在投资土地或房产的时候，如果资产的价值涉及的金额大、交易比较复杂的话，当事人双方会私下交谈多次，拟定不同的协议来促成最终的商业合同。
本期《丽莎说案》要讲的案子：Pretoria Energy Limited v Blankney Estates Limited，原告公司与被告公司在交易前签署了一份 “Heads of Terms of Proposed Agreement”，中文可以理解为“意向书”。
在各方进行初步谈判后，意向书是为了在谈判更细的细节之前列出合同或商业租赁的基本条款。该文件可以充分证明双方的意图，并具有道义上的力量。然而，它通常不具有法律约束力，法律不能对他们强制执行义务。
那么，如果一方后悔，协议不就作废了吗？损失的资金该怎么办？
意向书可以被用来作为当事人对关系的意图的证据，寻求索赔。在本案中，被告公司在签署了意向书后突然推翻所有条款，认为这一份文件没有约束力。于是，原告提出5640万英镑的违约索赔。
最终，高级法院会怎么判？
故事背景
本案的被告是林肯郡（Lincolnshire）一家农业企业Blankney Estate，原告是一家能源公司（本篇统称A公司）。2012年，Blankney Estate企业有一些未使用的土地，其中包括一个前亚麻工厂和相邻的田地。通过朋友介绍，该企业的负责人与A公司的负责人Ripley先生联系。据说，A公司正在寻找一片土地来开发工厂。
2013年7月9日，A公司通过电子邮件向Blankney Estate公司发送了一份书面建议，该建议有五个标题：租赁、合同玉米种植、消化液、天然气工业以及能源连接。
在“租赁”标题下，双方的建议租金为每年15万英镑，以裸地（Bare Land site）为基础，期限为25年。
邮件还提出：“这是一个框架性的建议，我们认为这个项目将继续发展……以获得规划许可为前提……”
双方聘请了律师来起草了一份意向书，该协议按照邮件的内容来制定，将由四个部分组成，核心部分是租赁。其他三个部分是可利用和可协商的，但任何或所有部分都可通过双方之间的协议和给对方六个月的通知来终止。签字箱里有代表申请人和被告的签字。
后来，双方又继续对协议进一步讨论。2013年11月7日，A公司的Ripley先生拿出了意向书的第二稿，即B稿。他的电子邮件再次提醒Blankney企业，如果该公司对文件感到满意，负责人Banks先生应该立刻签署并返回Ripley签署。不过，Banks回复说，还需要针对一些条款进行修改。
来来回回，双方拟定的意向书是D稿，在该意向书里增加了一个条款：”此外，Blankney Estates和A公司需要认识到，正在谈判的安排是排他性的，从双方获得规划许可之日起为期六个月，因此，双方需要同意不与第三方进行有损于本文所载条款的谈判。”
协议终于在2013年11月28日敲定，并签字了。
被告推翻合同
在签署意向书后，Ripley立刻代表公司申请规划许可，2014年6月11日，A公司要在该场地建立的工厂的规划许可被批准。在获得规划许可后，A公司立刻指示律师推进租赁合同起草工作。
然而，双方之间因为一些生意上的往来有了过节。总之，Blankney Estate推翻了原有的所有协议。
双方无法解决他们的分歧，2014年11月24日，被告通知原告，该土地已经与第三方达成安排。随后在2015年8月/9月发出了诉前协议书。这些程序直到2020年9月2日才开始。
在法院上，原告A公司声称，被告于2014年9月推翻了合同，需要负责赔偿5600万英镑的利润损失和416,000英镑的信赖损失。
A公司依赖以下三点：第一，该意向书是在有律师参与合同谈判的情况下拟定的，里面有 “受合同约束 “的字样；第二，合同中租赁条款表述清晰，与合同其他部分的语言形成对比；第三，原告相当依赖合同，在提出规划申请时花费了大量时间和开支。
被告的理由是，合同中从未包含有约束力的租赁合同，唯一可执行的合同是一个排他性条款，双方同意在2014年7月31日之前不与第三方进行谈判。
法院怎么判？
法院认为，这一份意向书并不具有约束力和可执行性的合同，双方客观上并不打算让自己受到该意向书的约束。该文件里只有一条有时间限制的排他性条款是有约束力的，该条款阻止任何一方在规定的时间内与其他任何人进行谈判。
法官提出四个重要的理由来支持以上论点：第一，排他性条款的存在与双方同意签订有约束力的租赁合同的主张并不相容。也就是说，既然排他性条款规定了6个月的时间限制，如果双方的意图都要签一个长达25年的租约的话，为什么还要签6个月短的一个限制呢。两者是不相容的。
其次，法官发现当事人在起草合同前的沟通中，删除了合同草案中的一些措辞，如果这些措辞保留下来，将是一个强烈的信号，表明双方有受约束的意向。
第三，该协议同意将拟议的租赁合同从《1954年房东和租户法》中分离出来，但如果意向书创造了一个具有法律约束力的协议，这将是无效的，因为商业租赁合同分离的过程必须在租户成为合同约束之前进行。
第四，双方没有同意他们认为对建立具有法律约束力的关系至关重要的所有租赁条款。
还有一些不那么重要的因素，但也增加了法官结论的分量。
丽莎评论
关于这类意向书（以及相似合约前文件），它是否有法律约束力一直都是比较有争议的话题。这类文件主要目的是构成合同主体的一些更重要的商业问题达成原则性的协议，这样做可以帮助简化以后合同所需的谈判，并提供一个双方都同意的指示。
本次案子再次强调了，这类文件没有直接受法律约束，双方是没有法律义务按照这些规定来完成的。不过，它倒不是一定不行，在特殊情况下，如果您上诉的话，还是有可能赢得的，只不过比较难，特别是在缺乏相关证据的情况下。
本案说明了，当事人想让这类文件受到法律约束力，取决于该文件的细节以及双方当时的意图。高等法院在确定这类合同是否可以执行的时候，主要根据最高法院在RTS Flexible Systems v Molkerei Alois Muller一案中的做法。里面的原则是：
“当事人之间是否存在有约束力的合同，以及如果存在的话，根据什么条款，取决于他们所同意的内容。这不取决于他们的主观心态，而是取决于对他们之间通过语言或行为交流的内容考虑，以及如果他们打算建立法律关系，他们需要列出一些至关重要的条款，这些条款是法律要求的可以形成法律约束力。”
也就是说，当事人的主观心态是不重要的。您认为您已经同意了该条款，但并不说明它就有约束力。您还是需要在内容里找到客观的证据，证明双方的意图。
丽莎建议，如果想要这类文件具有约束力，您可能需要做的：
在文件中说明这一意图
确保在只有某些条款被设计为具有约束力，而其他条款不具有约束力的情况下，也明确说明这一点。
确保条款是确定的，并且有足够的定义，可以强制执行。
确保具有约束力的法律合同的所有要求都已到位，如受益方的对价，以及签署条款的人有权力代表各方签订合同。
如果您对购买时任何合同有疑问，可进一步联系丽莎律师行。我们房产部以及诉讼部律师有着多年经验，可以给您提供专业的建议。
好的，今天的文章先到这边。如果您对于文章内容，如对英国版权法有问题，或者其他英国法律方面有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。
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