没正式合约，产权又不分，共同赚的租金和资本收益怎么算？

很多莎粉喜欢以合作的方式在英国投资房产，大家几个人联名购买一套房或几套房，接下来一同管理和出租这些房产。有些时候，某个合作伙伴可能因信誉不好或者其他问题没有办法向英国贷款机构申请贷款。所以，大家可能还会采取这样的合作方式：以某个人的名义购房，大家共同经营。

不管以什么样的方式开展合作，丽莎想要提醒大家，一定要提前拟好一份合作协议，避免今后发生任何纠纷。最近，英国高等法院新出的案子Yalcinkaya v Hassan可以给莎粉们很好的警醒。两位房产投资者合作买房，由于没有一份正式的合约，双方陷入多年财务纠纷。

故事背景

本案的女主角Yalcinkaya是一位退休人员，在本章里我们会称之为A女士。1978年的时候，A女士申请成为政府福利房的租户，搬进了德文郡路（Devonshire Road）的一套政府福利房里。1999年，她通过“购买权”（Right to buy）计划拿下该房产的长期租赁权。

2002年，A女士认识了女儿的男朋友Hassan先生，在文章里我们称之为B先生。据说，B先生是一名公交车司机，同时兼职做房产投资生意。当时，她正在考虑出售Devonshire Road的这套前政府福利房。B先生得知消息后，立刻称自己是一位有着多年经验的房产投资人。B先生建议，A女士不需要出售房产，只需要将房产重新抵押，然后把它出租，这样就可以保障长期的收益。

A女士答应了，接下来，俩人的合作关系就这样建立起来了。

2003年9月19日，A女士以Devonshire Road这套房为抵押从Birmingham某家银行获得141,965英镑的贷款。A女士拿到资金后立刻向B先生支付8. 5万英镑用来装修。没多久，B先生又向她索要1.7万英镑，用来支付新窗户的费用。双方还设立联合银行账户，他们把房产出租，并把租金收入一同存进俩人的联合账户里。按照A女士的说法，B先生一直都是代理人的身份帮助她管理和出租房产。

然而，B先生的说法不一样。B先生称，他们属于商业合作关系，共同经营投资房产。

据了解，自2003年5月以来，B先生拥有两套房产（14 Kashmir Road房产和Charlton Dene房产）的所有权。俩人达成协议，A女士向B先生支付8.5万英镑以获得两个物业50%的实益权益，这套物业已经出租，租金存入共同账户里。

按照B先生的说法，A女士根本没有向他支付Devonshire Road房产的装修费用。相反，B先生支付了大量的装修费用，比如，安装新的锅炉、新的厨房、新的窗户和新的前门；对整个房子进行彻底的重新装修和修理。他声称，他花了自己大约2万英镑的资金投在这些工程上。由于这些投入，A女士答应，他被视为Devonshire Road的50%的实际所有人。

真相究竟如何？

俩人有争议的还有其他两套房产。

法院资料显示，2003年10月30日，A女士花了17万英镑购买33 Kashmir Road的一套房产。该房产用来出租，收益打入俩人的联合银行账户。2004年4月28日， A女士再以个人名义购买Highcombe38号房产，价格为17.5万英镑，并获得另一笔同样以她个人名义提供的抵押贷款。

A女士称，两套房产在法律上一直属于她的权益。她从Devonshire Road的贷款资金中拿出2万英镑来支付33 Kashmir Road的部分首付款。同样，她从中拿出另外一笔2. 5万英镑支付Highcombe38号房产的部分首付款。同样，她坚称，B先生一直是这两套房产的代理人身份，帮她管理和出租。

然而，B先生有着完全不同的说法，他认为，两个人一直是以平等的股份共同拥有这两套房产的。

据B先生陈述，他们会以A女士的名义购买这两套房产，主要是因为他的信誉不好，A女士可以申请到更好的抵押贷款。他声称，他分别提供了1.1万英镑、以及2万英镑的资金来支付首付款、印花税以及相关律师费。他的银行报表单上也确实显示这些纪录。

总之，本案总共涉及5套房产，A女士仅承认，她分别购买了Kashmir路14号和Charlton Dene房产50%的权益 ，俩人确实属于共同经营这两套房产的关系。然而，至于其他三套房产——Devonshire Road房产、33 Kashmir Road房产以及Highcombe38号房产，存在争议。

于是，纠纷开始了。

A女士称，B先在她不知情或不同意的情况下出售了38号Highcombe房产给了第二被告C女士。因此，B违反了信托和受托责任，没有向她提供有关他管理这些财产的任何账目、没有支付她在这些物业中的租金和利润份额、没有向她支付Charlton Dene的销售收入的适当份额。此外，他现在打算在她不知情或不同意的情况下，以严重低估的价格将14 Kashmir Road 14号卖给他的女儿。所以，A女士向法院申请发出对38号Highcombe房产的占有令，重新拿回属于她的财产。

显然，B先生全部否认了这些主张，他声称，A女士以信托方式为她自己和B先生平分持有Devonshire Road、33 Kashmir Road 和 38 Highcombe房产。他以信托的方式为自己和A女士平分持有14 Kashmir Road 和Charlton Dene房产。

