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“无证出租“ 属刑事犯罪,英国法院却给这对香港房东特例?无证出租竟不受罚!?

英格兰各个城市都有一些特殊区域,总的来说,这些区域常常出现以下几个问题:

  • 住房需求低
  • 反社会行为发生率高
  • 移民人口多
  • 拥有大量条件较差的私人出租房
  • 犯罪率很高
  • 贫困程度高

为了更好地管理这些区域,住房管理局把它们列为“选择性许可区域”(Selective Licensing area)。法律也要求,在该区域拥有私人租赁房的房东必须为物业申请“许可证”才可进行出租。

根据《2004年住房法》第三部分的第95条规定,如果一个人在“选择性许可区域” 控制或管理一套出租房屋,并在没有获得许可的情况下对外出租,那么,这个人属于刑事犯罪。”;此外,第40条规定,如发现这样的情况,管理部门可对房产采取强制措施,并对房东进行处罚;租户可向英国税务法院申请租金偿还令(”RRO”),追回他们在房产无证经营期间所支付的所有租金,最高可达十二个月的租金数额。

然而,房东也有权提出反诉来拒绝该惩罚。当然,既然房东无照经营,就属于公然违法了,赢的机会其实很渺茫。可是,假如房东并不是故意无照经营的呢?

英国法院最新出炉的案子《Chow and another v Skipper and another》,当事人就赢了这一场仗。法官为什么会给出先例?我们一起来看看

→ 故事背景

周先生和妻子周太太是香港人,在伦敦东区的Elgin House小区有一套永久产权公寓。多年来,这一套公寓一直用来出租,并由房地产中介公司Advance Glenisters负责全面打理。

2019年3月25日,周先生和周太太把这一套房产以Assured Shorthold Tenancy形式租给了英国的Skipper先生和女友Evett女士。

据说,这一套租赁房有点麻烦,它正好位于政府规定的“选择性许可区域”内。不过,周先生俩口子还是守法的,按照法律要求,俩人在出租房产之前已获得了许可证。然而,该许可证于2019年8月底到期,不知道出于什么原因,俩人未能按时更新。

不巧的是,这事刚好被新招来的租客Skipper逮个正着。

2020年7月,Skipper先生在家门口发现了一封寄给房东周先生的信,他发现,这封信件是当地住房管理局寄来的。出于好奇,他立刻打开信件一看,原来,这是当地管理局发来的警告信,命令周先生和周太太立刻为该物业更新旧的许可证。

随后,租客Skipper立刻联系房产中介Glenisters公司。接到中介公司的通知后,周太太在2020年7月16日申请更新许可证的要求。然而,这一动作还是比租客慢了一些。

据法院提供的资料显示,当Skipper发现了这一情况后,立刻向当地管理局投诉房东犯法行为,并向法院申请了租金偿还令(RRO),要求拿回租金。

在第一次审判中,英国财务法院(FTT)认为周先生和周太太不属于单纯的疏忽,并坚信这对夫妇知法犯法:明知要办理许可证,却在近一年的时间内都没有采取任何步骤来申请和更新原来的执照。

所以,英国财务法院做出判决:周先生和周太太需要给租客11,012英镑的租金偿还——这笔资金相当于“无照经营”期间的所有租金(319天)。

周先生和周太太认为被冤枉了,立刻向法院提出上诉。

→ 房东是故意没更新吗?

周太太向法院陈述,2019年的时候,她接到了更新许可证的通知后立刻做出行动了,向当地住房管理局申请更新执照的请求。

然而,他们无法顺利打开当地住房管理局的网页,一直没办法申请。

2019年7月11日,他们尝试写信给相关部门要求提供续期文件,并在当天收到住房管理局的邮件。住房管理局称,他们的门户网站正在建立新的系统,并承诺会在3周内向周太太发来更新许可执照的消息。

然而,接下来,她再也没有收到管理部门的消息了。可是,这对房东没有对此置之不理。

他们不断登录系统,看看是否可以成功更新许可证。直到一个月后,他们终于成功打开了网站,但是,尴尬的事情发生了——————

事情是这样的,周太太在伦敦还有另外一处房产,这套房产位于Morden路1号,刚好也处于“选择性许可区域”。周太太说,这是她从母亲那里继承来的房产,由于母亲属于残障人士,房子被改造成残障人士的特殊房产,拥有着独立的轮椅通道。

所以,当地住房管理局从周太太手里租下这一套房产,用来安置其他残疾人。既然是为政府服务,当地住房管理局承诺,即便这套房产属于选择性许可区域的,周太太也不需要为其办理许可证。

这情况突然发生了改变。

就在他们成功登录管理局网站的时候,不知道是不是网站系统出现错误了,网站上竟然同时列出这两处房产的信息。更奇怪的是,它们旁边同时都出现一个“更新”的按键。

当周太太点击“更新”时,这下糟糕了,她点错了房产——她为Morden路那一套残疾人士房产申请了许可执照。当时,周太太根本没注意啊,还以为自己更新了。

接下来,她也收到住房管理局寄来的收据和许可证书,但她完全没有想到这些信息是属于Morden路这套房产的,所以,一直没有查看。

在更新许可证后,2019年9月3日,他们立刻回复房产中介公司,说他们已经成功更新房产执照了,并且付了钱。后来,当Glenisters公司在2020年7月再次联系周女士时,她也还是没有很上心,并向中介公司保证他们是有许可证的。

