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继承父母房产,如何影响使用ISA账户买房?

对于生活在英国尤其是打算长期居住下来的人来说,应该或多或少有听过ISA账户(其英文全名是:Individual Savings Account)。

比较常被提及的比如说是Lifetime ISA,Help To Buy ISA等(虽然Help To Buy ISA已经不再接受新的申请),这些不同名称的项目其实都是”ISA“的一种(中文我们把”它“翻译成:个人储蓄账户)。

对于想要登上买房阶梯的”首购族“来说,也由于英国政府的Help To Buy ISA已经对新的申请者关闭(已经持有该账户的人,仍然可以继续直到2029年11月之前使用它),所以在这方面现在比较常被讨论的,就成了Lifetime ISA了。

→ 于是,一位莎粉根据自己的个人情况,提出了这样一个问题:

这位莎粉和他的伴侣,一直都有在计划买房,为一起买下人生的第一套房做准备。

莎粉说,他和伴侣已经有通过各自的Lifetime ISA存了一些钱。只不过他们没有急著买,要等最近疫情后的房产市场稳定一点再出手。

他们俩过去都没有买过房,名下也都还没有任何房子。不过,莎粉的母亲由于癌症末期,可能会在未来的18个月内去世。

莎粉问说,如果他母亲去世的话,名下的那套房子将会由他和弟弟继承。

由于莎粉现在工作和生活的地方都不在那附近,所以未来就算继承了也不会搬进去住,可能会和弟弟商量把房子卖了,或者把自己的股份卖给弟弟,弟弟变成全额持有。

所以莎粉烦恼的是,如果最后他真的继承了母亲房子的话,那么他目前的Lifetime ISA会受到什么影响,就是说他未来还能继续用Lifetime ISA和伴侣一起买房吗?

这样的话,莎粉还能被当做”首次购房“(First-time buyer)吗?或者,这会不会影响到他的伴侣使用Lifetime ISA呢?

→ 什么是Lifetime ISA?

在回答莎粉的问题之前,我们需要先简单介绍一下这个”终身ISA“是什么。

Lifetime ISA,是属于”长期免税“的储蓄账户。

这是早在2017年,英国政府与金融机构合作,开展这一项储蓄计划,意欲帮助更多年轻人实现买房梦以及为其晚年养老做好储备。

也就是说,Lifetime ISA一般是用作一种”节税手段“来购买第一套住房,或者说给退休的时候多攒一些钱用的。

Lifetime ISA可持有现金、股票和符合条件的股份投资,或两者组合。用户可储存资产的同时获得政府给予的相应奖金。

与其他ISA一样,用户(持有人)一般不需要为Lifetime ISA赚到的奖金或投资的任何利息、收入或资本收益缴税。

并且,对于Lifetime ISA的用户,政府一般会给额外25%的”免税资助“(也可以称之为”奖金“)——比如说您一年投800镑,政府会另加25%也就是200镑,这样的话您总共就有1,000镑。

→ 有了以上概念后,我们继续回到莎粉的提问

首先,如果莎粉是在继承了母亲一半房产后,才去买房的话,那么莎粉还是可以拿出Lifetime ISA里的储蓄,使用该笔钱买房。

只不过,这样的话,由于莎粉不能再被当作”首次购房“(First-time buyer),所以莎粉届时将需要把(原本政府会多加的)25%”奖金“还给政府,也就是需要先支付这25%的”撤回费用“(Withdrawal Charge)才能够把里面的钱拿出来用。

不过,往好处看,虽然莎粉要和伴侣一起买房,但莎粉的情况并不影响伴侣使用Lifetime ISA。

就是说,对于伴侣来说,除了可以继续拿出Lifetime ISA里面的钱买房,而且还是可以继续享有政府25%的额外奖金(这一点并不会因为莎粉无法获得”奖金“了,就连带影响到共同买房的伴侣)。

→ 那要怎么样,莎粉的25%奖金才能不受影响呢?

很简单,如果莎粉还是想要继续受益于政府的25%额外奖金,那么莎粉就需要把握在自己还是”首购者“(First-time buyer)的时候就先买房。

从莎粉描述的情况来看,也就是需要在继承母亲的房产前,就和伴侣先以”首购者“的名义把房买了。

值得一提的是,如果莎粉能和伴侣把握在”还是首购者“的时候就买房,那么他们在买房的时候,还能享有First-time buyer的印花税优惠。也就是购买500,000英镑以下房产的”首购者优惠“(前300,000镑为0%,后200,000镑为5%印花税的优惠)。

这是因为,对于”共同买房“的人(如莎粉和他的伴侣)来说,如果只有其中一方符合”首购者“是无法享有”首购者印花税优惠“,只有双方(或多方)都属于”首购者“的情况下,才能适用。

→ 有关Lifetime ISA,还有哪些需要知道的?

