丽莎知道

租客不付房租，没签租约，房东强制驱逐同样犯法！

​在加拿大帕勒姆（Parham）有一条安静的村庄，叫做安大略村（Ontario Village）。

这个小村风景秀丽，以幽雅的湖泊和恬静的野生环境闻名。村民们一直以来都生活安逸，以自由为呼吸。

不过去年夏天，安大略村却发生了一件“暴力事件”。

房东和3名租客发生肢体冲突后，租客以暴力抢劫为由报警处理。

根据环球新闻（Global News），在安大略村38号街住了由男子汉尼根（Zoe Hannigan）和女友威肯斯（Susy Wickens）共同组成的一家四口。

威肯斯带着女儿豪顿（Shaylyunn Haughton）和汉尼根，以及继女史维特（Kate Sweet）一起租下了该2层房的楼下，而房东波斯特（Linda Post）就住在楼上。

但是房东和租客双方之间并没有签下任何租约。

汉尼根说：“去年8月17日，有几个男人突然闯进我们家，不但把我推倒在地，还直接对着我的脸喷胡椒喷雾。最后还把我拉出门口。”

继女史维特说：“这些人围着我，叫喊着赶我们出去。我当时已经说了13次我怀孕，叫他们不要碰我，但是他们根本就不在乎。”

女儿豪顿说：“他们高举狼牙棒和球棒围着我转，一直大叫滚出去。”

威肯斯指当时她们觉得自己的性命受到威胁，所以就以入侵（Invasion）为由报警处理。

警方赶到现场，经调查后就对当时入侵的其中6个人提出指控，罪名包括持武器袭击（Assault with weapon）、非法闯入（Break and enter to a residence），以及持有违禁武器（Possession of a prohibited device）。

警方发现其中一名闯进汉尼根家的男子，原来是房东的儿子诺亚（Noah Post）！

对此房东波斯特的解释是：“这不是入室行窃，而是驱逐租客（Eviction）。”

“他们两个月都没有付清房租了，还拒绝搬走。这种情况下，我只能强迫他们离开。

我觉得他们很清楚自己的权利，估计经常都和房东发生这种冲突。”

波斯特继续说：“他们一搬进来就开始胡乱破坏我的家，又随意让不同的人来留宿。 

我就住在他们楼上，我不想看到下层乱糟糟的。”

根据波斯特提供的证据，汉尼根仅支付过两次的796加币。

但按照双方原本的约定，房租应该是每个月1,200加币。也就是说，汉尼根还欠了800加币的房租没有支付。

不过，汉尼根并不同意房东的说法。

他的女友威肯斯回应说：“虽然我们之间并没有签下任何租约，不过我们绝对视这个房子为我们的家。

我不知道我们做错了什么。一开始的时候，我们和房东的关系都很和谐。但后来突然发生180度的转变，还想要把我们赶走。”

当房东波斯特被环球新闻问到是否需要使用暴力去让租客离开时，波斯特答：“我认为这样把他们赶出家门是有道理的，因为他们拒绝离开。 

如果这个家庭还不愿意搬离我的房屋，我就会开始采取适当的程序。不过这就可能需要用上一年时间，才能对这个状况有所改变。”

当地警察目前已经确认所有被捕和被指控的男子都已获释，并保证稍后会到法庭出席听证。

→ 在英国，没签租约并不代表房东就能随意驱逐租客！

一般来说，如果房东想要把房子出租，通常都会事先和租客签下一份租约。

但有时候，房东可能只是单纯想短时间地和他人共享一个房屋，租客并不是租住占有整栋物业，又或者因为其他因素而没有签下租约，正如上述故事中的情况。

在这种情况下，这个关系（房东和租客之间）一般会被称为“准许使用权”（Licence）。

和租约不同的是，这个“准许使用权”没有给予使用者/租客（Licensee）任何“独家使用权”（Exclusive Possession），只是令使用者/租客不会被认定为非法占用他人财产而已。

而且“准许使用权”一般是6至12个月的时长，比租约较为短一些。

但是即便是“准许使用权”，物业拥有者/房东（Licensor）也不能对于使用者（租客）说赶就赶。

就算物业拥有者想要把房子收回去了，也不能随意地把使用者（租客）的东西直接丢掉或将房子的门锁换掉来试图赶走租客，不让租客进入出租房。

物业拥有者（房东）如果想要让使用者（租客）离开，是需要和一般有签租约的房东一样，必须依法给予租客足够时间的提前通知（Notice）。

如果使用者（租客）最后不愿意搬出去，物业拥有者（房东）也得向法院申请到驱逐令，才能够驱赶租客的。

→ 在什么情况下，房东才能合法地驱逐租客？

依照目前英国的法律，无论房东和租客双方之间的是租约还是准许式使用权，房东想要驱逐租客的话，都是需要给予租客一定时间的提前通知的。

而如果房东和租客之间有签订租约，房东还需要通过给予Section 21或者Section 8驱逐通知来启动驱逐的程序。

如果房东给出的是Section 21驱逐通知，房东并不需要给出具体想要租客搬走的理由，也就是也就是俗称的为“无过错”驱逐通知（No-fault Eviction），表示房东在租客没有任何过错的情况下就可以驱逐租客。

但当然了，不论房东是选择通过给出Section 21还是Section 8通知来启动驱逐租客的程序，房东都是必须按照法律程序并且最终取得法庭的“驱逐令”，才能够将租客给驱逐的；否则即便房东已经给出了驱逐通知，也是不能直接使用强制的手段，例如直接把门锁给换了，用以赶走租客的。