然而,挂下电话后,周女士确实开始担心了。为让自己安心,她仔细查看了该许可证的相关信息。这一查,她惊呆了,原来自己办理的是另一套房产的许可执照啊。

随后,她立刻联系房管局。

2020年7月16日,她终于为Elgin House更新了租赁许可证,并重新支付了费用。

周太太陈述:

“我知道自己粗心了,可是,我们不是故意的啊。最无奈的是,房管局在2020年6月和8月分别向我们发出三封提醒信,可是,这三封信都是寄到了出租房那里,我们不住在那里啊。我们常年都在香港,他们也从来不给我们写邮件。

接下来,当我们的租客发现了第三封信的时候,我人还在香港,即便是这样,我也及时申请了。我承认自己太粗心了,这一点是有错的。可是,不管怎么算,用11,012英镑的租金偿还令来惩罚我的粗心,这太不公平了。我的错误只是糊涂地按错了房产更新的按钮。”

→  英国上级法院怎么判?

看到这儿,大家是否也觉得这位周太太有点冤?丽莎相信,那些手里有多套房产的房东们,估计也都经历过混乱时刻。

幸运的是,周太太这一次上诉成功了,英国上级法院撤销了税务法院对其的第一个决定。上级法院认为,周先生和周太太并没有犯下《2004年住房法》第95条的罪行。因此,不存在发出租金偿还令的问题。

从法院提供的资料来看,周先生和周太太在这一次审判中提供的一些证据对该案件有了帮助。比如说,周太太有相关的邮件证实,他们在当地住房管理局网站打不开的时候多次联系该局;第二,他们也有证据显示,住房管理局没有给予回复。即便在没有收到任何新的回复的情况下,他们还是每天登陆网站上查看。

还有,一个非常重要的证据——当地管理局在2021年11月19日寄的一份信!这一封信充分证实了,在住房管理局没有催促的情况下,他们主动支付了许可证费用,即便是错的房产。

原来,夫妻俩人得知自己为另外一套房产申请许可证并交了一笔费用后,立刻向当地管理局申请退还这笔费用了。这一封信是费用退还通知书。

法院认为,这封信清晰证明了周太太没有撒谎,她确实为房产申请过许可证,并交了相关的费用。按常理来说,这明明是一套不需要许可证的房产,可是,她还是为此交了费用。该行动足以证明了:她确实知道许可证已需要更新了,并积极采取行动,只不过,交错了房产。

法院认为,这一切行动都证实了,这两位房东在得知许可证即将过期后,采取了一切可能的步骤来更新许可证。

此外,上级法院也特别指出,住房管理局的网站对“许可证”的申请没有起到任何帮助作用。相反,由于该网站的错误,一个不需要许可证的房子也出现“更新“按钮,这起到“错误引导“的责任。另外,当地住房管理局也没有采取任何补救措施,比如说,他们没有及时通知周先生和夫人的错误。反之,他们竟然为不需要许可证的房子颁发了许可证并保留了相关的费用,而且还保留了这笔费用26个月。这样的错误不该让这两位房东来承担。

→ 丽莎观点

丽莎认为,本案充分体现英国法院公平原则,只要房东的理由是合情合理的,上诉还是有希望的。当然,前提是,您必须要有充足的证据证实自己确实知法守法了。在这里,丽莎建议,如果您认为自己是被错误地判定了罚款,请对上诉前景有信息,立刻搜集好相关证据,并聘请一名律师帮助您提出上诉,为您争取公平的结果。

此外,丽莎还想用这个故事来给各位房东提个醒,请一定要多细心一些,不管手里有多少事情要处理,请及时查看自己的执照是否过期了,并在更新许可证的过程中注意每一个步骤,许可证拿到后也要仔细审核每一个细节。

法院虽然会根据特定的理由来给予“宽容“,但是,咱们还是尽量避免漫长的上诉过程以及高昂的法律费。

还有一点要注意的是,法官对此案件有补充说明,法官说,在英国税务法庭初次审查该案件的时候,由于周先生和周太太不是律师,他们根本不太理解《2004年住房法》第95(5)条的具体意义,也一直没有请法律代表。因此,在第一次审判中,周太太只是简单提交一封简短的电子邮件,并没有仔细解释耽误的原因,也没有提到还款的证据,以至于让英国税务法院对周太太产生了误解。

从这一点看,丽莎建议,房东们在收到法院的通知时,请务必要找一名法律专家来进行咨询,为您查看相关的法律规则,协助您找到重要的证据。这样一来,您很有可能不需要上诉,在第一个环节就可以解决。

如果您有相关需求,或者对英国房东的执照还有哪些疑问的,欢迎进一步联系丽莎律师行,我们在这一方面有着多年的经验,可以为您提供专业的法律建议。

好了,本期《丽莎说案》就到这里。我们下周继续为您说案子。

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