在 2006 年末或 2007年初或前后，A女士移民土耳其，双方同意解除或终止原先的安排。按照解除协议，他们分别出售手中的房产，并做出如下安排。2006年5月出售Devonshire Road 房产，净收益为54,013.86 英镑，已支付到联名账户，然后支付给A女士。2007年2月，Charlton Dene 房产以170,000 英镑的价格出售，出售的净收益为29,000 英镑。双方同意A女士将拥有这些收益。

B先生声称他通过银行汇票向A女士支付了20,000 英镑。接下来，这些物业14 Kashmir Road、33 Kashmir Road 及 38 Highcombe房产将由B先生保留及实益拥有。

双方的安排非常复杂，中间出现的账目太多了，我们就不在文章里一一陈述了。

简单理解，B先生认为，他们的解散协议已生效。同时，从2007年3月起，A女士一直在土耳其永久居住。从该日期到2019年初，她与着三处房产就已经没有任何关系了，所以，B先生有权对这三处房产进行安排。B先生说，他保留了剩余物业的租金收入，因为他有权这样做。由于他已经支付了包括抵押贷款在内的所有支出。所以，B先生确实出售了38 Highcombe 并保留了收益，因为他有权这样做。

法院怎么说？

俩人的纠纷非常复杂，中间牵扯了各种房产的租金、销售金额以及其他的账务。法院在评估本案证据时面临诸多困难。

首先，原告和被告都试图回忆发生在20 年前的事件，他们的记忆是模糊的。其次，他们的交易几乎非正式性，没有一份符合规定的协议。尽管他们购买了房产并且产生了数十万英镑的负债，但这些安排似乎是口头而不是以书面形式进行的。例如，没有一份或多份文件包含或反映它们之间的安排。尽管已同意对多个物业进行大量工程，但没有人建议该物业有任何正式的建筑合约。

第三，他们向法院出示的书证不完整。例如，有一些银行对账单，但它们只是“快照”。在大部分相关期间，法官都没有看到相关银行账户的完整报表。在庭审过程中，双方都没有完全披露所有拥有的相关文件。当事人对案件的重要方面给出了不同的解释。他们都曾多次指责对方撒谎和欺诈。

在审查了一遍又一边资料后，法官最终认为，B先生说的才是实话，双方的合作方式与B先生陈述的一样。B先生并不仅仅是原告的代理人来购买和出租Devonshire Road, 33 Kashmir Road, 38 Highcombe房产。事实上，B先生确实是以原告个人名义购买房产，双方的意图属于商业资产的合营安排，属于双方的资产。

法官认为，第一，双方同意，A女士通过从Devonshire Road 的抵押贷款收益中支付8.5万英镑， 购买 14 Kashmir Road 和Charlton Dene的50%拥有权益。A女士承认购买了被告拥有的物业实益股份，这一事实也就证实了他们是合资或者合伙形式的说法。要不然，为什么要出钱购买一半的权益？

其次，如果B先生在Devonshire Road、33 Kashmir Road 和 38 Highcombe 房产方面真的仅作为索赔人的代理人行事，那么A女士需要向其支付管理和服务费的。然而，这里没有证据显示，B先生收取了任何管理费用。

再次，物业的收入和开支是从申请人和被告人的联名银行账户中支付的，这往往表明双方之间存在总体业务安排。

此外，如果B先生不是合作伙伴的关系，他不可能为这些房产投入大量资金来做装修。

因此，法官更相信B先生的说法，并且接受他提供的证据。

最终，法官驳回了A女士的上诉，所有证据显示，她有在撒谎。因此，第一被告的期望应该得到满足。他应该有权获得2007年后留下的三处房产的全部实益权益，并有权获得全部的租金收入。

然而，作为交易的一部分，B先生似乎同意支付某些约定的款项，但是他在之前没有支付（大约7000英镑），所以，B先生需要向A女士支付这一笔资金以及适当的利息。

丽莎评论

这个案子是比较复杂的，但是，该案件确实是我们现实生活中会经常出现的问题。两个人合作，纠纷的产生往往纯粹由于合作之间缺乏明确性。在咱们日常生活中常常会出现误解，更何况是生意上了。即使是最牢固的关系也会有争吵，而商业伙伴关系当然也不例外。

我们认为，该案件可以给大家一个提醒，双方不管是合作买房、出租还是出售房产，重要的是制定一份契约，即所谓的合伙协议或者股东协议，来尝试并提前解决任何潜在的问题。如果没有特别限制的话，我们还是建议你们以联合抵押贷款，共同购买房产，有字据平均分配房产股份。

当然，在你们做任何决定或者起草一份合伙协议前，最重要是寻求一位经验丰富的律师的帮助，看看什么样的合作方法可以保障您的权益。

如果您遇到类似问题，请立刻联系丽莎律师行，我们的诉讼以及房产律师团队在这方面有着丰富的经验，可以给您提供建议和帮助。

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