丽莎知道

新冠“后遗症”?商业租约加入“暂停租金条款”,法官双手赞成!

自从新冠的出现,对于人们不论工作、生活、经营生意等方面,可能都带来了或大或小、或多或少的变化。

甚至说,有些“影响”更是深远的。

对于有在经营生意(尤其是开店、餐馆)的人,可能对于疫情造成的影响或变化就更加“有感”-比如说,政府的封城措施,直接导致店铺无法开放,或者就算可以营业的,也会严重影响到其生意。

在这样的前提下,开店的人生意受到影响,连锁效应下,就可能造成租约和店租方面也起了一些(往后可能长久性的)变化。

→ 什么样的变化?

说到这里,我们必须先来看一看-最新一则来自温彻斯特地方法院的判决(WH Smith Retail Holdings Ltd v Commerz Real Investmentgesellschaft mbH [2021] )。

在这个案件当中,对立的双方是商业租赁中-房东(商场)和租客(店家)的关系。

租客那方是一家WH Smith的分店,开在西伦敦Shepherd’s Bush的Westfield商场中;而房东就是该商场。

当事的双方之所以发生纠纷,是因为原来的租约即将到期,要“更新”租约(Renewal)的时候,双方对于(新)租约当中的条款,有产生歧义的部份。

主要的两点歧义:

首先,这个案件最初听审的时候,是在去年11月,也就是适逢英国的第二次封城期间。

当时,英国的“非必需”零售店,是被强制关门的。

只不过,案件中这家WH Smith店,因为提供邮局服务(内含邮局),所以属于“必需”服务,得以继续营业。

但是,即便如此,由于商场中其他店家基本都无法开门,导致这家WH Smith的生意也连带受影响,在该期间的销售大降超过90%。

歧义一:由于疫情的因素,双方在租约内容中,加入了“流行病-暂停租金条款”(Pandemic rent suspension clauses)。

这个条款如它的名称,也就是允许租客(商业租赁中的“店家”那方),在符合特定情况下,可以暂时免除租金责任,直到该事件或情况解除。

说白话,这样的条款基本就是因应新冠疫情而衍生出来的,可以一定程度上保护租客(店家)在封城而生意(收入)受严重影响的情况下,获得一定程度的喘息空间。

而案件中的双方,对于租约当中放入这项条款其实有达成共识,对于租约当中其他大部分的内容,基本也已经达成一致的意见-只不过,双方对于“如何触发”流行病-暂停租金条款,有着不同的看法。

房东那方认为,这样的“暂停租金条款”只能在商家“被迫”必须关闭(也就是政府的政策强制要求,如封城时-非必需商店都必须暂停开放)的情况下,才能被启动;

可是租客(WH Smith)那方认为,这对他们来说是不公平的。

因为对他们来说,虽然不会因为政府政策而被要求关闭(存在邮局服务,所以不被定义成“非必需商店”),但只要这样的“禁令”出现,对于他们的营业就是造成重大的负面影响,这跟被迫关店其实相差不大。

因此WH Smith表示,该“暂停租金条款”,应该当政府宣布强制关闭“非必需商店”时,就该被触发/启动,即便该WH Smith店面并不被定义成非必需店家(也就是只要该政府禁令的实施期间,这个条款就应该被触发(Trigger)。

歧义二:除了上述争论点,双方对于新的店租金额,也有着极大的差距。

原本,WH Smith这家店的店租,是953,000英镑/一年。

对于新的租约,房东(Westfield)那方,说他们的房租评估师,给出的年租价格是751,995英镑;

可WH Smith(租客)这边,却说他们的房租评估师,开出的年租金则是146,300镑。

双方对于新的租金调整“金额”相差之大,最后也只能一同交由负责审理的温彻斯特地方法院的法官,来做出裁决。

→ 那么,法官是怎么说的?

