丽莎知道

父母孩子交换住房,免费住进心仪房子,会有什么法律和税务問題?

今天丽莎的文章,继续给大家聊聊有关”房产“方面的话题。

主题还是来自一位莎粉的提问:

这位莎粉已经有了一套自己的房产,他的父母也住在英国,同样也有一套自己的房子。

父母的房子其实就是莎粉从小长大、居住在里面的房子,是间有个自己庭院、四间独立房间的House。

莎粉的房子则是两房公寓,和他的老婆一起住在里面,房子目前还在还贷款中。

最近,因为莎粉的老婆怀孕了,家里要添新成员了,莎粉就在想,是不是要给孩子更大的空间;同时,莎粉的父母都已经退休,老两口的日子很简单,孩子大了也不住家里了。

于是,莎粉就和父母讨论,是不是可以交换居住彼此的房子;就是父母搬到莎粉的两房公寓,莎粉一家搬到父母的房子里。

因为双方住的近,莎粉的房子和父母的房子间是步行距离,所以即便交换房子,还是能就近照顾对方并且常去对方家里做客。

不过,莎粉和父母的”交换房产“,纯粹只是交换住的房子,就是父母直接搬到莎粉的房子里,莎粉和老婆则换去住到父母的房子,但双方并不交换产权。

从产权上看,父母的房子还是由父母持有,莎粉的房子也还是属于莎粉的;当然,贷款也还是莎粉负责还款。

莎粉想要知道,如果这样的话,双方的”交换“会产生什么问题、或有什么需要特别注意的吗?

→ 首先,势必需要通知”贷款银行“!

从前面莎粉的叙述中可以知道,莎粉的那套房子目前仍然在偿还贷款(父母的已经是100%买下并持有,没有涉及任何贷款),这样的话,既然房子里面居住的人变了,莎粉就需要去通知银行,向银行告知这件事。

一般来说,如果莎粉通知银行的话,银行会要求莎粉的父母(也就是即将住进去该套房产的人),签署一份”Occupier Consent Form“(我们将它翻译成”占用人同意书“)。

意思是说,虽然父母搬进莎粉的房子,没有涉及任何产权的交换,房子名义上还是莎粉的,父母想要住进去也是完全合法合理的;但是呢,父母搬進房子裡做为”居住者“,法律上仍然享有居住者的法律权利。

这代表,假设坏的情况下,莎粉偿还不起贷款了,这会增加银行想要”收回“房产的障碍;因为父母做为居住方住在里面,银行是不能说收走房子就直接收走的,不能对于合法居住在里面的人,随意说赶就赶的。

这么一来,反而银行会需要经过更多的法律程序,向法院申请相关的命令,更耗时费力才能索回原本就属于自己的权益。

这也就是为什么,银行一般会要求父母(即将搬住进去的人)签署一份”占用人同意书“,因为这代表,父母同意万一因为莎粉无法偿还房贷的时候,银行可以把该房产给收回去,父母到时候会同意搬走。

→ 其实,父母也同样可以要求莎粉,签订类似的文件

不只是银行对于父母,从父母的角度来说,如果想要更确实保障自己的权益,也同样可以让莎粉签订一份”Occupier Consent Form“。

从法律的角度来看,这份文件对于父母来说,也是同样进一步保障他们,未来如果想要拿回自己的房子,可以避免额外的纠纷和争议,因为直接按照文件所说的做就行了。

并且,除了Occupier Consent Form之外,丽莎也建议,莎粉和父母应该一起坐下来,把双方的权利和安排讨论清楚,并以白纸黑字详细记录下来,在专业律师的协助和见证下,签订一份契约文件,把彼此的权利、义务和未来不同情况下应该如何处理和安排,都写清楚并签名,这也可以避免未来任何一方想要换回自己的房子,甚至想要卖房的时候,不会引发更多纠纷。

即便是自己很亲近的家人,也难保不会有意见不同、分歧的时候,所以最好双方能够通过合法的文件来确立清楚,这样一切就按照契约内容来走即可。

通过订定一份契约,双方也可以确保,没有误会或误解彼此的意思,更加确定彼此是要交换住房以及如何交换等等。

→ 在”税务“上,有没有需要注意的?

由于莎粉和父母交换住房,没有实际交换房子的产权,因此从税务的角度来说,这不会影响或涉及到任何印花税、资本利得税等和房产/资产有关的税务问题。

不过当然了,从居住上来说,谁住进房子里做为”居住者“,谁就需要负责该套房子的地税(Council Tax)和Bills等相关费用,搬家的时候需要各自通知一下Council;一般来说,莎粉搬到大房子会需要支付更高的地税,父母换到小房子则会支付较少的地税。

→ 再进一步,要是未来想要“交换产权”呢?

假设未来双方住著住著,觉得可以直接把房子的“所有权”也给交换的话,那么根据税局的规定,原本持有“房价较低”房产的那方(在这个例子中,也就是莎粉),需要根据交换到的更高房价房子的“市场价值”,支付相应的印花税(Stamp Duty)。

比如说,莎粉房子的市场价值是370,000镑,父母的则是680,000镑;那么在计算“印花税”的时候,需要先“减去”双方市场价值的差额,就是:680,000镑-370,000镑,为310,000镑(两套房子的市场价值“差额”)。

接著,再把原有“房价较高”房产的市场价值,减去“差额”,在这里也就是:680,000镑(原有房子价值)-310,000镑(差额)= 370,000镑。

最后“印花税”的计算,就是基于这“370,000镑”来做出相应的计算即可。

→ 遗产税也需要注意!

由于两套房子的“市场价值”是不同的,所以,大房子和小房子之间的“差额”,是被视为父母“赠送”给莎粉的礼物。

这就是说,刚刚有计算出的310,000镑(差额),是属于“赠送”而可能涉及到遗产税(Inheritance Tax)。

当然了,由于目前的遗产税政策有著“7年规则”(The 7 year rule)以及325,000镑的免税门槛,所以最终是否会支付到遗产税,还需要视之后的实际情况来说。

今天的文章就到这边,希望基于上述的真实案例,能够帮助更多莎粉们解答在英国房产方面的疑问,或者让您更了解如何安排。

如果您对于文章内容,或者其他英国法律方面,还有任何疑问,都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题,也可以联系咨询丽莎会计行。

觉得丽莎的文章不错?请不要吝于点赞和转发!您的支持是丽莎继续前进的动力,我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者想要了解如何使用丽莎APP,莎粉们可点击这里 ↓

《您的掌上律师行:如何使用丽莎APP?》

丽莎以简易图表,一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

您和我们只有一键之隔。委托我们,您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉,您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说,我们做!委托丽莎,从来没有如此简单过!

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者有其他法律问题,都可以直接联系丽莎律师行(www.lisaslaw.co.uk),或者通过我们旗下官网《丽莎知道》微信公众号(UK-LISA)官方微博(www.weibo.com/lisaslaw)咨询丽莎。

丽莎律师行联络邮箱:info@lisaslaw.co.uk

联络电话:020 7928 0276

联络微信号:lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博:www.weibo.com/lisaslaw;手机版:www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫,《丽莎知道》微信公众号:

发表评论

请同时留下您的联络信息,您的个人联络信息将不会被公开。*表示为必填项目。

Website Design by IIHGLOBAL