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英国购房收到一笔印花税账单,怎么又多出了一笔那么高额的税费?

众所周知,在英国买房时,当您购买价格超过125,000英镑的住宅物业或者一块土地皮时,您都必须要向英国税务局缴纳一笔印花税(SDLT)。

印花税是按照阶梯式的收费方法,大家肯定对它陌生了。但是,如果您购买的是另一套房屋,而您又不在其中居住,您可能要交的并不是普通的印花税,还得支付一笔额外的印花税附加费。英国税务局把它称之为“额外住宅的更高税率“,也就是HRAD。

关于这笔额外的附加费,很多莎粉们都非常糊涂,根本搞不清楚这概念。说是额外住宅的更高税率,可是,有时明明自己名下根本没房产,可英国税务局还是把新购买的房产算为更高印花税费的范畴里。这究竟是怎么回事呢?

确实,更高印花税费的设定的“游戏规则“有点意思,又有点复杂,但是,只要您搞清楚了,就会想明白,为什么得交这笔附加费了,也会知道该如何合法避税了。今天的文章,丽莎就带大家好好讲一讲!

→ 什么是更高的印花税 ?

近些年,越来越多的有钱投资者在英国买房用来作出租投资,这与苦苦存钱努力爬上房产阶梯的首次卖家简直成为了一个鲜明的对比!2015年,为了控制房产投资者和首次购房者之间的不平等竞争,政府开始推出了印花税新政。

政府规定,在英格兰、威尔士和北爱尔兰购买住宅物业的居民,从2016年4月1日起,如果还想购买额外的住宅物业,只要在交易日结束时拥有2套或以上住宅物业,将被征收较高的印花税费,比现行的印花税高出3%。

那么,这笔账是怎么算的呢?

我们先简单回顾一下,普通印花税率是怎么样的,可看下图:

好了,更高税费是在原来基础上加了3%。

→ 什么时候要付更高税率?什么时候不要?

通常来说,只要您符合以下条件,您就必须支付较高的SDLT税率:

• 您购买的房产并不是您唯一一套价值4万英镑或以上的住宅物业,在这里的房产也包括了您在世界各地的房产。此外,即便您只是拥有了这套房产的其中份额,只要份额超过了4万英镑或以上的都会被计算在内。
这个很好理解,简单点说,您在中国也好,美国也好,巴西也好,只要您手上有一套房产了,您想在英国再购买一套4万英镑或以上房产,您就得交这笔附加费。又或者,如果您在中国有一套房产,但是,您可能只拥有该房产的30%份额,只要这个份额超过了4万英镑,那么,您在英国买房也得交这附加费。

当然了,有一些房产比较便宜,您刚巧拥有的是一个4万英镑以下的房产,那么,恭喜您,您可能就不需要交这笔高税费了。

• 您没有卖掉或者送出您以前的主要住宅。

• 您购买的房产里面的承租人,他和您签的租赁期没有超过21年,您就得交更高税费。

打个比方,丽莎是这个物业的自由产权持有者(Freehold),然后,小莎买了这个房子的Leasehold,成为了这个丽莎的承租人,假如,小莎的Leasehold的租约只有20年,或者只有19年,丽莎就得交这个更高税费。如果小莎的Leasehold租约超过了20年,比如:25年到99年,好了,丽莎就可以不需要涉及这个更高税费了。

简单地理解,虽然丽莎是自由产权持有者,但丽莎并没有实质拥有这个房子嘛,超过21年都是给了别人居住和占有这个房子的,这就不算是丽莎的房子。

那么,什么时候是不需要申请这个最高印花税费的呢?

毋庸置疑,您购买的是第一套房产,您第二套房产低于4万英镑的,您就不需要涉及这个更高印花税费。此外,假如您拥有一套或两套以上房产,以下几个条件您也符合了,那么,您也不需要交的:

• 如果您购买的新房产取代了您以前的主要住宅,成为了您新主要住宅。但是,这个的前提条件是:您必须要在购买这套房之前(或在同一天)已经处理掉了您以前的主要住宅。处理:指的必须是卖掉,或者送走!

在这里举个例子,丽莎同时拥有一个物业A(主要住宅)和一个物业B(用来出租的),2月4日,丽莎要买一个物业C。那么,想要避免交这个3%的印花税附加费,丽莎必须要在2月4日之前,或者2月4日交易当天(0点前)卖掉主要住宅A,并把物业C当作新的主要住宅。

在这样的情况下,哪怕丽莎还是拥有两套房产(物业B和物业C),丽莎也不需要交更高的税率。

丽莎律师行丽莎李依玲解释:

“在这里,主要居所的认定非常重要。一般来说,哪套房子被认定是您的主要住所,是由HMRC靠您提供的证据来判断的。也就是说,您提出证据来证明您卖掉的房子是您的主要住宅。证据包括了:您在这里度过大部分夜晚,其他家人也住在这里可以为您证明;或者,您在这里小区注册了当地的医生和牙医等等。

