离婚后，关于夫妻双方分割财产的问题，大家可能最关心的是如何分割“房产”。在婚姻期间，夫妻除了共同拥有婚姻住所外，还可能拥有了一些度假房屋、出租房以及其他投资房产等等。这些房产有些属于共同名下的，有一些属于个人名下的，该怎么分割呢？
通常来说，这可能是基于夫妻之间达成的协议。如果没有协议的话，法院的命令就可以规定房产如何转让（全部或部分）或出售等问题。那么，离婚夫妇在房产分割问题上应该怎么做？
本期《丽莎家庭法小课堂》，我们家庭法律师团队为您解答一些常见问题。
英国离婚时如何分房产？
就像分享金钱和资产一样，离婚双方可以有多种选择来分享婚姻中的房产权益。通常来说，夫妻分房产的最佳方案将取决于具体的情况，双方可以进行协商，然后谈判一个合理的协议。
总的来说，以下是夫妻在离婚时处理房产的基本方式：
卖掉——实现”一刀两断”的最佳方式之一，夫妻俩将房产投入市场，并将出售的任何利润进行分割。出售所得的任何现金都可以用于新的个人抵押贷款。因此，如果离婚双方没有钱支付新的首付款，这是一个有用的选择。
购买全部权益份额–在共同抵押贷款的情况下，如果任何一方有能力支付全部抵押贷款，他们可以购买其前配偶的权益份额。这也提供了一个干净的突破口，但通常意味着买方会留在婚后的房子里或将其租出去。
赡养费–如果离婚一方的经济状况较好，他们可以同意搬出，将婚房留给前配偶，同时继续支付他们的抵押贷款（甚至是全部抵押贷款）。这种安排可能会成为整个赡养协议的一部分，特别是如果家里还有孩子的话。
转让房产–如果房屋是共同拥有的，并且抵押贷款已经付清，配偶一方可以同意将房产转让给他们的前妻，作为整个财务结算的一部分。
法院命令：夫妻有哪些选择？
在处理房产分割的环节，想要让协议受到法律约束，离婚的夫妇将需要一个由律师起草一份同意令（A Consent Order），以便为任何涉及分割婚姻住所的财务解决方案提供法律依据。
如果夫妻双方不能就如何分割财产达成一致，法院就可以发出财产调整令（A Property Adjustment order）。该命令规定了离婚后应如何处理婚姻住所的问题。
法院命令可以包括：
财产转让- 法院可能要求将婚姻住所的全部所有权转让给配偶一方。这可能涉及到将抵押贷款转过去。
出售财产–法院可以决定，最好的解决办法是将财产出售，并在离婚双方之间分配收益。
Mesher命令–这规定推迟出售家庭住房，允许离婚双方中的一方在一定时间内或在”触发事件”之前继续居住在该房产中。例如，Mesher命令可以允许前配偶与子女继续居住在该房产内，直到子女完成全日制教育或年满18岁。
Martin order（马丁令）–这规定了无限期地推迟出售房产。根据马丁令获得住宅居住权的前配偶通常能够在余生中继续居住在那里，但要视某些”触发事件”而定，如再婚或他们自愿搬离该房产。
家庭法院可以将财产调整令作为整个财务命令的一部分。然而，这通常是由于他们之间未能就如何处理财产达成一致，或通过调解达成一致才会产生的。
法院将如何确定公平地分割房产？
如果谈不拢，如何分割的问题将由法院来决定。法院在决定一对夫妇如何分割房产时，没有标准的公式或计算方法。然而，法院有责任考虑案件的所有情况，并考虑1973年《婚姻诉讼法》第25条中规定的法定因素。这些因素可以归纳为以下几点：
双方现有的或可合理预见的资本和收入资源；
双方的财务需求细节；
各自的生活水平；
他们的年龄和婚姻的长度；
任何残疾；
每一方对婚姻的各自贡献；
每一方的行为（尽管只是在特殊情况下）；
任何一方将因离婚而失去的任何利益（如看看是否需要给配偶养老金）。
通常来说，法院如何分割会围绕三个关键：”分享”、”需求”和 “补偿”原则。
主要而言，法院将寻求在双方之间平等”分享”或分割婚姻资产。如果法院认为这样做能确保双方和任何子女的资本和收入“需求”得到满足，那么，该分割方案就是适当的。
如果平均分配资产不能满足双方和任何子女的需求，法院将寻求以其他方式分配财产和财务，以确保双方和子女的需求得到满足。
此外，在少数情况下，补偿原则将适用。这意味着，如果大量的婚姻资产是由一方的特殊贡献产生的（也就是说，通过特殊的努力，比另一方的贡献更大），法院可以向另一方提供少于平等的份额以反映这一点。
另外，一方的资产可能被分割，以补偿一方的经济劣势（例如，因为一方放弃了成功或有利可图的事业来照顾孩子）。
离婚/解体期间谁可以留在房子里？
不管你们是租房还是买房，也不管房子是在一个人的名下还是两个人的名下，你们都可以有权利住在那里。
在英国，如果你们一起买了房子，你们都有平等的法律权利留在那里。在离婚/解体期间，你们的财务协议将决定留在房子里的人是否应该购买对方的份额，你们的房子是否会被卖掉并分割收益，或者主要照顾孩子的人是否应该留下来，直到孩子离开家。
