丽莎知道

花30万镑买两居室公寓,最后却变成一居室

买房是人生非常重要的一笔投资,有些人把一辈子的积蓄都投进去,只是希望可以住进理想的房产。然而,当您拿到房产时却发现,它和当初广告或者中介推荐的不一样,甚至发现自己被“骗”了,明明买的是两居室,但实际却是一居室,真的有够头疼的。

大家可能糊涂了,难道买家不去看房吗?怎么被“骗”得那么离谱。

还真有这回事。今天,丽莎给大家讲一个真实的案子《Rosser v Pacifico Ltd》,故事的女主人公明明购买的是一套“两间”卧室的房产,可当成交后,她却收到地方规划局的通知,称其中一间卧室的天窗违反了规定,必须拆除。按照英国法律,只要没有任何自然光线或通风口,这个空间就不能再作为卧室使用,要不然就违反法律规定。

这。。。究竟是谁的错?这位女士该怎么办呢?

购买投资房似乎被忽悠

2016年,R女士一直在卡迪夫寻找一个至少有两间卧室的物业。在一家房地产中介的推荐下,她终于找到了一套公寓。资料显示,这套公寓位于卡迪夫Hamilton Street 15号,属于一家房地产公司Pacifico所有。R女士来到现场参观后,立刻喜欢上了这一套公寓。

据说,Hamilton Street 15号公寓的原身是一栋房子(House),Pacifico在出售前没多久对其进行翻新。

2015年2月5日,Pacifico公司获得规划许可把这栋房产打造为两套公寓。前面是一套三居室公寓,后院是一套二居室公寓。R女士看中是这一套二居室公寓。

在看房的时候,R女士没有看到任何图纸或者是租赁合同所附的图纸。但从直观来看,这确实是一套两居室公寓。一楼是休息室,有电视插座和电源配置。二楼则有两间卧室,前业主在两间房内都铺有地毯,在放置床的地方也有电源插座,以便放置床头灯。最主要的是,两间卧室都有着窗户,一个是普通的窗户,另外一个是天窗。总之,整个空气流通很好。

R女士非常喜欢这套房子,很快就提交购买申请。

一个星期后,R女士以及她的律师收到房产中介发过来的法律文件。法律文件上面附着一张图纸,图纸将一楼的房间标为休息室,前面的二楼房间标为”01号床”,后面的二楼房间则标为”02号床”。

R女士很满意,于2016年7月8日完成交易,她总共支付299,950英镑购买的房产。

没想到,2017年10月,她收到当地规划局的一封信。规划局认为,她在该物业的屋顶上安装了一个未经规划批准的天窗,并警告她要立刻拆除。要不然,当地政府需要采取强制行动。

卧室到底是不是卧室?

Pacifico公司负责人Jones先生称,他们是在2015年对15号房产重新开发时安装的窗户。这是一扇the Velux Window,类似于这样的天窗:

然而,他们当时不知道安装一扇天窗也需要得到规划许可。所以,当时他们向规划局提交的规划许可申请书所附的图纸中,并没有显示任何此类工程的细节。有了Velux窗,它就有了自己的自然光和通风来源,符合相关的建筑法规的规则。这间房间可以用来做卧室。如果没有天窗,它就不符合建筑条例,也不能合法地用作卧室。

R女士想要重新申请规划许,在一些情况下,安装天窗可以作为一种允许的发展。但是,由于该物业处于保护区域,所以业主无法这样做的。后来,R女士被告知,她无法获得追溯性的规划许可。最后,为了避免执法行动,R女士被迫拆除了该天窗,并只能将一楼的客厅改成卧室。把二楼的“原卧室”改成了一个浴室,以保持该房产为两居室的公寓。

这样一来,R女士的损失就大了。她本来投资的资金是买一个必须要2间卧室的房产。如今,她的其中一个卧室也没了,还得重新花钱改造一个。R女士根据1967年《虚假陈述法》第1条对Pacifico公司提出“欺诈性虚假陈述”索赔。

R女士称,该公司向她表述这些虚假信息,导致她经济受损:

  • 第一,该公司称二楼的前厅是可以作为卧室使用的
  • 第二,该公司称,他们有合理的理由相信,不存在任何违反规划许可的情况,也不存在任何没有获得所有必要同意的工程。

法院怎么说?

