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英政府延长Help to Buy期限,新政明年4•1推出!

英国住房,社区和地方政府部最新宣布,有鉴于受到新冠疫情影响,房子的建造工程可能被拖延而无法如期交屋,因此政府特别将目前的Help to Buy(购房援助)计划中的“新建房完工”期限,从原定的2020年12月31日,延长至2021年2月28日

不过对于“购房者”来说,必须“完成交易”的期限,仍然是2021年3月31日。除非当事人是在2020年6月30日前完成订房(Reservation),那么当事人完成交易的期限就可以在2021年5月31日之前(这里指的“完成交易”,包含了当事人拿到新房子的钥匙,并且搬进去新的“Help to Buy”房子中)。

上述“期限”之所以重要,原因是英国政府将自2021年4月1日,推出全新的Help to Buy计划

新的Help to Buy-Equity Loan(购房援助-净值贷款)计划,将会取代现有的Help to Buy-Equity Loan;新计划将实施至2023年3月,之后基本不再延期,也就是那之后Help to Buy计划基本就宣布告终。

(注:今天文章指的Help to Buy计划,是单指Help to Buy-Equity Loan(购房援助-净值贷款)计划。)

→ 什么是Help to Buy-Equity Loan?新旧政策之间有何不同?

简单说,英国政府推出的“购房援助”计划(Help to Buy),顾名思义就是要解决英国民众,尤其是年轻族群,无力支付昂贵的首付款,难以申请按揭购房的状况。

目前英国政府提供的“购房援助”计划,基本有Shared Ownership(共享产权房)Equity Loan(净值贷款)两种形式。今天文章着重的就是“Equity Loan”(净值贷款)这类政府购房援助。

目前的“Equity Loan”购房援助政策,是面向首次购屋者(First time buyer),或者是想要“换房”的购房者(也就是要更换“自住房”而非投资第二套房的当事人)。

不过根据政府已经公布的政策文件,新的“Equity Loan”政策,将会仅限于“首购族”而不再开放给“换房族”了;并且新政策在“房价”上,也会有更细分的限制

其余的规则和条件,新旧政策之间则基本是一致的。

同时,新的政策预计自今年秋季开始开放申请。

Equity Loan(净值贷款)政策指的是,买房者可以向政府借最高20%或40%的“买房款”,帮助民众能够更快可能买到属于自己的房子。

这个“20%”或“40%”的“借款”,取决于当事人是在什么地区买房。如果是在首都伦敦买房的话,最高可以借到总房款的40%;如果是在伦敦以外的其他地区,那么最高只能借到20%。

同时,当事人买的“新房”还必须符合以下条件:

-必须是“新建”房产(New build)

英格兰地区房产总价不可超过600,000镑(威尔士地区则不能超过300,000镑);

-房子买了之后不可用于出租或转租/分租

-如果是在威尔士地区,当事人还需要证明自己(原来)无法负担买房(所以才需要政府援助购房)。

此外,如果是2021年4月1日开始的新政策,对于“房价”的“封顶”限制则更加细分为以下:

政府的“借款”前5年是“免息”的,自第6年开始,会征收1.75%的利息。

接着从第7年开始,每年的利息还会“逐年上升”,增长幅度为:零售价格指数(Retail Prices Index,简称RPI)+1%

如果是2021年4月1日开始的新政策,从第7年开始的增长幅度则是:包括业主住房成本在内的消费者物价指数(简称CPIH)+2%

同时,不论新旧政策,都要求购房者需要拿出至少5%房价的首付,剩余的75%或55%(也就是扣除掉政府的20%或40%借款部份)则需要向银行贷款。

需要指出的是,当事人之后要“还款”给政府的时候,是需要根据“还款当下”的市场价值(Market Value)来偿还的,而不是原先购房时所借款的实际金额。

举个简单的例子:

假设当初买房时,购房价格是200,000镑;当事人向政府借了20%,也就是40,000镑。

几年后,这套房产的市场价值涨到了230,000镑,这时候当事人需要还给政府的就是:230,000镑*20%,也就是46,000镑,而不是原来借的40,000镑了。

另外还要指出的是,这项政策规定,购房者(当事人)必须在25年之内,当贷款期限终止时(注:Equity Loan的贷款时长是25年),或者将该房屋出售时,把向政府借的贷款全部还清

而且,购房者从开始(向政府)借款当月之后,需要设置Direct Debit(直接借记),每个月支付1镑的贷款/借款管理费,直至还清所有借款为止。

→ 一些关于Help to Buy-Equity Loan的常见问答:

-加入Equity Loan后需要支付印花税吗?

答:需要的,而且印花税必须由购房者支付,这基本是不包含在政府提供的20%或40%借款里面的。

-加入Equity Loan后,每个月需要支付的费用有哪些?

答:一般来说,购房者每个月需要自己支付的费用有以下:

-银行贷款;

-每个月规定的1镑”借款“管理费;

-第6年起,需要开始支付的政府借款利息;

-如果是购买公寓(Flat)或其他有公共区域的小区,一般还需要缴交物业管理费(Service Charges);

-地税(Council Tax);

-房屋相关的保险费用;

-其他费用像是水电煤气费用,网路费,电话费等等…

-之后想把房子卖掉可以吗?

答:可以,但是卖掉的时候需要同时还清所有的政府贷款(包括利息)。

-Equity Loan必须一次性还清吗?

答:不需要。购房者可以选择一次性还清,也可以选择Staircasing(阶梯式还款)。

还款前需要先有专业的机构来给房产估价,再以当时的房产价值来进行对应的百分比还款

每次至少需要一次性偿还欠款的10%(比如向政府借贷的20%之中的10%),并且每次都是要以当下的市场价值来进行计算。

-可以把房子转租吗?

答:不可以。前面我们提过,这类房产只能用于自住,除非购房者已经还清了所有政府贷款

-已经拥有一套或者以上房产的人,可以加入Help to Buy计划吗?

答:不可以。Help to Buy主要的目的是协助首购族(也就是没有房产的人)实现有房的梦想。

另外,如果是夫妻,其中一方名下已经有房产,另一方也会被视为已经有房产而不能参与Help to Buy。

→ “新旧政策”转换的一些常见问答:

-现在还能申请旧的/原有的Help to Buy-Equity Loan吗?

答:可以的,前提是房产开发商能在2021年2月28日前完成建案(也就是盖好房子),并且当事人能够在2021年3月31日前完成交易,顺利拿到钥匙。

-前面说2020年6月30日前完成订房的可以延长“完成交易”的期限,那若是2020年7月1日当天或之后才订房的呢?

答:那么“完成交易”的截止日期,仍然必须是2021年3月31日,无法延长。

-如果无法及时完成交易,该怎么办?

答:如果无法及时完成交易而使当事人失去Equity Loan购房补助资格,当事人无法继续买房程序的话,开发商必须将原本收的”订金“,全额归还给当事人。

如果当事人已经收到政府的“授权”(Authority to Proceed),那么开发商可能有权扣除一些相关费用,再把订金归还给当事人;但即便要扣除,开发商也必须把扣除事项或原因详细告知给当事人。

*以上是丽莎针对Help to Buy-Equity Loan政策的一些重点整理。如果莎粉们针对这方面或者英国房产买卖,以及其他法律问题如果还有更多疑问,都可以进一步联系咨询丽莎律师行。

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