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苏格兰:房价年增长14.6%;月增长2.0%,高于英国总增长率,靠的是什么?

莎粉们好,欢迎大家阅读丽莎每周《英国房产趋势报告》板块。本期,我们主要关注苏格兰房市基本情况。相关数据以及信息来源于英国国家统计局(National Statistics)以及苏格兰政府官方报告。

苏格兰房产趋势如何?

截至2021年7月的一年中,苏格兰的房价增长14.6%,总体来说,高于截止2021年6月一年中的增长率11.8%,也高于全英国8.0%的年增长率。目前,苏格兰的平均房价达到119,000英镑。

从月度来看,在未经季节性调整的基础上,苏格兰平均房价在2021年6月至7月期间增长了2.0%;在季节性调整的基础上,苏格兰的平均房价在2021年6月至7月期间增加了1.2%。

苏格兰各区情况如何?

苏格兰的年度涨幅体现在每个地区,这一年中,32个行政地区房价都有所增长,增长劲头很不错。其中,增长幅度最大的是因弗克莱德郡(Inverclyde)(不包括Orkney Islands 和Shetland Islands);而斯特林(Stirling)年增长率最低,该市的平均价格在一年中增长了4.9%,达到21.9万英镑。

目前,苏格兰房产最昂贵的地区是爱丁堡(City of Edinburgh ),平均房价为30.9万英镑。相比之下,房价最便宜的地区是东艾尔郡(East Ayrshire),平均房价为11万英镑。

其他的信息请看下表:

苏格兰行政区 20217 20207月 房价变化
Aberdeenshire £193,078 £176,721 9.3%
Angus £157,026 £147,396 6.5%
Argyll and Bute £164,361 £138,538 18.6%
City of Aberdeen £148,431 £140,454 5.7%
City of Dundee £143,374 £125,473 14.3%
City of Edinburgh £309,227 £285,179 8.4%
City of Glasgow £158,450 £138,686 14.3%
Clackmannanshire £152,775 £134,624 13.5%
Dumfries and Galloway £145,315 £126,253 15.1%
East Ayrshire £109,985 £98,520 11.6%
East Dunbartonshire £235,970 £209,234 12.8%
East Lothian £271,067 £239,136 13.4%
East Renfrewshire £259,350 £222,624 16.5%
Falkirk £146,233 £129,313 13.1%
Fife £157,389 £135,910 15.8%
Highland £182,487 £168,895 8.0%
Inverclyde £119,168 £92,393 29.0%
Midlothian £210,931 £191,337 10.2%
Moray £167,503 £150,238 11.5%
Na h-Eileanan Siar £132,235 £121,152 9.1%
North Ayrshire £114,786 £108,262 6.0%
North Lanarkshire £127,823 £110,640 15.5%
Orkney Islands £183,297 £133,646 37.2%
Perth and Kinross £218,957 £196,829 11.2%
Renfrewshire £143,784 £121,565 18.3%
Scottish Borders £181,783 £149,655 21.5%
Shetland Islands £180,896 £127,617 41.7%
South Ayrshire £158,774 £140,563 13.0%
South Lanarkshire £147,653 £131,138 12.6%
Stirling £218,602 £208,410 4.9%
West Dunbartonshire £125,311 £115,175 8.8%
West Lothian £187,122 £166,181 12.6%
Scotland £177,166 £154,582 14.6%

在苏格兰,不同的房型的价格变化也不同。

可以看到,在所有房产类型中,半独立式房屋(Semi-detached )的涨幅是最大的。在截至2021年7月的一年中,半独立式房屋增长了16.3%,其平均价格达到18.7万英镑;年度变化最小的是公寓和小套房(Flat or maisonette),在截至2021年7月的一年中上涨了12.5%,其均价达12.5万英镑。

请看下图:

房型 20217月 20207月 房价变化
Detached £311,997 £269,893 15.6%
Semi-detached £187,181 £160,910 16.3%
Terraced £148,151 £128,358 15.4%
Flat or maisonette £124,517 £110,668 12.5%
All £177,166 £154,582 14.6%

苏格兰季度房产趋势如何?

接下来我们来看看苏格兰官网给出的房产趋势分析报告,最新数据报告为2021年第二季度的总体报告——通常指的是4月1日到6月30日的数据。该报告总共分有四个部分:房产销售情况、房价、租赁以及贷款情况。总体来说,苏格兰房产市场活动正在稳定的水平上。

房产销售量

2020年6月,苏格兰取消住房市场的封锁限制后,政府立刻推出土地和建筑税假期(苏格兰版印花税)。随后,压抑的购房需求以及政策的利好逐渐推进房产交易,交易量呈现大增的趋势。

以上数据显示,在2021年第二季度,苏格兰的住宅交易虽没有2020年的第四季度这么高,但也没有过后,总共有26324个住宅物业销售记录,比一年前的同一时期增长181.9%。这增长率似乎有些夸张,不过,大家不要忘记了,2020年第二季度受到疫情的影响而导致的极低交易水平,不是很好作为比较。

您看,相比2019年第二季度,2021年第二季度的交易量增长1.7%;相比过去四年(2016年至2018年)来说,交易量增加率在2.2%。

因此,这样的增长率只能说是很不错,并不属于很夸张。然而,该数据确实也反映了苏格兰的住房市场逐渐恢复到疫情前的水平。此外,苏格兰税务局更及时的数据也证实这一点,住房市场正在稳步恢复。数据显示,2021年7月的土地和建筑交易税(LBTT)回报率比2016-2019年的平均值高12.1%。

