随著英国将按计划自下周一(5月17日)起,迈入第三阶段的解封,英国住房部最新发布公告指出,将从今年6月1日起(也就是下个月起),将原本因应新冠疫情而要求的“6个月通知期”,缩短至4个月。
也就是说,目前直到5月31日,如果房东想要驱逐租客的话,一般情况下需要先给租客6个月的提前通知(Notice Period),才能接著去向法庭申请强制命令(驱逐令);
而自6月1日起,“通知期”就从6个月减短至4个月。
不过,这虽然看起来是减少了,也仍然是比起原政策(也就是“新冠前”的正常政策下),所需的通知期多了两个月。
住房部指出,这是基于对于租客们的持续保护,尽量减少新冠带来的遗留影响。
住房部也宣布,表定最早恢复到“新冠前”政策,也就是回归“两个月”通知期的时间,是今年10月1日。
并且,目前尚未排除,届时仍有继续延期的可能。
→ 驱逐禁令将至本月底结束!
需要说明的是,这里所说的“驱逐禁令”,更确切点说,指的是“法警不可执行驱逐”的禁令。
也就是说,负责执行“强制驱逐”的法警(Bailiff),直到今年5月31日,在多数情况下(除非例外情况),是无法执行驱逐,也就是不能上门把租客给赶离出租房的。
换句话说,自6月1日起,法警就可以恢复正常工作了(除非,居住在里面的当事人(指租客)出现新冠症状或正在自主隔离)。
住房部认为,上述两项变化,将能够同时保障租客和(一定程度也保障)房东的权益。
因为经调查,有45%的私人房东,都只有一套房子用于出租;所以如果他们唯一的一套出租房,一直都拿不到房租,也不被允许他们采取司法行动的话,对于这些房东来说,也是过于残忍的。
不过,丽莎也要提醒:
即便是现在(也就是6月1日以前),如果碰到极端情况(指极个别的恶劣情况),法警仍然可以采取行动的,例如:
拖欠租金已达至少6个月(或以上);
出现反社会行为如非法占用、实施家庭虐待等。
就是说,目前的“禁令”也不是一个可以让恶劣租客无法无天的保护符-如果房东遭遇极个别的租客(如上述)甚至犯罪情况,法警仍然可以上门强制赶走租客。
→ 并且,禁止“法警驱逐”不代表,房东不能开始启动程序!
意即,有意想要驱逐租客的房东,已经/早就可以开始启动相关的驱逐程序,而无需等待“法警驱逐禁令”解除的。
比如说,房东目前(即便在上述“禁令”期间)仍然可以给出第21条通知(Section 21 Notice)或第8条通知(Section 8 Notice);
之后,如果租客没有在“通知”的期限内搬离出租房,房东也仍然可以进一步向法院申请强制命令-如果到了这一步租客仍然没有自愿搬离,最后一步才是法警上门强制驱逐。
提早开始启动驱逐程序,房东就能抓紧在“禁令结束”的时间一到,通过法警的强制行动,将赖著不走的租客给驱逐。
→ 房东为何需要“尽快”启动程序?
如果房东打算尽早驱逐租客,不应该等到5月31日后才开始启动程序,这是因为:
唯有(先)向法院申请“强制命令”后,才能有后面的法警执行强制驱逐。房东没有经过法庭同意,是不能强制行动的;
在向法院申请前,房东依法必须先给出相应的“通知”(Notice 21或Notice 8)。以目前的政策来看,这代表房东一般需要提前给出6个月的通知(6月1日起则是4个月);
换句话说,从房东打算驱逐租客,直到真正能够强制驱逐,整个周期是可以很长的。
这表示,对于房东来说,如果真正想要驱逐租客,并且希望越快越好的话;那么应该尽早开始准备。
您最需要迈出的第一步,就是得先“给出通知”。
→ 有关“极个别”情况的通知期?