想要开设Lifetime ISA账户,当事人必须符合以下条件:

年满18岁但未满40岁(您已经拥有房产也可开户);

居住在英国(持有T2/技术工签或伴侣等长期居住签证的居民也是有资格办理的);

王室成员(如外交官或公务员);

王室成员的配偶或民事伴侣。

(注:不同的Lifetime ISA提供方可能会有不同的要求,在开户前请仔细查询。)

→ 如何储蓄金额和收获奖金?

正如上文所说,您可在Lifetime ISA中持有现金或股票,也可两者兼得。不过,Lifetime ISA有年度限额和年龄限制,用户每年最多只可存入4,000镑。

当您年满50岁时,将不能再向您的Lifetime ISA账户存钱,或者获得任何(政府)奖金。但是,您的账户可以保持开放,您的储蓄仍将获得(银行)利息或投资回报。

此外,您必须要在40岁之前向Lifetime ISA账户储存第一笔款项。

在您储蓄资金的同时,政府给予的”奖金“通常是您所支付(或者说”存入“的)25%的价值。如果您每年的储蓄最多4,000英镑,那么,最高奖金则为每年1,000英镑。

→ 如何提取资金?

如果账户持有人处于以下情况,就可以从Lifetime ISA中提取资金:

购买当事人的第一套住房;

已满60岁或以上;

身患绝症,寿命不足12个月。

如果当事人因任何其他原因(提早)提取现金或资产(也称为”未经授权“的提取),当事人将支付25%的提取费用(也就是前述莎粉例子提到的”撤回费用“)。这个”25%“也可以被理解成罚金,是根据账户里储存的”总数”来算的。

丽莎文末提醒:

从买房的角度上,如果您想通过Lifetime ISA来购买房产(其实就这点上如果是通过Help To Buy ISA买房也是一样),都需要房产律师来帮助您申请“奖金”或者将资金转移,银行(ISA供应方)需要将钱转给您的律师,而不是您本人。

因此,一旦您决定使用Lifetime ISA的资金来购房,请联系一名房产律师,并向他们提供:

您想提取的金额;

Lifetime ISA的详细信息,包括姓名、地址和邮政编码;

提款的账户号码;

首次购房者证明;

住宅物业的详细地址和购买价格;

证明提款只用于支付该房产的购买价格;

证明之前没有申请或已经申请与购买任何房产有关的政府奖金,如Help to buy ISA的政府奖金;

卖方房产经纪人的姓名和地址;

证明首次购买住宅的所有免费提款条件都已满足,如果购买的土地上有尚未可居住的住宅,则将在什么时候进行;

确保所提供的信息是真实和完整的。

值得一提的是,即便您的购买最终不幸失败,请不要担心。在这种情况下,这笔资金将继续回到您的ISA账户中,这不会影响您的年度缴费。

最后,在提到Individual Savings Account(也就是ISA上),丽莎税务也有一些重点提示想提供莎粉们参考:

ISA账户目前有四种形式:1)Cash ISA(现金账户——Help To Buy ISA实际上就是一种现金ISA);2)Stocks and Shares ISA(股票账户);3)Innovative Finance ISA(创新金融工具账户);以及4)Lifetime ISA

2021-2022税年的年度ISA免税总额度是20,000镑;Lifetime ISA的额度则为4,000镑

多数银行,股票经纪,众筹公司以及符合条件的金融信贷机构,都有开立ISA的服务

将个人收入“按照规定”存入ISA账户,该账户产生的利息收入/投资收益等无须缴纳额外税收

一般只有英国纳税居民才可以开立ISA账户。不同的ISA账户类型有不一样的要求

如果本人有进行税收申报,ISA相关收入/收益一般无需披露

如开立ISA账户后离开英国,成为非英国居民,账户持有人一般不能继续往ISA账户投资,但以往“已投入”资金一般仍可获得税收减免。账户持有人返回英国之后,可以继续追加投资

ISA持有人过世后,ISA账户内的投资,将会做为遗产的一部分,受到遗产税IHT的规制

今天的文章就到这边,如果您对于文章内容,或者其他英国法律方面,有任何疑问,都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题,也欢迎联系咨询丽莎会计行。

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