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租赁产权只剩下90年了,该不该延长租期呢?怎么办理续租呢?

在英国购买租赁产权房产(公寓或别墅),这就意味着,业主所拥有的产权期限会随着居住年龄变得越来越短。如果您购买的是一套二手房,您的租赁期限会更短一些。那该怎么办呢?不要绝望,英国法律赋予您续租的权利。

不过,延长租约的成本很高,而且法律程序复杂。因此,您需要在购买前就应该想清楚,是否值得购买?以及居住了一段时间后,是否应该延租约呢?

本篇,丽莎专门就为大家讲讲:

  • 延长租约的基本介绍
  • 什么情况下需要延长租约期限?
  • 延续租约期限需要花费多少资金?
  • 延长租约的步骤
  • 其他相关问题和建议

延长租约是什么?

通常来说,您在购买一套租赁产权的房产时,会有一个特定的期限,它随着居住年龄缩短。等到您的租赁产权到达该期限后,房产的所有权将归还给永久产权人。

毫无疑问,如果您购买的是一套二手租赁产权房产,您的租赁期是一定比新房要短的。当然,您可以在原租赁期限上延长额外的年限。简单的理解,延长租约指在原租约上增加年限,延长您拥有房产的时间。

您可以通过直接与房东谈判或者通过送达第42条通知来实现这一目的。同时,您可以从土地注册处的网站上下载租赁权证,只需3英镑就可以知道您的租约还有多长时间。

什么情况下需要延长租约?

那么,我应该延长我的租约吗?

延长租约是一个昂贵又复杂的程序,在您决定办理该手续之前,您需要好好思考,您是否值得付出?按照一般的经验法则来讲,如果您的租约少于90年,您几乎肯定是需要尝试延长它的,因为:

租赁期短的房产比租赁期长的房产价值低(如果租赁期低于80年,情况尤其如此)

租约较短的房产更难获得抵押贷款,因为抵押贷款公司会担心其价值可能会下降,因此不会成为很好的担保。

租约较短的房产可能更难出售

那么,在什么情况下可能不太适合延长呢?总的来说,在以下情况下,可能不值得为延长租约而花钱和费事:

你的租约已经很长了(超过90年),延长它可能没有什么好处(除非您想摆脱地租);

您手头拮据,而且已经抵押了很多东西。延长租约可能非常昂贵(数千英镑),所以您需要先弄清楚您是否能负担得起?

您打算住几年就搬走(除非您需要延长租约来吸引买家);

您打算买下整个永久产权(拥有房屋的永久产权,延长租约的问题就不存在了;如果是公寓,租约可能仍然需要延长。不过,如果您和您的邻居属于共同永久产权人的情况,那么,您也是有机会购买整个永久产权的)

在您居住的这一生里,您可能都不会超过租约期限,同时,让您的继承人继承这个问题比较合适的。

2021年,政府向市民承诺,正在计划进行重大的租赁改革,使延长租约变得更加容易和简单。然而,丽莎目前还没接到任何新的消息,也还不知道该计划是否能通过议会决定并成为法律。所以,您可以好好想象是否值得等待?

当然,丽莎提到的这些问题都是一些最基本经验,很多情况因人而异,所以,在延长期限之前,莎粉们需要根据本身的情况来分析利弊。

延长我的租约需要多少钱?

延长租约主要会包括两个部分的开销:延长租约的费用+其他专业费用

首先,我们来看看第一部分。通常来说,延长租约的费用有着许多因素考虑:

房产的价值

租约的剩余年限

每年的地租

租赁者支付的房产改善价值,比如升级锅炉、电线、窗户或者门等等

外部因素,如预期投资回报率

这是一个复杂的计算,也是一个主观的计算,它是可以和永久产权人协商的或者说由法庭决定。不过,可以肯定的是,租约所剩的年限越少,延长租约的费用成本就会越高。

80年以下的租约尤其如此,延长租约的成本会受到婚姻价值(Marriage Value)或者称之为协同价值的影响而急剧上升。简而言之,婚姻价值是指租赁期延长后房产价值的增加。在租赁期少于80年的情况下,永久产权人在法律上有权获得50%的额外价值。