从苏格兰各个行政区域来看,2021年第二季度住房市场活动的繁忙在苏格兰的不同地区都有体现。比如,爱丁堡(Edinburgh)、洛锡安(Lothians )和边境地区的住宅物业销售增长幅度最大,年增长率达206.3%。福斯谷(Forth Valley) 的销售量在苏格兰增幅最低,即便最低,但该数据仍然呈现了可观的交易增长,与去年同期相比增长了129.9%。

从年度变化来看,截至2021年第二季度的一年期间,苏格兰各地的房产交易增长大致相同。阿伯丁(Aberdeen)和莫雷 (Moray)的销售量增幅最大,涨幅为36.5%,福斯谷(Forth Valley)的销售量增幅最低,为25.9%。

房价季度走势

(注:苏格兰政府比国家统计局的数据滞后一些,目前只更新到第二季度:4月到6月)

相对于2020年的第二季度,苏格兰房价在2021年的第二季度增长了10.0%。据了解,这是自金融危机之前的2008年第一季度以来,房价涨幅最高的一个季度。2021年第二季度,苏格兰的平均房产价格为16.9万英镑。

从不同的房型来看,截至2021年第二季度,苏格兰独立式房产(Detached properties)的年价格增长率最高(11.1%),略高于联排式房产(Terraced properties)(10.9%);相反,公寓(Flat)的增幅最低,年增幅为8.6%。

按住宅以及买家类型的表现来看,2021年第二季度,苏格兰的前业主房产平均价格年增长10.3%,达到20.3万英镑。同时,在2021年第二季度,首次购房者购买的房产的平均价格按年增长了9.6%,达到13.6万英镑。

从各地来看, 第二季度房产价格涨幅最大的是克莱德河谷(the Clyde Valley),那里的房价每年增长10.0%,达到17.2万。增幅最小的是阿伯丁/郡和摩雷(Aberdeen/shire & Moray),每年增长3.2%,达到20.2万英镑。

在截至2021年第二季度的五年期间,阿伯丁/郡和莫雷(Aberdeen/shire & Moray)年度增长率为-0.1%,而整个苏格兰为3.1%。

为什么会相差如此之大?

苏格兰政府表示,部分原因是由于油价的下跌,导致石油行业的下降。而石油行业是阿伯丁经济的重要组成部分,因此也是区域住房市场的重要组成部分。在2020年第一季度,由于疫情对世界经济的初步影响,油价进一步急剧下降,从而也带来了影响。

按照过往年份的数据进行对比,苏格兰统计局也分析苏格兰房价在未来的长期趋势。数据表明,苏格兰所有地区的房价增长都是积极的。艾尔斯、邓弗里斯和加洛韦地区(Ayrshires, Dumfries & Galloway)房价增长最为强劲,房价增长了10.4%,而涨幅最小的还是阿伯丁/郡和摩雷地区(Aberdeen/shire & Moray),房价增长了2.0%。

私人租赁租金价格趋势

私人住房租金价格增长仍然比较温和,截止2021年8月的一年中,年增长达1.6%。虽然年增长率是增长的,但2021年8月实际下降1.6%,原因是8月消费者价格指数飙升。

贷款情况

根据英国金融公司的数据分析,苏格兰政府表示,在 2021年第二季度中,苏格兰总共有9,270笔新的抵押贷款提供给首次购房者,年增长率为157.5%(+5,670)。同时,苏格兰有8120笔新的抵押贷款提供给房屋搬迁者(首次购房者以外的买家),年增长率为156.2%(+4,950)。

相对于过去四年(2016-2019年)的水平,首次购房者的新抵押贷款增长了6.4%,而房屋搬迁者的抵押贷款下降了5.2%。相对于2020年,首次购房者的新抵押贷款数量的增长(35.0%),也是高于房屋搬迁者(30.0%)

这对首次购房者来说应该是个好消息,证明了银行对首次购房者的借贷要求比疫情期间放松了不少。

分析点评

从最新的数据看,莎粉们可能发现一个有趣的事情,苏格兰土地与建筑LBTT假期(相当于印花税)早于2021年3月31日结束了,但房产价格却仍然上涨,并强过全国的增长率,这是怎么回事呢?

丽莎分析,市场上可能有几个因素推进房价增长:

  • 苏格兰房市仍然存在供应短缺,买家需要支付更多的钱来获得他们想要的房子
  • 苏格兰的疫情限制放松后,一些在疫情当中不敢出手的买家也重返市场了,进入了买家的队伍,跟着抢房
  • 由于人们继续在家工作,买家希望有较大的房产,苏格兰的房产价格相对比较实惠
  • 各大银行推出的低利率,也鼓励着买家

虽然类似于印花税假期类似政策无疑推动和鼓励市场活动,但是,区域供应低、需求高还有一系列吸引人的利率贷款因素也会持续推动房产交易激增,最终推动房价。

然而,如果买家无法负担不断上涨的房价,我们可能会看到需求的下降。如果需求下降,价格也可能下降,这可能导致市场更加稳定。 另外,随着生活成本的增加,买家们可能不敢在住房市场承担更多风险,这也可能会鼓励房价稳定。当然,谁也说不准未来,接下来,苏格兰的方式会发生什么变化?请莎粉们持续关注《英国房产趋势报告》。

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