在Section 21之下，房东依法必须给予至少2个月的提前通知（Notice），告知租客要求他们搬走。

而如果租客是提前支付租金的（例如每次付租金的时候，都是提前支付3个月的租金），那么房东还必须等到租客预付租金的租期结束才行，也就是给出的提前通知可能会需要大于2个月的时间。

同时，房东必须等到原本签订的租约到期后，才能够给出Section 21通知。

比如说原本签订固定租期（Fixed Term）的租约是一年，那么房东必须等到一年时间到了以后，才能要求租客搬走，不能在租期中间（也就是这一年内）随意要求租客搬走。

需要指出的是，如果租约是从2015年9月30日之后签订或者更新的话，那么房东还必须使用Form 6a（https://www.gov.uk/guidance/assured-tenancy-forms#form-6a）或者是完全照着上面的内容格式来给出Section 21 Notice才行，否则该通知就会被视为无效，房东必须重新寄给租客有效的通知才可以。

一般来说，房东在给出Section 21通知的6个月内，必须向法庭申请驱逐令来驱逐租客；否则房东如果超过了这个期限，就得重新走一遍Section 21的启动流程，也就是重新再给出新的Section 21通知（时间就会重新开始计算了）。

→ 那么Section 8 Notice呢？

Section 8 Notice一般是针对租客的“过错”来通知租客搬走，启动驱逐租客的程序。

换句话说，房东想通过Section 8来驱逐租客的话，是必须给出合理合法的理由，比如说租客拖欠租金、破坏房东的房子、骚扰邻居等等。

Section 8 Notice给出的提前通知时间可以是2周至2个月之间（基于租客违反的是何项条款），同样的房东在正式驱逐租客前必须获得法庭核准的“驱逐令”，才可以把租客给驱逐。

→ Section 21恐将被废除

梅姨（Theresa May）时任英国首相的时候，其政府就曾经提出过要把Section 21给废除，认为这种“无过错”驱逐对于租客没有保障。

英国公民咨询局（Citizens Advice）也曾在2019年一份针对2,001名租客的调查中发现，曾经因为出租房状况向房东提出投诉的租客，在投诉后的6个月内有46%的机会遭到房东以Section 21为由赶出。

当时梅姨政府就提出，把Section 21废除可以给租房家庭提供更高的稳定性，不用担心会被无过错地驱逐（No-fault Eviction），从而不敢提出对于出租房屋的合理诉求。

需要指出的是，这个提案也获得了新政府也就是约翰逊的沿用；在不久前的女王演说当中，废除“无过错驱逐租客”的提案又再次出现了。

不久后如果Section 21真的遭到废除，从现阶段来看，届时房东们恐怕就只剩下Section 8这条途径了；虽然这将能够进一步保障租客权益，却也让不少房东对此表示忧虑。

北伦敦房地产经纪人、前RICS住宅董事长利夫（Jeremy Leaf）就说：“废除Section 21和取消无过错驱逐程序的问题已经被讨论了很久。我认为房东必须有一个平等和合理的机会，去驱逐那些不遵守租赁协议的租客，例如不支付租金或者扰乱附近其他居民生活的人。

我们不希望看到好的房东离开这个市场，因为这只会增加租金上涨的压力，令想要首次购房者的存款储蓄变得更加困难。”

ARLA Propertymark首席执行官考克斯（David Cox）也补充：“女王演说中关于确认废除Section 21的声明，是对真正为国家提供住房的房东的打击。

如果Section 21被废除，Section 8就必须要改革，并设立一个新的专门负责租赁纠纷的法庭。 

如果没有做好这一点，租房的供应量几乎肯定会下降，从而产生提高租金的后果，并进一步打击新房东的投资。”

不过目前来说，我们认为约翰逊政府还在忙着处理英国脱欧的相关事宜，所以对于Section 21的废除应该还不至于马上发生；因此房东们虽然可以事先做好准备，但还不需要过度焦虑。

而且即便Section 21真的遭到废除了，政府也应该要给出一些配套措施，确保在进一步保障租客权益的前提下，房东的权益也能受到重视。

今天的文章就到这边，丽莎之所以写了这个主题，主要是过去以来我们收过不少来自房东或租客的提问，其内容包括租客和房东之间产生了纠纷、认为对方的行为是非法的，又或者是房东实在拿租客没办法，不想租了又不知道该怎么办等……

对于许许多多房东和租客之间的租赁纠纷，有时候遇到了，处理起来还是挺令当事人头痛的。

为了更方便莎粉们针对自身情况，可以免费询问我们，获得一些实用的帮助，丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk）特别开设了一个新的诉讼微信群，提供大家在群里交流，并且我们也会在该微信群中开放一个免费问答时段，由我们专业诉讼团队来免费回答大家的一些纠纷疑问。 

“丽莎线上诊所”第十期：英国租赁纠纷的各种疑问，丽莎免费答！

日期和时间：2020年2月10日（周一），英国时间中午12点至下午1点

时长：1个小时

形式：丽莎微信群在线互动问答

地点：丽莎诉讼群

如何加入？

直接扫一扫添加下方丽莎律师行专用微信号：lisaslaw003，留言告诉我们想要参加“丽莎线上诊所”，丽莎的工作人员就会直接邀您入群了！

如果针对其他英国法律方面，莎粉们还有任何疑问，也都欢迎留言进一步咨询丽莎。

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