赠予人是在哪一年过世,遗产税的课征比例会有所不同:

赠与后3年内过世:课征40%的税

赠与后3至4年间过世:课征32%的税

赠与后4至5年间过世:课征24%的税

赠与后5至6年间过世:课征16%的税

赠与后6至7年间过世:课征8%的税

赠与后第7年或超过7年才过世:课征0%的税(不必被课征遗产税)

换句话说,如果赠予人(上述例子中就是莎粉)可以躲过“7年规则”的话,该赠与行为(他把房产赠给儿子)就不会牵涉到遗产税——这也就是说,赠予人不能在赠与后的7年内过世。

最后,有关前面有提到的“再抵押”贷款,丽莎曾经写过一篇详细说明文章,建议有需要的莎粉,可以在做出选择或决定前,先了解一下:《不想卖掉自住房,把它转出租房再买新房,如何释放资金申请贷款?》

今天的文章就到这边,如果您对于文章内容,或者其他英国法律方面,有任何疑问,都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

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