如果您不确定您是否应该离开婚姻住所，或者您是否可以要求你的伴侣离开，在采取任何行动之前一定要寻求法律意见。不要因为您的伴侣告诉您应该家，您就听话离开。
请记住，在离婚/解体期间，您是有一定的法律权利的。
在英国，配偶/同居伴侣都有合法的”住宅权”，直到达成财务结算，或由法院施加财务补救措施作为永久安排时。
住宅权指的是你对家庭住宅的权利，即使您在法律上并不拥有它，或者在抵押贷款上没有被命名。这意味着配偶/同居伴侣都不能被迫离开婚姻住所，除非有家庭暴力或法院命令。
住宅权在法院确定任何事情之前，在短期内是有用的，但不能决定长期的决定，如谁可以永久拥有或居住在该物业，或该物业是否会被出售。根据房产的拥有方式和拥有者，有不同类型的房屋权利。
住宅权允许您和伴侣继续占用你们的婚姻住宅，无论当初是谁买了它。因此，即使房子是在您丈夫或妻子的名下，您也有权利继续住在那里。值得注意的是，这项权利只在配偶/同居伴侣都在使用房产的情况下有效。
从本质上讲，这项权利并不延伸到没有被用作婚姻住所的房产。
如果您的配偶/同居伴侣在法律上仅以他们的名义拥有该房产（如在土地注册处的产权登记册或产权证书上），但它是/曾经是您和配偶/同居伴侣作为家庭住宅居住的，那么您就拥有房屋权利。
如果是这种情况，您在土地登记处登记您的住房权利是非常重要的。这将把您的权利登记为房产的抵押，这意味着在您不知情的情况下，它不能被出售、转让或抵押。
当我们离婚时，谁对抵押贷款负责？
这取决于抵押贷款上的名字是谁：
第一，如果你们双方名字都在抵押贷款上。
这被称为连带责任。你们都有责任和义务支付抵押贷款。但这并不意味着你们都要承担各一半的责任–如果一个人不支付他们的份额，另一个人仍然可以对整个抵押贷款负责。你们中的一个人或两个人支付抵押贷款并不重要–只要支付了就行。
第二，如果你们中只有一个人的名字在抵押贷款上。
这个人要对抵押贷款的支付负全责。不过，如果他们不付款（例如，如果他们搬出去），那么另一个配偶/同居者可以支付，如果他们是共同的合法所有者或有房屋权利。抵押贷款机构必须接受这些付款，就像它们来自抵押贷款上指定的人。
抵押贷款上的名字并不意味着您是房产的合法所有人（特别是如果房产是在一个配偶/同居者的单独名字下），只是意味着您有责任支付这些钱。
决定如何分割有共同抵押贷款的财产，一般是由离婚双方协商决定的。如果他们之间不能达成一致，在将问题提交给法院并请法官裁决之前，有必要考虑进行调解。在谈判过程中，共同抵押贷款的定期还款必须正常进行。
任何不按期还款的行为最终都会损害夫妻双方的信用等级，在极端情况下甚至会导致房产被收回。所以呢，尽快通知抵押贷款公司离婚的消息是个好主意。
可不可以不上法庭分房产？
很多人会问，能不能在分房产的时候不要涉及法院呢？
在决定如何分割婚姻财产时，法院通常需要以某种身份参与。比如说，在你们达成协议的情况下，法院可能只是一个发布同意令的问题，以便为达成的任何财产和解协议提供法律地位。
夫妻双方确实也可以在没有同意令的情况下分割房屋，但是，这将为任何一方后来改变主意和破坏协议提供可能性。
所以，不管你们在离婚时如何谈判，我们都建议您聘请律师来为您起草一份同意令。如果没有获得同意令，法院将无权强制执行您所达成的协议，这可能意味着一方没有履行他们的协议。
那么，双方在制定和房产和解协议的时候有三个关键阶段：
谈判：可以是非正式的，也可以是通过调解进行的
协议：列出条款，由双方签署。条款可以包括财务事务的其他方面，而不仅仅是房产。
同意令：为确保和解协议的可执行性，需要将其转化为同意令。
如果我搬出去，一定会失去房子吗？
在分居和离婚/解体期间，配偶/同居伴侣之一搬出家庭住宅是正常的，以减少紧张和冲突。我们也会建议一些情绪波动的离婚夫妇最好在离婚时不要居住在一起。
然而，一些人可能会担心，自己搬出去了最后会不会就拿不到房子的所有权了？
这是不一定的。您暂时搬出去，并不意味着非居住地的配偶/同居伴侣自动放弃对房屋所有权和占用权的任何权利。
即使您搬出去，您仍然有短期的房屋权利，这意味着您仍然可以回到房子里，直到法院同意并正式确定一个永久的安排。
此外，如果您搬出去了，而你在离婚/解除民事伙伴关系后又不能就房子的问题达成一个永久性的解决方案，法院可以以经济补偿的形式为您做出决定。也就是说，法院不会对搬出的配偶/同居伴侣有任何偏见，并会根据一些因素作出决定。
好了，本期关于离婚后房产分割的基本问题就说到这里。我们会在下一期继续和大家细说，离婚后房产该如何转让，请继续关注。
如果您正在办理离婚，不知道房产该怎么处理，请联系我们专业的家庭婚姻律师。我们的家庭法律师团队有着多年的经验，可以为您提供专业的建议。
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