住房部也指出,对于“极个别的恶劣情况”,允许房东给出较短的通知期(而非目前的6个月或之后的4个月;以下皆指6月1日起):
反社会行为:立即至4周(一个月)通知
家暴:2至4周的通知期
虚假陈述:2至4周通知期
拖欠4个月或以上租金:4周通知期
违反移民法:2周通知期
有租客死亡:2个月通知期
此外,对于存在拖欠4个月以下租金的情况,自8月1日起,其通知期(Notice Period)将会从原本的4个月,直接对折至2个月。
这也是英国政府,对于私人房东的进一步保护。
→ 租客因新冠自主隔离等情况,期间法警仍无法强制驱逐
也就是说,即便”禁令”结束了,或者法庭核准了驱逐令,但是租客家中有以下情况,法警也“暂时”无法执行强制驱逐:
租客家中有人出现新冠症状或已经确诊;
租客家中有人需要自主隔离。
正常情况下,法警要执行“强制驱逐”前,必须先给租客提前2周的通知,告诉租客哪时会上门。
如果租客符合上述情况,需要法警延后或暂停执行,需要主动通知法庭和法警,向法庭和法警说明情况。
→ 疫情是否为不可控因素,允许租客无责任提前结束租赁?
丽莎需要再度提醒的是,目前并没有相关政策或者法律规定,新冠期间租客可以随意结束租约,不履行相关责任;并且,疫情没有使房屋变为不可居住的状态,所以不能做为提前结束租约的理由。
从法律角度来说,一旦签署租约,合同就开始生效,任何一方不可以违约;租客也有责任继续交付房租,直到租约到期。
但是,如果实在受疫情影响,租客担心租金问题,丽莎建议租客应该及时和房东沟通。
比如说,可以和房东商讨,是否同意另寻他人接手租约。房东可以寻找新的租客,并要求原租客承担寻找新租客的相关费用(如广告、中介费等)。
或者,业主可允许在经济补偿(即补偿费)的基础上终止租约。
但当然,如果房东同意寻找新租客来接手租赁的话,租客仍有责任(在找到新租客前)继续按照租约要求,执行作为租客的义务,包括交付房租。
其实对于房东来说,如果新租客接手,能确保房东继续准时收租,一般房东也不至于特别刁难或拒绝的。
丽莎建议,房东和租客双方应该积极沟通,尽早商讨出双方都同意的安排或解决方案,其实是确保双方利益的最有效率方法。
→ 丽莎提醒:没签租约并不代表房东就能随意驱逐租客!
一般来说,如果房东想要把房子出租,通常都会事先和租客签下一份租约。
但有时候,房东可能只是单纯想短时间和他人共享一个房屋,租客并不是租住占有整栋物业,又或者因为其他因素而没有签下租约(但当然,丽莎建议不论房东或租客,最好都要在租赁开始前签订一份合法租约,更好保障双方权益)。
在没有签订租约的情况下,这个关系(房东和租客之间)一般会被称为“准许使用权”(Licence)。
和租约不同的是,这个“准许使用权”没有给予使用者/租客(Licensee)任何“独家使用权”(Exclusive Possession),只是令使用者/租客不会被认定为非法占用他人财产而已。
而且“准许使用权”一般是6至12个月的时长,比租约较为短一些。
不过,即便是“准许使用权”,物业拥有者/房东(Licensor)也不能对于使用者(租客)说赶就赶。
就算物业拥有者想要把房子收回去了,也不能随意地把使用者(租客)的东西直接丢掉或将房子的门锁换掉来试图赶走租客,不让租客进入出租房。
物业拥有者(房东)如果想要让使用者(租客)离开,是需要和一般有签租约的房东一样,必须依法给予租客足够时间的提前通知(Notice)。
如果使用者(租客)最后不愿意搬出去,物业拥有者(房东)也得向法院申请到驱逐令,才能够驱赶租客的。
今天的文章就到这边,我们希望以上的信息能给莎粉们带来一些帮助。
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