首先,针对双方的第一点争议,法官站在了租客(WH Smith)那方。

也就是说,租约中的Pandemic rent suspension clause(暂停租金条款)-应该是在非必需商店(Non-essential retailers)被“强制关闭”(Enforced closure)时就触发,而不是非得租客的店面本身被(政府禁令)要求关闭时,才得以启动。

法官给出的理由是,对于像WH Smith这样有着邮局服务的店家来说,即便未来还有封城禁令的出现,政府会要求“它”必须强制关闭的可能性几乎是没有的。

因为,毕竟“它”存在着邮政的必要服务,而这项“必要服务”在过去几次的封城中,也从来没有被禁止开放过。

从这个角度来看,房东提出的“条件”就如同空洞般存在,因为那基本是一个无法达成的门槛-既然这样,更进一步导致“暂停租金条款”的存在,将会形同虚设(因为既然根本无法达到,那么有这个条款又有何用,根本达不到“保护”的效果)。

再来,对于双方落差极大的新店租价格,法官最后综合多项考虑(也包括考虑进去“市场需求”-最后给出的年租金404,666英镑这个价格。

一些综合考虑因素:需要指出的是,在案件当中,决定租金价格时,房东曾经提过-由于新的租约的前3个月是免租金的;再加上租约当中已经纳入了上述的“暂停租金条款”,所以最终的年租金额,应该偏向他们那方(也就是更高额的751,995镑那方为准),这对房东来说是一定程度上的补偿。

可是,法官并不同意这样的说法。

法官认为,首先,租约的“前3个月免租”,是房东对租客发出的“诱因”(让租客愿意继续承租)-那“3个月”的时间,是用来允许店面(在营业前)进行装修(而无法做生意的)免租优惠。

这样的优惠(吸引因子),不应该通过提高租金,做为一种(房东的)收益补偿。

再来,法官也认为,“暂停租金条款”的存在-跟“提高”租金价格,完全就是两件事情,不应该混为一谈;也不该把该“条款”视为一种“新冠折扣”(Coronavirus discount)。

因为,“暂停租金条款”是基于要分担店家,因为受政府“强制关闭政策”所承受的损失,而因应存在(“它”不是什么特殊或特定的折扣或优惠);

再来,这样的“条款”已经成为了(商业租赁)市场的常态,就是说从此以往-所有的租客们不论是在签订新租约,或者续约的时候,都会想要考虑并纳入(该条款到)租约当中的。

而既然这样的“条款”将是(或者已经是)常态性的存在了,房东就不存在因此而“提高租金”,做为补偿一说了。

文末提醒:

从今天分享的案件,莎粉们到此应该可以了解到,我们文章开头所说的“影响”了。

由于新冠的关系,从此往后在商业租赁市场中,租约中存在“流行病-暂停租金条款”,将是非常正常的(或者说会是一种常态),不论是对于“新租约”或者“续约”来说。

对于租客(店家)而言,是应该考虑要纳入这样的条款,来保护自己的权益的;另一方面,专业的房产律师,也应该像租客(客户)提出建议,要纳入这类条款,以及如何为客户拟定更有利的相关条件。

需要指出的是,在商业租约中,“暂停租金条款”的存在,是可以随着当事人生意的不同情况,来拟定并与房东协商的。

比如说,根据特定市场的整体情况,或者当事人生意的情况(例如,营业额降低多少幅度),来做为“触发”的基准。

然后根据“触发”的情况,为/使得当事人(租客)的租金责任得以“暂停”或“降低”。

也就是说,根据不同当事人和生意的特定情况,是可以拟定更符合当事人需求的条款的;一个专业的房产律师,也应该能够为其客户在拟定租约合同的时候,给出专属的专业建议。

丽莎律师行专业的房产和商业法团队,不论对于房产租赁或者商业合同拟定,都有着专业且丰富的经验。

如果您有任何疑问,任何需求,请不要犹豫,尽早与我们取得联系。

今天的文章就到这边。如果莎粉们觉得丽莎用心撰写的文章,有为您带来一些帮助的话,请不要吝于点赞和转发!

您的支持是丽莎继续前进的动力,我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

如果对于英国法律方面,莎粉们还有任何疑问,都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务问题,也可以咨询丽莎会计行。

 

发表评论

请同时留下您的联络信息,您的个人联络信息将不会被公开。*表示为必填项目。

Website Design by IIHGLOBAL