在60年左右的时候,延长租约的成本每年会增加房产价值的1%,也就是说,如果房产价值为25万英镑,延长租约的费用每年会增加2500英镑左右。

据一位购房者介绍,他找到了一个仅剩下16年的房屋续租的费用,在7.7万英镑到9.9万英镑之间。还有一些数据显示,一套20万英镑的公寓,如果它的租约还剩下90年,平均需要4500英镑的续租费,如果还有60年则是28000英镑不等。

您可以通过网上查找一些计算软件来计算延期的费用。不过,我们建议,如果经济允许,最好找一名有租约延期经验的估价师来帮助您估算,专业人士可以帮助您躲避一些不合理的费用。

除了购买额外租约的成本之外,您需要准备其他专业费用(2千至3千英镑甚至更多)包括:

获得法律咨询以及起草新租约的法律费用(您的律师,如果涉及官司,费用会更高)

延长租约的估价报告(测量师)

您的永久产权持有人的合理法律费用

土地注册处的费用

印花税。没错,这一笔费用也适用于延期,就像购买房屋一样。不过,如果您为延长租约而支付的溢价低于40,000英镑,您就不用支付印花税。

延长租约的步骤是什么?

在这里,我们总结了五大大步骤:

第一,委托一名律师

确保找到一位在租赁权延期有经验的律师,获取报价并且进行比较。丽莎律师行在这一方面很有经验,如果有需求,可咨询我们。

第二,对房产延期费用进行估价

估价师会建议您延长租约的现实成本,同时,您的估价师会收集证据来支持您的报价,方便再与永久产权人谈判时用到。

第三,正式通知永久产权人以及提出报价

您需要告知永久产权人您希望延长租约,以及将采取的法定途径;律师会根据1993年的《租赁改革、住房和城市发展法》,向永久产权人发出第42条通知,提出延长租约的价格。

第四,支付押金

大多数永久产权业主都会要求您支付押金,这将是250英镑或建议的溢价的10%,以较高者为准。

第五,商谈价格

您的律师会指定房东何时对您的报价作出回应;通常来说,这必须是在您发出通知后的两个月内。如果房东不接受您提出的价格,您就必须进行谈判。如果您仍然不能达成协议,您将不得不向第一级法庭(财产庭)申请。虽然诉诸法庭的案件比较少见,但它们可能很费时和昂贵,所以如果可以的话,最好是避免这种情况。

通常来说,延长租约的过程通常需要3至12个月,通过有效的估价师、律师和其他专业人员的帮助,可以使过程更快。然而,如果您的房子或者公寓涉及一些问题,时间会更长,有些业主可能经过两年的时间,租约延期才通过了。

其他一些建议

我们经常会接到莎粉的提问,比如,我怎样才能降低延长租约的成本?

我们的建议有三点:

尽快行动!你拖延的时间越长,成本可能就越高。

聘请法律专家,在整个过程中为您提供支持

一定要找有经验的专业测量师,为您作出正确的估价溢价,以避免支付过高的费用。

很多莎粉们还会有这样的疑问,是否值得尝试购买永久产权而不是延长租约呢?

这个问题因人而异,如果可以的话,买下房屋永久产权当然是最好的方式,这样您就可以一直拥有它。但这个过程中涉及更加复杂的法律程序和费用。打个比方,如果您是住在一栋公寓大楼里,您可能还需要得到一半以上的租赁者同意。我们接下来会单独写一篇文章告诉大家,如何在拥有租赁产权的基础上购买永久产权。

好了,如果您对续约的情况还有什么不清楚的,可以进一步咨询丽莎律师行。我们的律师也提供延长租期的法律服务,为您提供专业的法律建议。

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