上一期《买房实用手册》，丽莎为大家讲解租赁产权续租的问题《租赁产权只剩下90年了，该不该延长租期呢？》，我们提到业主在延长租约的过程中，最好能请一名测量师（估价师）来计算租约延长费用，这将会是您谈判的武器。
很多莎粉提问了，测量师的工作安排是如何？他们是怎么计算续约费用的？为什么不可以用网络估价器来代替？
通常来说，业主的续租安排是：1，非正式 (送达通知之前与永久产权人私下接触)——延长任何年限，最长为999年；2，正式的（通过送达通知）——在当前租赁期的基础上再延长90年。
在大多数情况下，许多租赁业主会采用正式的法定程序来续租。有的时候，租赁业主也会以非正式的方式延长租约年限。无论是正式的还是非正式的，测量师对于续租费的工作以及计算方法都差不多。在本篇文章中，我们为大家详细讲讲：
- 如何估算租赁权延期费用？
- 测量师（估价师）一般会做哪些工作？
- 如何与永久产权业主谈判？
- 可以使用在线估价器吗？
→ 如何估算租赁权延期价格？
如果您正在考虑延长现有租期，第一个想到的问题应该是，我将为此花费多少钱？法律要求的评估过程比较复杂，往往很难形成一个非常明确的数字。总的来说，根据《1993年租赁改革、住房和城市发展法》附表13第二部分，业主必须为新租约支付的价格将是以下几个事实的总和：
房东（永久产权持有人）在该公寓中的权益价值。换句话来说，您的房东在目前的租约中的权益价值与他们在新租约签订后的额外90年的权益价值之间的差异。
婚姻价值。只有当您的公寓的租期低于80年时，就会有该计算因素了。当您延长您的租约时，您的公寓的价值已经跃升了。您会因此赚到一笔钱，这就是婚姻价值。那么，您必须把这个假设的利润的一半交给您的房东。
您的房东因新租约被授予而遭受的任何损失的赔偿。赔偿是为了弥补您的房东在其他财产（建筑中的其他单位或建筑本身）中的权益价值的任何其他减少，以及因新租约被授予而产生的任何损失或损害。
房东的权益价值的其他方面减少（1）：由于整个新的租约是以胡椒角租金（非常低的或名义上的租金）为基础的，他们将失去原租期内的地租收入；以及（2）由于他们必须等待90年才能在租约结束时将公寓的所有权转回给他们，他们因此而遭受的损失。
→ 测量师在估价阶段的工作安排？
由于估值没有办法形成一个非常精确的概念，比如，A固定多少，B固定多少；不同的房产会有不同的具体情况，公寓现有价值和延期后的改善价值、地租、收益率以及租约期限都会对以上框架带来影响。
所以，聘请一名延期测量师（估价师）会非常有帮助，他们会向您搜集信息，根据上一篇所说的法律规定的“价格结构”来做出大致计算。
总的来说，当您聘请了一名租赁延期测量师后，他们会向您搜集相关资料并开展以下工作：
对您的财产有一个准确的把握。他们通常会通过审查土地注册处的文件以及最近的营销数据来完成的。由于不考虑条件，他们通常不需要当面来检查，除非您的公寓处于特殊情况。
找到并分析最近的可比物业的销售情况，他们可以用这些数据来证明您的公寓估值。
如果您的租约在80年以下，他们需要看看是否有任何类似的房产销售，这些房产都是短租的。这可能会大大影响应付的”婚姻价值”。
如果您的地租很高，估价师还应该分析公寓区永久产权的销售情况，以了解投资者为地租收入支付了多少钱，这可能会影响您在延长租约时支付多少钱。
最后，当他们分析完毕后，应该向您提交一份详细的报告，告诉您他们认为您需要支付多少钱来延期，以及为什么要这么做。
需要注意的是，测量师将利用他们的经验和密切监测当地的房地产市场，以产生有意义的数字。但是，无论他们多么熟练或有经验，估值都不能产生最终的数字，您需要有一个谈判的过程。估值将始终是基于买方准备支付的最佳估计，几乎可以肯定的是，您的估值和房东的估值也会有所不同。
→ 租约延期谈判
在您得到一个价格的范围后，您需要在谈判价格之前向永久产权人送达一份通知，证明您想要延长租约，并向他们提供该价格。价格需是一个合理的起点，但通常会偏低，以留出一些谈判的空间。然后，您的地主会提出一个对立价，请各位有心理准备，这个价格通常要高得多，有时甚至是不合理的价格。
接下来，您的测量师和永久产权持有人聘请的测量师会相互交换他们的计算结果，这使双方都能看到差异所在。一个好的谈判者会提出支持您立场的证据，同时用论据来反驳永久产权业主的证据。双方都会根据提出的证据和论点做出让步。通常情况下，这最终会找到一个大家都准备接受的数字。
一旦租约延期被同意，下一阶段就是完成反映租约延期所需的法律工作。通常这是一份简短的文件，参考您现有的租约和其中的所有条款。
如果你不能与您的永久产权持有人达成协议，那么您可以向财产法庭提出申请，由法庭为你决定。然而，这很昂贵，双方都要支付自己的费用。
→ 可以使用网络租赁延期估值计算器吗？
只要您搜索关键字就会发现，网络上有许多租赁续约的计算工具。这些工具可以为您做一个大致的费用判断，但是，您绝对不能用它来向您的房东提出正式的报价，因为：
第一，不准确。在线计算器通常被认定为不准确的，因为有些变量只有合格的RICS测量师才能提供，如回溯率、当前的市场价值（有无延长租约）、地租增长和应用的相对性。
延长产权期限的报价中如有错误，可能会拖延这一过程，也会让永久产权人觉得您的期望值与实际租赁费相比太低，从而在未来的谈判中留下一些阴影。
第二，一定需要缴纳的额外费用。按规定，您需要为永久产权人续租估价师付费的。然而，只要您提供RICS皇家测量师的估价证据，一些永久产权人可能会直接用您的，不需要您支付他们相关费用。这样一来，您有可能节省600到1500英镑的永久产权估价费用。然而，如果您只是提供了一个在线计算信息，那么你的永久产权人一定将寻求您支付这一笔费用。
第三，不能成为法律证据。如果您没有办法谈妥，可能需要到法庭。那么，法院是不会接受这些网络数据作为证据的。
我们认为，聘请一名测量师还是非常有必要的。如果没有在早期阶段得到测量师的估价建议，就申请延长租约是不明智的。一名测量师在谈判中发挥的作用包括：
您可以在租户通知书中向房东提供的金额数字；以及：
就如何回应房东的反通知向你提供建议；
代表你与房东进行谈判（您也可安排律师谈判）；
如有必要，在第一级法庭（财产庭）提供专家证据。
一旦您在租户通知中向房东提出了您的提议，您就必须按照这个过程来进行，并支付房东的合理费用。所以，您最好不要在没有得到关于可能的费用和结果的专业建议开启程序。
此外，并非所有的测量师都擅长此类工作，在要求他们提供估价之前，您应该仔细询问测量师的法律经验。有关专门从事这一领域的测量师建议，请联系皇家特许测量师协会。
好了，本期干货就到这里。下一期，我们为大家讲讲购买永久产权的一些小知识。
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