购买新房3年内把二套房转给孩子，能否讨回“更高税率”印花税？

在今天的“莎粉来信”中，一位名下已经有一套房的莎粉，准备投资第二套房：

这位莎粉说，他买了新房后，打算一家人搬到新房子住；而原本的这套房，则是想改成出租房。

之所以把原本的房子改成出租，除了是即将买的新房空间比较大，更符合他们一家的需求之外；另一点也是，原来旧房的屋况很好，又有极佳的地理位置，如果出租的话，应该能满抢手的。

莎粉告诉我们，他是在13年前买下目前正在居住的这套房子，当时购买的时候是130,000英镑，已经全额付掉，现在也没有任何贷款需要偿还；这套房现在的市价是265,000镑，他想通过将该房产Remortgage（再抵押），贷到75%的金额，来贴补他购买新房的费用。

莎粉想知道，这么操作的话，是否会牵涉到资本利得税（CGT）？由于他对CGT实在是不了解，有没有什么方法可以避免掉？以及，这是否还会牵涉到其他税务？

莎粉还问，他过几年之后，等他的儿子成年了，也有意将原本这套房子（也就是即将改成出租房之用的这套房产），转给他儿子，这样的话会否延伸其他税务？或者，如果这么做的话，他有机会去申请拿回“更高税率”印花税（Higher Rates）吗？

→ 先来回答有关CGT的问题：

首先，CGT的概念是——对于“低买高卖”资产的所获收益，进行的征税。就是说——低价时入手，高价时出手，所获“差价”需要缴纳资本利得税。

而之所以称作“资本利得税”，顾名思义就是会对于“资本利得”来征税。

话说回来，根据莎粉的提问，莎粉并没有打算把原来的房产给卖掉，莎粉只是打算通过“再抵押”去向银行贷款；通过贷款拿到的钱，并不是莎粉（卖房的）收益，并不是“资本利得”，所以当然不会牵涉到资本利得税；因为这只是莎粉和银行之间的借贷关系。

莎粉贷款是需要还的，因此即便看起来像是通过贷款拿到一笔钱，该笔钱也不是莎粉“赚到”的，不会需要为此缴交资本利得税。

→ 不过，莎粉的计划，确实可能牵涉其他税务：

自然，如果莎粉是要再买一套房，并且把原本自住房改成出租房的话，莎粉就符合了购买“第二套房”，那么会牵涉到“更高印花税”（Higher Rates）。

这代表，莎粉买新房的时候，需要缴交额外3%税率的印花税。

→ 把房产转给儿子？

在回答莎粉接下来的问题前，丽莎需要在这边提醒：在英国，孩子在“年满18岁”以前，英国法律是不允许未成年孩子持有土地或房产的。

所以，莎粉打算等儿子成年后，才把房产转给儿子，这个概念是正确的（因为在儿子未成年前，也给不了他）。

承接上面有关印花税的问题，莎粉假设，他能够在购买新房的3年内，他的儿子就年满18岁，所以他能够把旧房转到儿子名下——那么这样的话，他能申请“索回”先前支付的“额外3%”更高印花税率吗？

这一点我们必须去看英国税局的政策怎么说。

根据税局的《更高印花税率申请退费》文件指出，当事人想要符合“申请退税”的话，是必须把原来的自住房（在莎粉的例子，也就是原先那套房产）在购买新房后的3年内给“卖掉”。

从政策文件的叙述来说，莎粉们应该发现了其中的端倪，税局指出的是“卖掉”（Sold）——所以严格来说，即便上述案例中的莎粉，能够在买了新房后的3年内，就把旧房转到儿子名下（这里我们理解的是，他要把该房产“赠送”给儿子），这样的话并不符合“卖掉房产”的要求，所以基本是不能够申请“索回”的。

如果进一步说，莎粉想要通过“卖房”给儿子的方式，把旧房转到儿子名下（不过根据上述莎粉的提问，这其实也不是他的本意）；但假设莎粉真考虑这么做，并且打算用“低于市价”方式卖给儿子，那么，莎粉反而可能回到他最一开始提到的问题——牵涉到“资本利得税”。

需要指出的是，莎粉做为“卖方”来说，即便以低价的方式把房产卖给儿子，看起来拿到了更少的钱；但在资本利得税（CGT）的计算上，也不会因此更省税。

意思是，资本利得的计算，看的是莎粉当初买房的价钱，以及现在卖房当下的“市场价格”这之间的差价，就会被视为莎粉卖房的“资本利得”，从而去计算应该支付多少的CGT。

从这个角度来说，莎粉把房产卖给孩子，不只卖得的钱更少（低于市场价），需要因此支付的税金，反而没有因此减少，还是维持原本（以市场价卖出）的CGT金额。

→ 关于遗产税（Inheritance Tax）？

再把问题拉回莎粉提到的，把房产“转给”儿子——这里我们的理解是，他是要把房产直接“赠送”（Gift）给儿子。

提及到“赠送”不少人应该已经知道，这将可能牵涉到遗产税（Inheritance Tax）。

不过，根据目前英国遗产税政策的“7年规则”（The 7 year rule），礼物（包含房产、产权）的赠予人是在哪一年过世，遗产税的课征比例会有所不同：

赠与后3年内过世：课征40%的税

赠与后3至4年间过世：课征32%的税

赠与后4至5年间过世：课征24%的税

赠与后5至6年间过世：课征16%的税

赠与后6至7年间过世：课征8%的税

赠与后第7年或超过7年才过世：课征0%的税（不必被课征遗产税）

换句话说，如果赠予人（上述例子中就是莎粉）可以躲过“7年规则”的话，该赠与行为（他把房产赠给儿子）就不会牵涉到遗产税——这也就是说，赠予人不能在赠与后的7年内过世。

最后，有关前面有提到的“再抵押”贷款，丽莎曾经写过一篇详细说明文章，建议有需要的莎粉，可以在做出选择或决定前，先了解一下：《不想卖掉自住房，把它转出租房再买新房，如何释放资金申请贷款？》

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。

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