在这里还要提醒的是,更换主要住宅的指的是:您要把之前的住所处理掉,您要卖掉,或者办理转送手续。您要提供证据。不要以为可以忽悠HMRC,如果他们发现您在撒谎,涉嫌避税行为,会有非常严格的处罚。

在这里还有一个情况,如果您保留您以前的主要住宅(住宅A),并购买另一个主要住宅(住宅B),您可能需要支付住宅B价格的3%印花税附加费。但是,只要您在购买B屋后的36个月内出售A屋,HMRC就会全额退还B屋所付的3%。换句话说,您不一定要直接从一个主要住所搬到一个新的住所。 “

• 您买的房产是一些可移动的房产。什么是移动房产呢?就如丽莎前段时间写的:船屋,房车等等,这些都属于移动房产。只要您购买的不属于不动产,您都不需要支付附加费。

• 您购买的房产是混合型物业。比如:您购买的房产一楼是商业住宅,二楼是居民住宅。

• 您购买的房产租约为7年或不到7年;租约为他人所有,且租约超过21年。

李律师解释:
“在英国,我们买房子的时候会有自由产权(Freehold) 和租赁产权( Leasehold),这个大家都不陌生了。那么,作为买家,假如您原来拥有的是租赁产权房,该房产的租期只剩下7年,甚至根本不到7年了,那么,如果想再买一套房产,您就不需要涉及这个高税率费。另外,就像前文说,假如您是这个房产的自由产权拥有者,您这个房产的租赁产权持有者的租期超过了21年,您也不需要交这个更高税费。”

→ 合伙买房,付款者没有房产,就不需要交高税费了吗?

好了,查看相关的条件后,莎粉们发现:自己符合更高税率的所有条件,那么,很遗憾啊,您在买房的时候就得收到一笔令人惊讶的印花税费账单了。

在这里,丽莎给您算一算,如果您购买的是一套价格为30万英镑的第二套住房,仅额外的3%印花税就相当于9000英镑(整个房价的3%)。除此之外,这种价值的房屋还需要支付5000英镑的常规印花税账单,那么,您总共要付的印花税大概有14000英镑。

这个时候,莎粉们可能在盘算着如何避开这可怕的税费了。有了,其中一个莎粉就会问了:

“我和我老公买房,我名下有房产,可我老公没房产呀,他出钱买,房子归他名下,我们总可以避开这税费吧?或者,哪怕我俩分(50%/50%),那我那部分不需要涉及高税收费,整个房产的印花税费也可以减免一点的吧?能少一点是一点!”

另一个莎粉就说了:“对,我名下确实有房产,我可以找一个没房产的人合伙买房?这不就可以合理避税了?“

很抱歉,丽莎要告诉您:您还是得交!政府有规定,这些规则不仅适用于买房,也适用于和买方结婚的人或者和买房一起购买房产的人。只要你们其中任何一个人需要支付较高的费率,你们就必须为整个交易支付这笔较高税费。

怎么理解这个规则呢?在这里我们举两个例子。

第一, 丽莎和小刘是夫妻关系,丽莎名下没任何房产的,可丽莎的爱人小刘在国内有一套价值4万英镑以上的房产。在这样的情况下,即便丽莎买房或者房产写的是丽莎的名字,丽莎也还是得交这一笔较高的印花税。当然,除非丽莎和小刘的夫妻关系名存实亡了,处于永久分居状态了,那么,就可以不用涉及这笔较税率。不过,您必须要向税务局证明这一点。

第二, 丽莎和小莎朋友或者恋人的关系,准备合伙购买一套房子。丽莎名下没有房产,可是小莎有呀!在这样的情况下,税务局也同样会让您俩交这一笔较高印花税费。

这事还没讲完!有些时候,莎粉们有些郁闷,两个合伙去买房,明明双方名下都没房啊,可是税局还是要求俩人交高税额!这是怎么回事呢?那是因为,这两个合伙人的配偶关系,也得算进去。

还是用第二个例子来说,丽莎和小莎合伙去买房,双方名下都没有房产,税务局却要求俩人要交最高税费。为什么?税务局一查,发现原来小莎是结婚的了,而且小莎的老公名下有一套房产。在这样的情况下,小莎就属于已经拥有一套房产的人了,所以,丽莎和小莎就得涉及这个额外住宅的较高税费。

这下明白了吧?

当您知道了这个游戏规则后,您现在就得赶紧和您准备要一起购买房产的配偶或者朋友整理一下,算算各自是否有房产了,如果确实符合所有条件,那么,就准备好迎接印花税高额账单吧。

当然,有些买家们为了合理避税,可能会选择以信托的形式购买房产,或者以公司的名义购买,这样的方法确实是可以的。但是,不同的方法也有不同的税费规则。另外,印花税其实是有它一些减免规则的。我们会在下一周的文章一一为大家介绍,如何用信托形式和公司形式来合理避税以及印花税减免问题。欢迎莎粉们持续关注!

如果对印花税更高税费还有疑问,或者现在处于交易过程的遇到不懂的,都可以来找我们丽莎律师行,我们会为您提供最专业的法律意见!

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