在法院,法官认为,想要该虚假陈述的索赔成立。R要证明以下几点,被告确实向她作出了一个或多个陈述,其中一个或多个陈述是不真实、是虚假的;第二,她在签订购买房产的合同时依赖了这些信息,因此遭受了损失。

根据证据,Pacifico公司确实有过这样的陈述:二楼的前厅可以作为卧室使用。显然,这个陈述错误的、不真实的。

R女士一直只是想找二居室的房产,如果没有这些陈述,R女士就不会继续购买该房产。

因此,法院应该评估她为该房产所支付的金额与如果没有天窗的价值之间的差额。由于该公司向她作出的错误陈述,给R造成了损失。因此,根据相关法律规定,Pacifico公司有责任赔偿差额,除非该公司能证明陈述是真实的。或者该公司能够证实他们当时是经过同意才安装的天窗。

这就引发到第二项陈述了。证据证明,第二项陈述也是虚假的。Pacifico公司没有办法证明它是真实的,也没有办法证实当时安装天窗是经过必要的同意了。同时,他们也没有任何证据证实,当时他们是有“合理的理由”相信该房产是可以安装天窗的。因此,Pacifico公司无法履行对第一项陈述的举证责任。

丽莎评论

丽莎认为,本案的结果还是比较公平的,可以给买家还一个公道。在这里,我们给大家介绍一下什么是“虚假陈述”,让买家和卖家在进行房产交易前搞清楚,避免一些纠纷。

虽然英国法律没有要求卖方自愿披露财产的任何问题或缺陷。然而,卖家有责任诚实、准确地回答直接提出的有关财产相关问题的所有询问。通常,卖方需要填写一份房产信息表来回答一些询问,该信息表也称为SPIF,上面需要卖家真实披露关于房产所有情况,包括潜在的一些问题。卖家完成填写后,潜在买家可以在充分知情的情况下决定是否继续购买。

当卖方故意且不诚实地隐瞒信息或故意提供虚假信息来填写表格时,就会发生房产虚假陈述的情况。

总的来说,虚假陈述可分为三种类型:

  • 欺诈性失实陈述 ——卖方故意提供虚假信息或隐瞒所要求的信息。
  • 疏忽或鲁莽的虚假陈述 ——卖方未能仔细检查所提供信息的准确性。
  • 无意的虚假陈述 ——卖家犯了一个错误,比如不小心填错了。

如果卖方提供不准确或不完整的信息,即使在房产销售完成后,买方也可以要求赔偿。

在许多情况下,卖方出现提供虚假信息的行为,需要支付赔偿,或者法院可能会下令采取其他形式的赔偿。例如,如果在交换和完成之间发现未公开的问题,买方有权拒绝完成销售、要求降低购买价格或有权要求赔偿。如果在完工后发现缺陷,买方可以就虚假陈述违约索赔。如果房产的描述或价值与其真实情况存在很大差异,买方可能有权要求赔偿。法院还可以命令解除房产销售合同,这会导致销售被“撤销”,房产被转回给卖方。

如果您认为房产信息表填写的情况不准确,或者说卖方表述了一些虚假的信息,让您相信您可能获得的利益从而购买房产,您可以提出以上控诉,拿回赔偿。在这样的情况下,您需要证明他们:

  • 哪些是虚假、不准确或不正确的信息
  • 证明卖家在您购买房产之前就意识到了这个问题
  • 证明您从中受到的损害

虽然这些案件可以通过法院来解决,但是费用很昂贵,时间成本也很高。所以,我们是建议大家可以和卖家私下先协商,或者找调解员看看是否可以私下解决问题。同时,我们也建议卖家在出售房产的时候,一定要真实的披露所有信息。如果您也遇到“虚假陈述”的情况,请进一步联系丽莎律师行。我们的房产律师团队有着丰富的经验,可以给大家提供建议。

如果您对于文章内容,或者其他英国法律方面,有任何疑问,都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题,也可以联系咨询丽莎会计行。

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